Chcesz zainwestować w mieszkanie - sprawdź gdzie!
Patrząc na ciągle rozwijający się rynek nieruchomości w Polsce, każde z dużych miast może pochwalić się tym, że warto tam kupić mieszkanie pod wynajem. Istotnym elementem jest lokalizacja mieszkania w ramach danego miasta. Przykładowo centrum Krakowa obecnie pod wynajem długoterminowy jest mało opłacalne. Ludzie wolą mieszkać w lepiej zagospodarowanej przestrzeni - bez turystów. Centrum to mekka dla krótkich najmów, które radzą sobie tam świetnie, ale też rządzą się innymi prawami. Patrząc na Warszawę okazuje się, że dla najemców ważna jest atrakcyjność komunikacyjna. Wynajmując mieszkanie na Białołęce w pół godziny można dojechać do centrum Warszawy i to komunikacją miejską. Bliskość nowo otwartej Galerii Północnej pozwala zaoszczędzić czas na podróżach do Centrum. Fabryczna stała się dzielnicą Wrocławia, która cieszy się dużą popularnością wśród klienta korporacyjnego, głównie w okolicy IBM-u i Parku Technologicznego. Duże skupienie pracowników korporacyjnych daje nowe możliwości dla właścicieli mieszkań pod wynajem. Największym zainteresowaniem cieszą się jednak Krzyki i rejon Śródmieścia z racji na bliskość serca Wrocławia czyli Rynku. Krzyki mają świetną infrastrukturę, dostęp do komunikacji miejskiej i wylot w stronę obwodnicy oraz autostrady A4. Tendencja wciąż zostaje na centrum, ale ludzie którzy potrafią liczyć uciekają w bardziej oddalone dzielnice miasta.
Kraków, Warszawa oraz Wrocław - to najczęściej wybierane lokalizacje przez inwestorów.
Polecamy: RODO w marketingu
Zarabiać - tylko ile?
Najlepszym narzędziem do określenia opłacalności inwestycji wynajmu mieszkania jest obliczenie wskaźnika ROI (stopa zwrotu z inwestycji). W przypadku najmu stosuje się jego uproszczoną wersję:
Biorąc pod uwagę trzy lokalizacje - Kraków, Warszawę i Wrocław stopy zwrotu z inwestycji wg średnich cen ofertowych wynajmu mieszkań o metrażu 38-60 m.kw. i średnich cen ofertowych zakupu za 1 m. kw. w maju 2019 roku przedstawiają się następująco:
ROI Kraków => 5,55%
ROI Warszawa => 7,11%
ROI Wrocław => 6,67%
Analizując duże miasta w Polsce stopy zwrotu z najmu kształtują się średnio na poziomie 6,89%. Niska cena zakupu 1 m. kw. mieszkania w porównaniu z wysoką ceną brutto wynajmu pokazuje nam, że jest to jedna z bardziej opłacalnych inwestycji. Musimy pamiętać, że należy od tego odjąć koszty eksploatacyjne związane z mieszkaniem. Nie można również zakładać, że zakup mieszkania w celach inwestycyjnych to nieskończone źródło dochodów. Jeden właściciel zarobi więcej, inny mniej. Należy wziąć pod uwagę ryzyko wystąpienia strat. Nikt nie gwarantuje, że od razu znajdziemy nabywcę a jeśli już tak będzie, to wszystko będzie układało się pomyślnie. Najlepiej powierzyć opiekę nad mieszkaniem w ręce eksperta nieruchomości, które zajmie się całym procesem zarządzania najmem. Pamiętajmy też o tym, że kiedyś możemy zechcieć to mieszkanie sprzedać - już teraz warto wybrać lokalizację, która z czasem zyska na wartości.
Małe? Duże? Które najlepsze?
Zaczynając od najmniejszych mieszkań 25-30 m.kw. typu studio, duża liczba klientów traktuje je jako mieszkania pod wynajem dla młodych ludzi. W wielu ośrodkach akademickich takich jak Kraków, Warszawa czy Wrocław studenci wybierają małometrażowe mieszkania. Często wynajmują pojedyncze pokoje, jak i całe mieszkania. Drugim segmentem mieszkań są mieszkania dwupokojowe. Grupa docelowa to osoby w wieku 24-30 lat. Ten typ mieszkań jest również świetną inwestycją w późniejszym okresie życia, ponieważ to najpopularniejszy rozmiar mieszkania, którego szukają najemcy. Może być dostosowany pod singla jak i parę, a nawet 2+1. Zauważamy obecnie mocną tendencję na rynku na zakup mieszkań trzypokojowych i większych. Obecni klienci, którzy kilka lat temu wynajmowali nieruchomości jako studenci, obecnie mają rodziny i chcą mieć komfort oraz przestrzeń w mieszkaniu. Jest to ciekawa alternatywa dla budowania lub zakupu domu poza miastem.
Okazuje się, że każdy metraż mieszkania znajdzie swojego najemcę.
Patrząc na temat całościowo, zakup mieszkania pod wynajem jest opłacalną inwestycją. Stopy zwrotu z inwestycji oscylują w okolicy 6-7%. Istotnym elementem jest odpowiednia lokalizacja, cena zakupu i cena najmu nieruchomości oraz preferencje przyszłych najemców. Jak widać z przeprowadzonej analizy wielkość mieszkania nie ma tak dużego znaczenia. Zarówno małe jak i duże mieszkania znajdują swoich nowych mieszkańców, istotna jest lokalizacja.
Autor: Elżbieta Jachymczak, Nowodworski Estates