Zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego umowa przedwstępna, to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna zawiera wstępne oświadczenie woli, w którym strony zobowiązują się do zawarcia przyrzeczonej umowy kupna/sprzedaży nieruchomości. Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi najczęściej w sytuacji, kiedy występują okoliczności uniemożliwiające zawarcie od razu umowy przyrzeczonej. Zalicza się do nich m.in.:
- współfinansowanie kredytem zakupu nieruchomości,
- nieuregulowany stan prawny nieruchomości,
- konieczność podziału przedmiotu zakupu,
- brak ostatecznych warunków zabudowy,
- służebność i obciążenia nieruchomości.
Polecamy: RODO w marketingu
- Wymagane dokumenty do zawarcia umowy przedwstępnej i przyrzeczonej
Przystępując do finalizacji zakupu mieszkania będziemy musieli zmierzyć się z formalnościami i dokumentacją. Do umowy przedwstępnej wymagane będzie okazanie dokumentów z 4 kategorii:
- dokumenty tożsamości obu stron (dane osobowe lub rejestrowe),
- dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości (umowa darowizny, sprzedaży, orzeczenie sądowe),
- dokumenty dotyczące aktualnego stanu prawnego przedmiotu transakcji (odpis księgi wieczystej, wypis/ wyrys z ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenie od spółdzielni mieszkaniowej),
- dokumenty potwierdzające brak zadłużenia z tytułu czynszu i zaległości podatkowych (zaświadczenia ze spółdzielni, urzędu gminy/miasta, urzędu skarbowego).
Przed podpisaniem przyrzeczonej umowy sprzedaży, do notariusza będziemy musieli dostarczyć szereg dokumentów, podzielonych w zależności od tytułu prawnego sprzedawanej nieruchomości:
- dokumenty wspólne dla wszystkich rodzajów własności:
- odpis z księgi wieczystej,
- dokumenty potwierdzające prawa sprzedającego do nieruchomości,
- zaświadczenie o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn,
- zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców,
- oświadczenie banku o udzieleniu kredytu (w przypadku współfinansowania zakupu kredytem bankowym),
- zaświadczenie z banku, w którym sprzedający posiada kredyt na sprzedawaną nieruchomość, o wysokości salda do spłaty (w przypadku obciążenia nieruchomości hipoteką na rzecz banku finansującego sprzedającego),
- świadectwo energetyczne (dla nieruchomości wybudowanych lub zmodernizowanych po 2009 r.)
- dodatkowo, w przypadku prawa własności wymagane będzie dostarczenie:
- zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej,
- a w przypadku spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu wymagane będzie dostarczenie:
- zaświadczenie o braku zaległości czynszowych wobec spółdzielni mieszkaniowej.
Po zgromadzeniu wszystkich wymaganych dokumentów, możemy udać się do notariusza i podpisać umowę sprzedaży.
- Elementy umowy przedwstępnej i przyrzeczonej
Umowa przedwstępna musi określać precyzyjnie oznaczenie przedmiotu transakcji tj. nieruchomości, cenę za jaką zostanie sprzedana dana nieruchomość oraz termin, do którego zostanie zawarta umowa przyrzeczona. Pozostałe postanowienia umowy przedwstępnej mogą zostać dowolnie konstruowane zgodnie z zasadą swobody umów, jednak wszystkie zapisy muszą być zgodne z prawem.
Umowa przyrzeczona powinna zawierać w szczególności:
- datę zawarcia umowy,
- oznaczenie stron umowy (sprzedającego i kupującego),
- oznaczenie nieruchomości,
- cenę transakcyjną nieruchomości (określoną liczbowo i słownie),
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
- termin wydania/ odbioru nieruchomości,
- oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od wszelkich zobowiązań i obciążeń oraz praw osób trzecich,
- oświadczenie sprzedawcy, iż wyraża zgodę na wpis roszczenia kupującego o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej,
- zobowiązanie sprzedawcy do wymeldowania wszystkich osób z lokalu do czasu podpisania umowy przyrzeczonej,
- oświadczenie sprzedawcy, że nieruchomość jest wolna od zaległości podatkowych,
- oświadczenie kupującego, że zapoznał się ze stanem nieruchomości (faktycznym i prawnym),
- oświadczenie czy sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą,
- informacje o tym, kto ponosi koszty wynikające z zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
- własnoręczne podpisy stron.
Po podpisaniu umowy przyrzeczonej następuje moment przekazania mieszkania. Podpisanie przez obie strony uzgodnionego wcześniej protokołu zdawczo-odbiorczego pozwala uniknąć przyszłych nieporozumień.
- Różne formy, różne skutki
Umowa przedwstępna może, ale nie musi, być zawarta w formie aktu notarialnego. Jednakże, każda z tych form niesie za sobą różne skutki. Forma zwykła pisemna jest łatwiejsza i tańsza, właściwie bezkosztowa. Jednak ta forma nie zabezpiecza w pełni interesu stron. Przy tej formie umowy, w przypadku uchylania się sprzedającego od zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący może liczyć jedynie na zwrot podwójnej kwoty zadatku. Forma aktu notarialnego daje kupującemu prawo żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy sprzedający nie wyraża chęci zawarcia umowy przyrzeczonej, kupujący ma prawo złożyć pozew do sądu, w którym będzie się on domagał zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym przypadku orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie sprzedającego.
- Zadatek
W umowach kupna/sprzedaży nieruchomości bardzo ważnym jest używanie słowa “zadatek” a nie “zaliczka”. Zaliczka jest częścią ceny nieruchomości i może zostać zwrócona. Zadatek wpłacany przez kupującego, zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego, jest częścią ceny zakupu przedmiotu umowy przedwstępnej, który w razie niewykonania przez kupującego warunków umowy przepada, a jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy z winy sprzedającego, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. W praktyce wysokość zadatku wynosi 10% ceny zakupu nieruchomości. W myśl Art. 394 Kodeksu Cywilnego zadatek jest formą zabezpieczenia umowy przedwstępnej i skutecznie chroni interesy obu stron umowy przedwstępnej.
- Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej i jego skutki
W myśl art. 390 Kodeksu Cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia (np. oświadczyła, że zrywa umowę, mimo poinformowania o terminie nie stawiła się w kancelarii notarialnej), druga strona może żądać (podobnie, jak w przypadku umowy przedwstępnej) naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Oprócz tego uprawnienia przysługuje jej także inne, o wiele ważniejsze: może dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390§2 k.c.). Natomiast, jeśli od daty zawarcia umowy przedwstępnej minął okres dłuższy niż rok, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się.
Autor: Elżbieta Jachymczak www.nowodworskiestates.pl