Duża wspólnota mieszkaniowa - czym jest, korzyści, koszty

Leszek Markiewicz
Agent nieruchomości
rozwiń więcej
Duża wspólnota mieszkaniowa - czym jest, korzyści, koszty
Mieszkańcy bloków i kamienic zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe, często nie wnikają dokładnie w sposób funkcjonowania takich podmiotów. Na początku 2020 r. wielu właścicieli mieszkań, którzy wcześniej nie interesowali się prawem dotyczących wspólnot, mogło jednak odczuć pewną zmianę. Chodzi o nowelizację ustawy o własności lokali, dzięki której wiele małych wspólnot mieszkaniowych zaczęło funkcjonować podobnie jak wspólnoty w znacznie większych blokach. Opisywana zmiana wpłynęła na bardzo wiele aspektów zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi (liczącymi od 4 do 7 lokali). Postanowiliśmy odpowiedzieć na pytanie, czy tegoroczne zmiany rzeczywiście są korzystne dla właścicieli mieszkań.

Opłacanie zarządcy nie będzie koniecznie potrzebne

Na wstępie warto przypomnieć, że istotne zmiany dotyczące sposobu zarządzania niektórymi budynkami mieszkalnymi wprowadziła ustawa z dnia 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2019 poz. 1309). Ten akt prawny zmodyfikował ustawę o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) między innymi w zakresie liczby lokali wchodzących w skład małej wspólnoty mieszkaniowej. Wspomniana liczba spadła z siedmiu do trzech. Zmianie nie uległa natomiast zasada, zgodnie z którą do zarządzania nieruchomością wspólną przez małą wspólnotę zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego (dotyczące współwłasności). „Mała wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje w sposób o wiele mniej sformalizowany (m.in. ze względu na brak wybieralnego zarządu). Nie oznacza to jednak, że w przypadku takiej wspólnoty podejmowanie decyzji zawsze będzie szybsze i łatwiejsze” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Zmiana przepisów obowiązująca od 1 stycznia 2020 r. oznacza również, że we wspólnotach liczących od czterech do siedmiu lokali mieszkalnych i użytkowych powinien zostać powołany zarząd. W jego skład może wchodzić jedna osoba lub kilka osób. Zwykle są to właściciele mieszkań i lokali użytkowych znajdujących się w danym budynku. Warto również pamiętać, że kompetencje związane z zarządzaniem blokiem lub kamienicą można przekazać wyspecjalizowanemu zarządcy. Takie rozwiązanie będzie jednak generowało dodatkowe koszty. Jeżeli właściciele lokali chcą ich uniknąć, to najlepiej po prostu powołać do zarządu osoby, które już wcześniej wykazywały się aktywnością podczas zarządzania małą wspólnotą mieszkaniową. „Podobnie jak w przypadku dużo większych wspólnot mieszkaniowych, wątpliwości wzbudza natomiast odpowiedź na pytanie, czy profesjonalny zarządca (wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali) może funkcjonować jednocześnie z zarządem wyłonionym przez właścicieli mieszkań. Orzecznictwo nie jest bowiem jednoznaczne w tej kwestii” - dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

W dużej wspólnocie łatwiej jest podejmować decyzje

Dla wspólnot liczących od czterech do siedmiu mieszkań, zmiany prawne z początku 2020 r. na pewno oznaczają pewne niedogodności. Chodzi między innymi o konieczność sprostania różnego rodzaju wymogom, które określa Rozdział 4 ustawy o własności lokali. Przykład stanowi konieczność przeprowadzania zebrań zgodnie z ustalonymi procedurami. „Ustawa o własności lokali nakłada również na dużą wspólnotę mieszkaniową obowiązek prowadzenia bardziej złożonej dokumentacji. Czasem będzie to oznaczało konieczność opłacenia usług zarządcy lub księgowej” - podkreśla Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wydaje się jednak, że tegoroczne zmiany prawne będą miały również jednoznacznie pozytywny efekt. Chodzi przede wszystkim o usprawnienie zarządzania niewielkimi budynkami wielorodzinnymi. Od początku bieżącego roku, codziennymi sprawami związanymi z zarządzaniem takimi budynkami (liczącymi od czterech do siedmiu lokali) zajmuje się tylko zarząd lub profesjonalny zarządca. Taka sytuacja może przyspieszyć podejmowanie decyzji powiązanych z mniej istotnymi kwestiami. Jeżeli natomiast chodzi o sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu budynkiem, to podejmowanie decyzji nadal następuje na drodze głosowania. „Spora różnica wiąże się jednak z faktem, że obecnie we wspólnotach z czterema - siedmioma lokalami nie będzie już wymagana jednomyślność” - zaznacza Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Wymóg jednomyślności podczas głosowania wynikający z kodeksu cywilnego wcześniej skutkował trudnościami w podejmowaniu decyzji dotyczących np. ważnego remontu. Jeżeli okoliczności tego wymagały, właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej połówkowy udział w nieruchomości wspólnej musieli domagać się rozstrzygnięcia przed sądem (na podstawie artykułu 199 kodeksu cywilnego). Obecnie do podejmowania ważnych decyzji przez wspólnoty, które zmieniły swój status wystarczy po prostu większość głosów. Zwykle oblicza się ją z uwzględnieniem udziału głosujących właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej. „Właściciele mieszkań i lokali użytkowych na mocy wcześniejszej umowy lub uchwały podejmowanej w zwykłym trybie (głosowania udziałami) mogą jednak ustalić, że w danej sprawie będzie obowiązywała zasada, zgodnie z która jeden lokal „posiada” jeden głos” - podsumowuje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!

