Zmiany ustawy deweloperskiej - kapitał nabywcy garażu będzie lepiej zabezpieczony
W kontekście nowej ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie za niecałe pół roku, mówi się przede wszystkim o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i regulacji umów rezerwacyjnych. Niektóre inne aspekty ustawy z 20 maja 2021 roku są rzadziej opisywane.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili pochylić się właśnie nad jedną z takich mniej akcentowanych kwestii. Chodzi o przepisy dotyczące zakupu miejsc garażowych razem z mieszkaniem od dewelopera. Nowe regulacje są bardziej korzystne dla kupujących od firm deweloperskich również w tym aspekcie. Warto jednak pamiętać o przepisach przejściowych. Ich konstrukcja sprawia, że nie wszyscy inwestorzy od połowy 2022 r. będą stosowali nowe regulacje.
Zmiana dotyczy nabycia współwłasności hali garażowej
O intencjach ustawodawcy dowiemy się więcej dzięki uzasadnieniu do projektu Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. Ustawy deweloperskiej oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Wspomniany dokument informuje, że w 2018 r. przeciętna cena miejsca garażowego od dewelopera wynosiła około 33 000 zł. Obecnie analogiczny wynik zapewne jest nieco wyższy. Stosunkowo wysoki koszt zakupu miejsc garażowych stanowił argument dla autorów noweli ustawy deweloperskiej i przyczynił się do wprowadzenia zmiany. Mowa o objęciu ustawową ochroną transakcji dotyczących miejsc garażowych.
W kontekście zmian wynikających z nowej ustawy deweloperskiej, warto przypomnieć, że obecnie w inwestycjach mieszkaniowych funkcjonują dwa rozwiązania.
Pierwsze z nich zakłada prawo do korzystania z miejsca garażowego jako części wspólnej budynku na podstawie umowy quoad usum lub służebności. Taki wariant nie wymaga zawierania osobnej umowy z inwestorem mieszkaniowym.
Jeżeli jednak od dewelopera kupowany jest udział w hali garażowej jako dużym lokalu użytkowym, to obecnie nabywca zawiera dwie umowy - deweloperską (dotyczącą mieszkania), a także umowę przedwstępną związaną z miejscem garażowym, czyli udziałem w lokalu użytkowym. Druga umowa może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej.
Kapitał na miejsce garażowe będzie objęty rachunkiem powierniczym w zmienionej ustawie deweloperskiej
Niestety, w świetle wciąż obowiązujących przepisów środki płacone deweloperowi za miejsce garażowe nie podlegają ochronie związanej m.in. z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym.
Nowe regulacje usuwają opisywany problem, gdyż nabycie współwłasności lokalu użytkowego z tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego co budowane mieszkanie będzie objęte identycznymi zasadami, jak w przypadku mieszkań i domów. Oznacza to między innymi obowiązek podpisania umowy w obecności notariusza, wymagane przekazanie środków na rachunek powierniczy i ochronę wynikającą z działania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Pomysłodawcy nowych przepisów w uzasadnieniu do nich podkreślają, że umowa deweloperska dotycząca nabycia części lokalu użytkowego ma mieć charakter akcesoryjny względem umowy deweloperskiej związanej z mieszkaniem. W konsekwencji odstąpienie od umowy deweloperskiej obejmującej mieszkanie będzie skutkowało taką samą czynnością w odniesieniu do bliźniaczej umowy, która dotyczy lokalu użytkowego. To spore ułatwienie dla klientów firm deweloperskich, którzy mogą nie pamiętać o dodatkowej umowie.
Zmiana ustawy deweloperskiej - uwaga deweloper w określonych przypadkach zastosuje stare zasady
Osoby zainteresowane zakupem udziału w lokalu użytkowym od dewelopera (hali garażowej) powinny pamiętać o przepisach przejściowych. Sprawiają one, że termin rozpoczęcia stosowania niektórych regulacji z ustawy deweloperskiej będzie dłuższy niż powszechnie się sądzi. Niemal cała ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177) wejdzie w życie wraz z dniem 1 lipca 2022 roku. Jednak w przypadku inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się przed lipcem bieżącego roku, przez pierwsze dwa lata zastosowanie będą miały tylko nieliczne przepisy nowej ustawy deweloperskiej (niezwiązane z nabywaniem garaży).
Identyczna zasada ma dotyczyć także tych umów deweloperskich z inwestycji sprzedawanej przed 1 lipca 2022 roku, które zostały zawarte od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r. i będą nadal niewykonane po połowie 2024 r.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl