Rynek nieruchomości logistycznych z dobrymi perspektywami wzrostu
Zgodnie z danymi Savills, wartość transakcji inwestycyjnych na globalnym rynku nieruchomości logistycznych w 2021 r. wyniosła 237 mld funtów – oznacza to wzrost o 81 mld funtów rok do roku. Rekordowy popyt na obiekty logistyczne odnotowano zarówno w Europie, jak i w Stanach Zjednoczonych. Savills prognozuje, że udział sektora e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej wzrośnie w 2025 r. do 25 proc.
„Pod względem rozwoju rynku e-commerce, Wielka Brytania pozostaje o około pięć lat w tyle za USA, natomiast o tyle samo wyprzedza pozostałe kraje europejskie. Oznacza to, że branża ta ma przed sobą bardzo dobre perspektywy wzrostu. Chociażby firma Amazon dopiero niedawno weszła do Polski czy Hiszpanii” – ocenił w komunikacie prasowym Marcus De Minckwitz, dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA w Savills.
Eksperci wskazują, że z powodu globalnych zawirowań związanych z pandemią COVID-19 oraz wojną w Ukrainie firmy na całym świecie zmagają się od dwóch lat z zakłóceniami w łańcuchach dostaw.
„Zabezpieczenie łańcuchów dostaw wymaga od firm zmiany strategii działania z modelu just-in-time na just-in-case, a to wiąże się nie tylko z koniecznością zwiększenia poziomu zapasów, lecz także z nearshoringiem produkcji, czyli przenoszeniem jej bliżej rynków zbytu” – poinformował Kevin Mofid, dyrektor działu badań rynku nieruchomości magazynowych i logistycznych w regionie EMEA w Savills.
Jak podano, z raportu opublikowanego w 2021 r. przez firmę McKinsey wynika, że 61 proc. firm zwiększyło poziom zapasów produktów krytycznych, co przyczyniło się do znaczącego wzrostu popytu na powierzchnię magazynową na całym świecie w ostatnich dwóch latach i nadal będzie istotnym czynnikiem wpływającym na wolumen transakcji najmu. Autorzy raportu wskazują jednocześnie, że stopy pustostanów utrzymują się na rekordowo niskich poziomach.
Wyzwania rynku nieruchomości logistycznych
Według raportu Savills, do głównych wyzwań stojących przed uczestnikami rynku należą: niewystarczająca podaż i brak gruntów pod nowe inwestycje.
„Zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię jest tak duże, że nawet niektóre budynki biurowe klasy A w Stanach Zjednoczonych są wyburzane, aby zrobić miejsce dla obiektów magazynowych, ponieważ taką zmianę funkcji uważa się za najlepszy sposób wykorzystania nieruchomości” – poinformował Gregg Healy, dyrektor działu powierzchni magazynowych w Savills na Amerykę Północną.
Ekperci oceniają, że podaż powierzchni logistycznej na większości globalnych rynków nadal będzie niewystarczająca w najbliższych latach ze względu na spowolnienie aktywności deweloperskiej, co przyspieszy wzrost czynszów.
„Brak równowagi pomiędzy podażą a popytem może spowodować silny wzrost stawek czynszu na całym świecie. Rosnące czynsze niepokoją najemców magazynów, ale dla wielu firm stanowią one zaledwie ułamek wszystkich ponoszonych kosztów – średnio około 5 proc. Znacznie większym obciążeniem są, również rosnące, koszty transportu i pracy” – poinformował Marcus De Minckwitz.
Savills prognozuje, że presja na zwiększenie podaży wymusi na branży innowacje, w wyniku których będą powstawać kolejne wielokondygnacyjne obiekty magazynowe na terenie Europy, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach w pobliżu dużych miast. W ocenie ekspertów, niezbędne będzie także wdrażanie coraz bardziej zaawansowanych technologii, które mogłyby zapobiec zakłóceniom w łańcuchach dostaw w przyszłości.
"Na horyzoncie widoczne są jednak kolejne wyzwania. Problemy z łańcuchami dostaw w tym roku mogą spotęgować m.in. rosnąca inflacja, eskalacja konfliktu zbrojnego w Ukrainie i polityka zero tolerancji w Chinach, której celem jest powstrzymanie rozprzestrzeniania się pandemii COVID-19" - podano w komunikacie.
Jak wskazuje Kevin Mofid, szanse na szybkie zażegnanie problemów, z jakimi boryka się sektor logistyczny na całym świecie, są niewielkie.
„W perspektywie długofalowej rozwiązaniem może być reorganizacja globalnych łańcuchów dostaw. Nearshoring produkcji może korzystnie wpłynąć na rynki magazynowe w krajach rozwiniętych, natomiast dalszy wzrost PKB oraz rozwój sektora e-commerce na rynkach rozwijających się oznaczają, że popyt na powierzchnię magazynową wzrośnie, nawet w przypadku spowolnienia produkcji przemysłowej” - ocenił ekspert.
Rynek nieruchomości logistycznych w Polsce
Autorzy raportu wskazują także, że obecna sytuacja geopolityczna będzie kolejnym katalizatorem przyspieszającym napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych do Polski.
"Przewidujemy, że dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej, kolejowej i portowej, doświadczonym deweloperom oraz efektywnej polityce przestrzennej, Polska będzie zyskiwała na popularności wśród firm produkcyjnych i operatorów dużych regionalnych centrów dystrybucyjnych" – ocenił w komunikacie John Palmer, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego dla sektora nieruchomości magazynowych w Savills w Polsce.
"W krótkiej i średniej perspektywie może to przyczynić się do dalszego wzrostu popytu na powierzchnię magazynową ze strony najemców oraz kompresji współczynnika pustostanów, który w pierwszym kwartale 2022 r. spadł do rekordowo niskiego poziomu 3,2 proc. Aktualne warunki rynkowe w Polsce z pewnością będą przyczyniać się do dynamicznego wzrostu czynszów” - dodał.
sar/ asa/