Nieruchomości
Dzicy lokatorzy w Polsce idą śladem hiszpańskich ocupas. Jest obywatelski projekt ustawy, który ma ich powstrzymać
26 kwi 2024

Osoba, która porusza się bez zgody właściciela jego samochodem traktowana jest przez prawo jako złodziej. Jeśli zajmie cudze mieszkanie, ma więcej praw od właściciela, bo ten musi nawet płacić czynsz wspólnocie mieszkaniowej. To tak jakby prawo zakazywało właścicielowi tego kradzionego auta jeszcze fundować złodziejowi paliwo.

Czy ceny mieszkań nadal będą rosły?
25 kwi 2024

Minister Rozwoju i Technologii, Krzysztof Hetman, ocenił w Radiu Zet, że deweloperzy zwiększyli podaż mieszkań, przewidując wprowadzenie programu "Mieszkanie na start" oraz programu wsparcia rozwoju budownictwa społecznego.

Wiosenne wyzwania finansowe Polaków. Remont domu na czele listy
25 kwi 2024

Według najnowszego badania przeprowadzonego przez Santander Consumer Bank "Polaków Portfel Własny: wiosenne wyzwania 2024", aż 38% respondentów wskazało, że największym wydatkiem, jaki planują ponieść wiosną, jest remont domu. Co więcej, 58% badanych planuje sfinansować swoje projekty z bieżących dochodów.

Kredyty hipoteczne z WIBOR-em. Abuzywne formuły zmiany oprocentowania niezgodne z unijnym rozporządzeniem BMR
24 kwi 2024

Wraz z wejściem rozporządzenia BMR umowy kredytowa zawierające niedozwolone zapisy powinny zostać aneksowane i dostosowane do nowego porządku prawnego. Brak dostosowania umowy może skutkować tym, że umowa zawarta wiele lat temu może okazać się nieważna.

Nowe mieszkania w starej przestrzeni - rewitalizacja centrów miast
24 kwi 2024

Centra wielkich miast są atrakcyjnymi miejscami nie tylko do pracy, ale też do mieszkania. Swobodny dostęp do miejskiej infrastruktury zapewnia tam wygodne funkcjonowanie na co dzień. Niestety, gęsta zabudowa – typowa dla centrum – ogranicza możliwość budowania nowych lokali, zarówno komercyjnych, jak i mieszkalnych. Zdaniem architektów i urbanistów skutecznym rozwiązaniem tego problemu są rewitalizacje zabytkowych kamienic i nadbudowy. Wciąż jednak można odnieść wrażenie, że potencjał istniejących budynków pozostaje niewykorzystany.

Ustawa w sprawie dzikich lokatorów - powstał obywatelski projekt. Co zrobić, żeby w Polsce nie było jak w Hiszpanii? Coraz więcej mieszkań jest zajmowanych bezprawnie
23 kwi 2024

- Nie możemy pozwolić na to, by uczciwie pracujący obywatele byli terroryzowani przez dzikich lokatorów. Niestety z miesiąca na miesiąc rośnie ilość zgłoszeń, że mieszkanie, które miało być wynajmowane komercyjnie, jest po prostu zagrabiane przez dzikich lokatorów. Jeżeli nie dojdzie do zmian w prawie możemy spodziewać się, że niebawem zaleje nas fala dzikich lokatorów jeszcze większa niż w czasie pandemii – mówi Małgorzata Marczulewska, detektyw i windykator.
Małgorzata Marczulewska wspólnie z prawnikami z kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski: mec. Grażyną Wódkiewicz oraz mec. Markiem Jarosiewiczem przygotowali projekt ustawy, który miałby pomagać w odzyskiwaniu mieszkań zajmowanych przez dzikich lokatorów. W Internecie dostępna jest petycja w tej sprawie. 

Dom za 1 euro. Jakie są warunki?
23 kwi 2024

Władze miasteczka Saint-Amand-Montrond, położonego w centralnej Francji, podjęły niecodzienną inicjatywę. Wystawiły na sprzedaż dom za symboliczną kwotę 1 euro. Jest jednak pewien warunek - nabywca musi zobowiązać się do zamieszkania w nim na co najmniej 10 lat.

Nowe wsparcie dla kredytobiorców. Wiadomo, kiedy kredyt #naStart wejdzie w życie
23 kwi 2024

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło, że nowe przepisy dotyczące wsparcia przy zakupie pierwszego mieszkania wejdą w życie w drugiej połowie 2024 roku. Projekt ustawy wprowadzającej kredyt "#naStart" jest obecnie konsultowany.

Frankowicze czekają na uchwałę Sądu Najwyższego. Czy 25 kwietnia 2024 r. Izba Cywilna SN wyjaśni wreszcie 6 kluczowych zagadnień prawnych?
22 kwi 2024

W dniu 25 kwietnia 2024 roku poznamy kolejny rozdział wieloletniej już sagi związanej z wydaniem tzw. uchwały frankowej przez Sąd Najwyższy w pełnym składzie Izby Cywilnej. Na ten dzień zostało wyznaczone posiedzenie Sądu Najwyższego, który ponownie ma zająć się zagadnieniami prawnymi dot. spraw frankowych, które zostały przedstawione przez Pierwszą Prezes. Czy jednak ta uchwała ma szanse zostać wydana i czy rzeczywiście – po wielu wyrokach TSUE w polskich sprawach frankowych – jest jeszcze potrzebna? Czy jeżeli zostanie wydana, to ułatwi rozstrzyganie pozwów Frankowiczów czy tylko skomplikuje te procesy? 

W jaki sposób deweloperzy mieszkaniowi korzystają z sztucznej inteligencji
22 kwi 2024

Sztuczna inteligencja jako wsparcie dla deweloperów? Jak najbardziej. W jaki sposób już ją wykorzystują i jak planują wykorzystywać AI w przyszłości? 

pokaż więcej
Proszę czekać...