Biurowce na rynkach regionalnych – analiza rynku

• Biurowce lepsze niż magazyny
• Podaż sprzyja nowym inwestycjom
• Nowe biurowce poza Warszawą

Okazuje się, że wyższe koszty finansowania i zmiany w otoczeniu biznesowym nie zniechęciły inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomości komercyjne w Polsce. W pierwszych sześciu miesiącach tego roku wolumen inwestycyjny osiągnął wartość 2,9 miliarda euro, notując trzeci najlepszy wynik za H1 w ciągu ostatnich sześciu lat.

– Polski rynek inwestycyjny, mimo zawirowań geopolitycznych ma się bardzo dobrze. Na uwagę zasługuje fakt, że koszulkę lidera odebrał w tym roku magazynom sektor biurowy, który miał aż 44 proc. udziału we wszystkich transakcjach inwestycyjnych z wynikiem prawie 1,3 miliarda euro. Aktywność inwestorów w sektorze biurowym wzrosła o 60 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem – zauważa Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

– Już początek roku przyniósł kilka przejęć kluczowych aktywów biurowych w kraju, a w drugim kwartale sfinalizowanych zostało 8 transakcji biurowych, z czego aż 7 zrealizowano w miastach regionalnych. Największe z nich to sprzedaż Nowego Rynku D w Poznaniu do Eastnine AB, newcomera ze Szwecji, MidPoint 71 we Wrocławiu do Trigea Real Estate Fund, czy Sky Tower, najwyższego budynku regionalnego i ikony Wrocławia, kupionego przez Adventum Group – wymienia Marcin Purgal, który przy ostatniej z wymienionych transakcji reprezentował sprzedającego, firmę Develia w roli agenta wyłącznego.

Biurowce lepsze niż magazyny

Na jeden z najlepszych wyników w historii, jaki był udziałem segmentu biurowego na polskim rynku inwestycyjnym w pierwszym półroczu br. wpływ miała akwizycja warszawskiego The Warsaw Hub przez Google, co było największą pojedynczą transakcją odnotowaną dotąd w sektorze biurowym w Polsce. I to właśnie dzięki tej transakcji segment biurowy zepchnął z najwyższego miejsca na podium magazyny, które królowały przez ostatnie dwa lata wśród transakcji inwestycyjnych. 

– Zaznaczyć przy tym należy, że spośród 14 nieruchomości biurowych, które zmieniły właściciela w pierwszym półroczu tego roku aż 11 to biurowce zlokalizowane w miastach regionalnych. Przeważały wśród nich obiekty typu core i core +, kupowane bezpośrednio od deweloperów – mówi Marcin Purgal. – Tak duże zainteresowanie inwestorów aktywami biurowymi w miastach regionalnych to efekt mocno konkurencyjnej oferty naszego rynku w porównaniu z Europą Zachodnią w zakresie stóp kapitalizacji czy jakości budynków. Nie zauważamy znaczącej dekompresji stóp kapitalizacji, w Polsce pozostają one nadal na stabilnym poziomie, a jednocześnie w topowych budynkach biurowych zaczęły rosnąć czynsze – dodaje Purgal.

Podaż sprzyja nowym inwestycjom

Odporność polskiego rynku inwestycyjnego na zawirowania w światowej gospodarce, jaką mogliśmy obserwować podczas pandemii pozwala patrzeć z optymizmem na nadchodzące półrocze. Niemiej jednak, dalsza aktywności inwestycyjna będzie uzależniona od sytuacji geopolitycznej, poziomu inflacji czy dostępności finansowania przy zmieniających się stopach procentowych. Apetyt inwestorów na aktywa zlokalizowane w Polsce nie słabnie, o czym świadczą toczące się negocjacje oraz nowe produkty, które są właśnie prezentowane na rynku. Avison Young posiada aktualnie kilka mandatów na sprzedaż, w tym nieruchomości biurowych i portfeli biurowców, których proces sprzedaży już się rozpoczął.

Krajowy rynek biurowy może się pochwalić w tym roku nie tylko spektakularnymi transakcjami inwestycyjnymi, ale także rewelacyjnymi wynikami pod względem popytu i przyrostu podaży, przede wszystkim w regionach. Co jest także bardzo pozytywnie odbierane przez inwestorów.

W pierwszej połowie 2022 roku, według danych Avison Young, regionalne rynki biurowe urosły łącznie o ponad 300 tys. mkw. powierzchni. Zgodnie z szacunkami doradców, do końca bieżącego roku w największych miastach w regionach oddane ma zostać kolejne 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, najwięcej w Krakowie i Wrocławiu. W trakcie realizacji w regionach pozostaje ogółem około 550 tys. mkw. biur z terminami oddania do końca 2024 roku. Przed nami zatem jeszcze szczyt nowej podaży, a to dobrze wróży zawieraniu kolejnych transakcji inwestycyjnych.  

Nowe biurowce poza Warszawą

Największe biurowce oddane w tym roku do użytkowania w regionach to m.in. Global Office Park A1 i A2 (55 200 mkw.), KTW II (40 000 mkw.) w Katowicach, wrocławski MidPoint71 (36 200 mkw.), łódzka Fuzja, budynki C i D (18 700 mkw.), trójmiejski Format (16 tys. mkw.), Office Park D w Lublinie (15 tys. mkw.) czy krakowski The Park Kraków I (11 700 mkw.).

W pierwszej połowie tego roku najwięcej powierzchni biurowych przybyło w Katowicach, Trójmieście i Krakowie. Dzięki temu, do grupy największych rynków biurowych w kraju, których zasoby przekraczają 1 mln mkw. powierzchni, dołączyło Trójmiasto.

Źródło: Avison Young