Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal

Mimo ambitnych zapowiedzi o „odblokowaniu inwestycji” i „ułatwieniach dla budownictwa”, nie dostrzegamy istotnych zmian legislacyjnych, które realnie przełożyłyby się na poprawę warunków dla sektora deweloperskiego. W mojej ocenie akty prawne są zmieniane wybiórczo i uznaniowo przez legislatorów.

Grunty będące w zasobach państwa wciąż są niedostępne, a tymczasem ich uwolnienie przyczyniłoby się do wzrostu podaży działek, a co za tym idzie, zdjęcia presji kosztowej, która znacząco przekłada się na ceny mieszkań.

Zdecydowanego uproszczenia wymaga proces wydawania pozwoleń na budowę, który dodatkowo komplikuje reforma planowania przestrzennego, wzbudzająca również wątpliwości, co do możliwych funkcji niektórych działek w przyszłości.

Poprawie powinny ulec także procedury środowiskowe. Nadal trwają zbyt długo, są zawiłe, a postępowania dla inwestycji o marginalnym wpływie na środowisko często są nieprzejrzyste. Brak na przykład realnych progów zwalniających z oceny oddziaływania na środowisko.

Karol Dzięcioł, członek zarządu Develii

W obliczu złożonych i czasochłonnych procedur administracyjnych, zwłaszcza w zakresie uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz dostosowywania projektów do lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego, uproszczenie i przyspieszenie postępowań mogłoby znacząco usprawnić realizację inwestycji. Kluczowe jest skrócenie terminów uzyskiwania poszczególnych decyzji – w tym środowiskowych, o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, a także przyspieszenie uzgodnień między organami administracji publicznej.

Wpływ na poprawę funkcjonowania rynku nieruchomości może mieć również nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzenie zintegrowanych planów inwestycyjnych może w wielu przypadkach odblokować potencjał inwestycyjny gruntów, choć najprawdopodobniej będzie się to wiązać z wyższymi kosztami po stronie dewelopera. W dłuższej perspektywie do poprawy dostępności gruntów może przyczynić się także tzw. ustawa podażowa. Pozytywnie oceniamy próbę urealnienia wymogów dotyczących wskaźników parkingowych oraz przekazania w tym zakresie większych kompetencji gminom.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

W odpowiedzi na inicjatywę deregulacyjną rządu, z perspektywy rynku budownictwa mieszkaniowego kluczowe byłoby uproszczenie kilku obszarów legislacyjnych, które dziś realnie spowalniają proces inwestycyjny i generują niepotrzebne koszty, jak np. procedury planistyczne (mpzp i WZ). Obecny system planowania przestrzennego jest czasochłonny i nieelastyczny. Uproszczenie i przyspieszenie procedur uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz urealnienie terminów uzyskiwania warunków zabudowy byłoby kluczowe. Możliwość etapowania planów i zastosowanie narzędzi cyfrowych przy ich tworzeniu znacząco poprawiłoby dynamikę inwestycji.

Potrzebna jest też reforma procesu uzyskiwania pozwoleń na budowę. Wiele inwestycji opóźnia się z powodu długiego i nieprzewidywalnego procesu administracyjnego. Wprowadzenie zasady „milczącej zgody” w sytuacjach, gdzie organy nie dotrzymują ustawowych terminów oraz cyfryzacja całego procesu mogłaby znacząco poprawić efektywność.

Istotną zmianą byłaby także redukcja liczby wymaganych uzgodnień i opinii. Obecnie inwestor jest zobowiązany do pozyskania szeregu opinii, które często dublują się lub mają marginalne znaczenie dla bezpieczeństwa inwestycji. Ograniczenie tych obowiązków do kluczowych organów oraz wprowadzenie jednolitego stanowiska administracyjnego (jedno okienko) mogłoby skrócić przygotowanie projektu o wiele miesięcy.

Należałoby również wprowadzić uproszczenia w zakresie przekształcania gruntów rolnych i leśnych na cele mieszkaniowe. Zbyt restrykcyjne przepisy dotyczące odrolnienia gruntów, nawet tych położonych w granicach miast, blokują rozwój urbanistyczny. Wprowadzenie jasnych kryteriów, według których grunty mogą być automatycznie przekształcane, szczególnie w obrębie aglomeracji, byłoby przełomowe.

Podsumowując, potrzebujemy deregulacji, które urealnią i przyspieszą ścieżkę inwestycyjną, eliminując zbędne bariery biurokratyczne. Jako członek Corporate Connection aktywnie bierzmy udział w deregulacji, która nie oznacza rezygnacji z kontroli, ale skupienie się na tym, co rzeczywiście wpływa na jakość i bezpieczeństwo budownictwa, a nie na procedurach, które są celem samym w sobie.

