Kaucja przy najmie mieszkania jest częstym warunkiem zawarcia umowy najmu. Zwykle wynosi ona dwukrotność albo trzykrotność wysokości czynszu, choć zgodnie z prawem może wynosić nawet dwunastokrotność. Co możemy zrobić, gdy po ustaniu umowy najmu właściciel mieszkania nie chce nam jej zwrócić?
Kaucja za wynajem mieszkania to nie opłata
Kaucja, zgodnie z samą definicją, nie jest opłatą, a sumą pieniężną zabezpieczającą ewentualne przyszłe zobowiązanie finansowe, które może powstać w określonych sytuacjach. Zatem kaucja pobierana przy wynajmowaniu mieszkania zabezpiecza roszczenie, które mogłoby pokryć zaległość finansową np. z tytułu zalegania z czynszem. W związku z tym, jeśli nie wystąpi podstawa do potrącenia kaucji, wówczas właściciel mieszkania musi ją zwrócić najemcy.
Przepisy prawa nie nakazują jej pobierania, a dają taką możliwość właścicielowi mieszkania. Jest ona zazwyczaj pobierana przy zawarciu umowy najmu. Ważne, aby w umowie tej znalazł się zapis potwierdzający jej zawarcie i przekazanie pieniędzy.
Zgodnie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynajmujący, czyli właściciel oferujący mieszkanie na wynajem może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenie przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.
Jej wysokość nie może jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Ważne! Przy podpisywaniu umowy najmu należy sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania, który będzie dokumentem umożliwiającym porównaniu stanu mieszkania opróżnianego, z tym przed oddaniem od najmu. Warto również zapisać w nim aktualny stan wszystkich liczników.
Ile czasu wynajmujący ma na zwrot kaucji przy najmie mieszkania?
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
Czy właściciel ma prawo nie oddać kaucji?
Właściciel mieszkania ma prawo nie zwrócić części bądź całości wpłaconej kaucji, ale tylko i wyłącznie w określonych sytuacjach. Kiedy wynajmujący może nie oddać pieniędzy wpłaconych jako kaucja? Może to nastąpić jeśli najemca nie zapłacił czynszu, bądź opłat za media. Ale także jeśli stan mieszkaniu ulegnie pogorszeniu w trakcie użytkowania.
Zgodnie z obowiązującym prawem najemca opróżniając lokal ma obowiązek odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin
ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany
przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono
zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian
i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych,
sanitarnych i grzewczych.
Jeśli więc najemca nie wywiąże się ze swoich obowiązków, co wynika z protokołu zdawczo-odbiorczego, właściciel ma prawo potrącić cześć kaucji, bądź jej całość, w zależności od kosztów, które będzie musiał ponieść na przywrócenie mieszkania do stanu w jakim je oddawał najemcy.
Jeśli jednak najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów wyposażenia wymienionych powyżej, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
Jak ubiegać się o odzyskanie kaucji za najem mieszkania?
Jeśli jednak najemca wywiązał się ze swoich wszystkich obowiązków, wówczas właściciel nie ma podstawy do odliczenia kaucji, bądź potrącenia jej w całości. Musi ją obligatoryjnie zwrócić w ciągu miesiąca od wyprowadzki najemcy.
Istnieją dwa sposoby na odzyskanie kaucji.
- wezwanie do zapłaty zwrotu kaucji,
- wniesienie do sądu pozwu o zwrot kaucji.
Ważne, aby w pierwszym kroku określić termin na zwrot kaucji, np. 14 dni oraz ostrzec o kolejnym kroku, który podejmiemy, jeśli właściciel nie wywiąże się z niniejszego wezwania, a mianowicie o skierowaniu do sądu pozwu o zwrot kaucji.
W przypadku, gdy wynajmujący mimo wezwania nie rozlicza się z kaucji, pozostaje droga sądowa. Nie należy się jej jednak bać. Pozew można złożyć samodzielnie, bądź za pomocą adwokata. Postępowanie prowadzone w takiej sprawie to tak zwane postępowanie uproszczone. Jedną z jego cech takiego postępowania jest to, że pisma składane w toku postępowania składa się na specjalnych i prostych do wypełnienia formularzach.
Podstawa prawna:
U S T A W A z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733 )