Rafał Gliwiński, Head of Design w Archicom

Z punktu widzenia branży deweloperskiej kluczowe dla usprawnienia procesów inwestycyjnych są zmiany, które zwiększą przewidywalność, tempo oraz ujednolicą procedury administracyjne w skali całego kraju. Istotne jest również ograniczenie uznaniowości po stronie urzędów i urzędników, a także wprowadzenie jasnych, precyzyjnych definicji dotyczących planowanej zabudowy, najlepiej zapisanych w planach miejscowych. Doprecyzowanie tych kwestii mogłoby znacząco skrócić czas oczekiwania na decyzje i zmniejszyć liczbę sporów interpretacyjnych. Warto rozważyć wprowadzenie rozwiązań ograniczających przewlekłość postępowań, takich jak domniemanie pozytywnego wyniku w przypadku braku odpowiedzi na uzgodnienia techniczne lub interpretacje przepisów, przy zachowaniu wyjątku dla decyzji w rodzaju pozwolenia na budowę.

Ułatwieniem byłoby także umożliwienie przystępowania do procedury uzyskania warunków zabudowy w sytuacji, gdy termin uchwalenia miejscowego planu został przekroczony. Obecnie takie opóźnienia blokują potencjał inwestycyjny wielu działek. Istotne byłoby również stworzenie spójnego systemu interpretacji przepisów, np. w postaci wytycznych ogólnokrajowych opracowywanych przez GUNB lub inne instytucje, które mogłyby być stosowane jednolicie przez urzędy w całym kraju. Warto też rozważyć mechanizmy motywujące administrację do dotrzymywania ustawowych terminów, co przełożyłoby się na większą przewidywalność działań i szybsze wprowadzenie mieszkań na rynek.

Jesika Mackiewicz, Head of Acquisitions and Development Warsaw, Matexi Polska

Z punktu widzenia branży deweloperskiej, jednym z kluczowych obszarów wymagających deregulacji jest uproszczenie i przyspieszenie procedur administracyjnych związanych z realizacją inwestycji mieszkaniowych. Obecnie największym wyzwaniem dla sektora są skomplikowane i czasochłonne procesy dotyczące m.in. warunków zabudowy, decyzji środowiskowych czy pozwolenia na budowę. Długotrwałość tych procedur znacząco ogranicza tempo dostarczania nowych mieszkań na rynek i generuje dodatkowe koszty inwestycyjne.

Jednym z kluczowych zadań wydaje się ujednolicenie zakresu dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę (PNB) i zredukowanie liczby instytucji do opiniowania. Obecnie proces uzyskiwania pozwolenia jest nie tylko czasochłonny, ale także skomplikowany administracyjnie, głównie ze względu na brak jednolitych standardów dokumentacyjnych oraz dużą liczbę instytucji opiniujących inwestycję. W zależności od miasta, a nawet konkretnej dzielnicy, inwestorzy napotykają na różne oczekiwania urzędów względem zakresu dokumentów niezbędnych do uzyskania PNB. Mimo że przepisy prawa budowlanego precyzują, jakie załączniki powinny znaleźć się we wniosku, wiele samorządów wprowadza dodatkowe wymagania – od opinii konserwatorów zabytków, przez uzgodnienia zagospodarowania terenu i decyzje lokalizacyjne, po szczegółowe opracowania techniczne. Zgodnie z ustawą, pozwolenie na budowę powinno zostać wydane w ciągu 65 dni. W praktyce jednak ten termin jest rzadko dotrzymywany.

Opóźnienia w realizacji inwestycji wynikają również z konieczności uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (DUŚ) dla warunków zabudowy (WZ). Procedura uzyskania DUŚ w Warszawie trwa średnio około roku, a przygotowanie wniosku zajmuje dodatkowo ok. 3 miesięcy. Co więcej, decyzja DUŚ wymaga bardzo szczegółowych danych projektowych, takich jak: dokładna wysokość budynku, powierzchnia zabudowy, powierzchnia garażu czy lokalizacja urządzeń technicznych (np. wentylatorów). Tymczasem to właśnie decyzja WZ określa kluczowe parametry inwestycji, takie jak maksymalna wysokość zabudowy, wskaźniki powierzchni biologicznie czynnej czy liczba miejsc parkingowych. Urząd wydaje decyzję WZ na podstawie własnej analizy urbanistycznej, której wyniki często różnią się od założeń inwestora. Z tego względu uzasadnione wydaje się przeniesienie obowiązku uzyskania DUŚ dopiero na etap składania wniosku o PNB, kiedy parametry inwestycji są już ustalone. Takie rozwiązanie znacząco skróciłoby czas przygotowania inwestycji i uczyniło cały proces bardziej logicznym i efektywnym.

Ważnym elementem jest także cyfryzacja procesów administracyjnych oraz zwiększenie przejrzystości oraz przewidywalności decyzji urzędniczych. Kluczowe jest ułatwienie dostępu do gruntów inwestycyjnych, w tym terenów poprzemysłowych i zdegradowanych oraz zapewnienie stabilności legislacyjnej, która pozwoli na długofalowe planowanie inwestycji.

Na koniec warto odnieść się do korzystnej zmiany polegającej na wydłużeniu terminu uchwalania planów ogólnych przez gminy do 30 czerwca 2026 roku. Dotychczasowy termin był dla wielu gmin nierealny i niósł ryzyko paraliżu inwestycyjnego z powodu braku zatwierdzonych dokumentów planistycznych. Wydłużenie czasu pozwoli samorządom na przeprowadzenie rzetelnych konsultacji i stworzenie dopracowanych planów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Deregulacja w budownictwie mieszkaniowym to jeden z kluczowych kierunków, który może znacząco przyspieszyć rozwój sektora i poprawić dostępność mieszkań. Obecne regulacje są często zbyt złożone, czasochłonne i nieelastyczne, co prowadzi do opóźnień, wzrostu kosztów i ograniczenia podaży nowych inwestycji. Kluczowe kierunki zmian obejmują m.in. uproszczenie procedur uzyskiwania pozwoleń na budowę, reformę decyzji o warunkach zabudowy, cyfryzację procesu inwestycyjnego, ograniczenie obowiązkowych uzgodnień, przyspieszenie procedur środowiskowych.

Aktualnie proces uzyskania pozwolenia jest długotrwały, wymaga wielu załączników i opinii. Z pewnością należy przyspieszyć i uprościć te procedury. Można byłoby wprowadzić również reformę warunków zabudowy (tzw. „wuzetek”). Brak planu miejscowego oznacza konieczność uzyskania WZ, co znacznie wydłuża proces inwestycyjny i stwarza ryzyko uznaniowości decyzji. Można byłoby wprowadzić terminy graniczne dla wydania decyzji (np. 30 dni) oraz standaryzację zasad ich wydawania.

Ponadto, Inicjatywa SprawdzaMY Rafała Brzoski zaproponowała już ciekawe rozwiązania, choćby cyfryzację ksiąg wieczystych. To oznaczałoby szybszy dostęp i mniej biurokracji. Znacząco skróciłoby czas oczekiwania na wpisy, który obecnie wynosi wiele miesięcy. Dzięki digitalizacji procesu, klienci banków szybciej sfinalizują zakup nieruchomości i uzyskają kredyty hipoteczne, a banki zoptymalizują zarządzanie zabezpieczeniami. Cyfrowy obieg dokumentów zmniejszy liczbę błędów, odciąży sądy i zredukuje koszty archiwizacji.

Ważne jest także zmniejszanie ubezpieczenia pomostowego dla klientów. Ubezpieczenie pomostowe to dodatkowe zabezpieczenie wymagane przez bank do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. W tym okresie klient ponosi wyższe koszty, najczęściej w postaci podwyższonej marży kredytowej. Choć jest to element niemal każdej umowy kredytu hipotecznego, istnieją skuteczne sposoby na ograniczenie tego obciążenia. Takie rozwiązania może stosować rząd, wdrażając elektroniczne wpisy do ksiąg wieczystych i przyspieszając procedury sądowe. Z drugiej strony banki mają szereg możliwości, aby przygotować atrakcyjne propozycje dla klientów.

Polecamy: Szkolenie: Opodatkowanie najmu i innych transakcji na nieruchomościach

Magda Kwiatkowska-Świstak, radca prawny, Ronson Development

Rządowe zapowiedzi deregulacji w gospodarce to dobry kierunek. Sektor budownictwa mieszkaniowego od lat boryka się z licznymi barierami administracyjnymi i regulacyjnymi, które znacząco opóźniają proces inwestycyjny i generują dodatkowe koszty.

Jednym z najpilniejszych problemów, wymagających interwencji ustawodawcy są nieuregulowane zasady przejmowania przez gminy dróg budowanych przez deweloperów. Obecnie inwestorzy ponoszą ogromne nakłady na budowę infrastruktury drogowej, a mimo to często spotykają się z odmową jej przejęcia przez samorządy. Potrzebne są jasne przepisy, które zobowiążą gminy do przejmowania dróg spełniających określone standardy techniczne, z określonym obligatoryjnym terminem odbioru, np. w ciągu 6 miesięcy od złożenia wniosku. Wiąże się z tym konieczność systemowego uregulowania zasad finansowania infrastruktury towarzyszącej, dróg, chodników, oświetlenia czy sieci wodno-kanalizacyjnych.

Warto rozważyć wprowadzenie funduszu infrastrukturalnego współfinansowanego przez gminy i inwestorów, który pozwoliłby rozłożyć koszty bardziej proporcjonalnie i sprawiedliwie. Zapewni to zniesienie uznaniowości i arbitralnych decyzji urzędników, większą przewidywalność kosztów, szybsze procedury, a także zachowanie płynności finansowej inwestorów, szczególnie tych mniejszych.

Kolejną barierą są przewlekłe procedury administracyjne, związane z uzyskiwaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. W największych miastach czas oczekiwania sięga już 2–3 lat, co znacząco podraża koszty inwestycji i zniechęca inwestorów. Należy skrócić terminy ustawowe dla organów wydających decyzje, ale też wprowadzić realną odpowiedzialność urzędników za przekraczanie tych terminów. Obecnie sankcje są iluzoryczne, a inwestorzy pozostają bez skutecznych narzędzi egzekucji sprawności postępowań.

Dużym problemem jest także opóźnienie w dokonywaniu wpisów do ksiąg wieczystych, szczególnie w dużych miastach. Na wpisy istotne z punktu widzenia realizacji inwestycji, takie jak wpis prawa własności czy wpis podziału lub scalenia nieruchomości, czeka się dziś nawet rok. To często blokuje dalsze etapy inwestycji i przekazywania lokali nabywcom.

Po nowelizacji z 2023 r. wprowadzającej plany ogólne, wielu inwestorów znajdzie się w sytuacji zawieszenia, ponieważ gminy nie zdążą ich uchwalić, a decyzje o warunkach zabudowy są w wielu miejscach niemożliwe do uzyskania w tym okresie przejściowym. W praktyce oznacza to blokadę inwestycji. Należałoby wobec tego wprowadzić przepisy przejściowe gwarantujące możliwość uzyskania WZ przez określony czas, niezależnie od uchwały planu ogólnego.

W przypadku większych inwestycji problemem dla inwestorów jest procedura środowiskowa, która potrafi trwać dłużej niż samo projektowanie budynku. Należy więc umożliwić łączone postępowanie środowiskowe i budowlane dla inwestycji spełniających określone kryteria, np. w granicach miasta, na terenach z infrastrukturą oraz wprowadzić „ścieżkę szybką” dla inwestycji o znaczeniu lokalnym z uproszczoną oceną oddziaływania na środowisko i maksymalnym terminem wydania decyzji.

Jeśli rząd rzeczywiście chce pobudzić rynek mieszkaniowy, konieczne jest połączenie deregulacji z odważnymi reformami proceduralnymi i infrastrukturalnymi. Samo ograniczanie liczby dokumentów nie wystarczy. Potrzebujemy sprawnej administracji, przewidywalnych terminów i jasnych zasad współpracy między deweloperami a gminami.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Z perspektywy dewelopera, który od lat aktywnie uczestniczy w przekształcaniu przestrzeni miejskich, zarówno w Warszawie, jak i innych miastach, dostrzegamy szereg obszarów, w których możliwe byłoby dalsze usprawnienie procesów inwestycyjnych. Jednym z kluczowych elementów jest uproszczenie procedur administracyjnych, zwłaszcza w zakresie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy oraz pozwoleń na budowę. W praktyce skrócenie i większa przewidywalność tych procesów mogłyby realnie wpłynąć na tempo i efektywność realizacji inwestycji mieszkaniowych, jak i cen sprzedaży mieszkań.

Warto także prowadzić dialog na temat roli infrastruktury towarzyszącej, takiej jak drogi, kanalizacja czy sieci techniczne, w kontekście zrównoważonego rozwoju. Z perspektywy inwestora zasadne wydaje się rozważenie mechanizmów, które sprzyjałyby bardziej partnerskiej współpracy pomiędzy sektorem prywatnym a jednostkami samorządu terytorialnego przy realizacji tego typu elementów infrastruktury.