Na co zwracać uwagę przy wynajmie? Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy

Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy

Najem lokalu w Polsce uregulowany jest przez Kodeks cywilny w Księdze Pierwszej - Tytuł XVII. Najem i dzierżawa (art. 659-692), a także w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r. (Dz.U. Nr 136, poz. 710). Przepisy te regulują prawa i obowiązki wynajmującego (zazwyczaj właściciela mieszkania) oraz najemcy (osoby, która najmuje od kogoś lokal) wobec wynajmującego (osoby, która wynajmuje komuś) najętą rzecz. Zarówno wynajmując komuś nieruchomość jak i najmując od kogoś warto zapoznać się z tymi kluczowymi przepisami.

Polecamy: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej

Co i kiedy wolno wynajmującemu a co najemcy?

Wynajmujący ma prawo zażądać od najemcy opłacenia kaucji stanowiącej zabezpieczenie pokrycia ewentualnych należności za wynajem mieszkania. Wysokość kaucji nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu najmu. W uzasadnionych przypadkach wynajmujący może dokonać podwyższenia czynszu najmu wypowiadając uprzednio na piśmie dotychczasową wysokość kwoty przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do nieruchomości.

Najważniejszym prawem najemcy jest możliwość korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny z przeznaczeniem. Sposób użytkowania powinien być opisany szczegółowo w umowie najmu. Warto na przykład określić, czy mamy zgodę na prowadzenie w mieszkaniu działalności gospodarczej, czy zezwalamy na przebywanie w mieszkaniu większej ilości osób (rodziny najemcy) albo czy dozwolone jest hodowanie w mieszkaniu zwierzaka.

Kolejnym prawem najemcy jest możliwość wprowadzania ulepszeń, zakładania i montażu dodatkowych urządzeń, które są zgodne z obowiązującymi przepisami i są bezpieczne. Warto zwrócić uwagę, że po zakończeniu okresu najmu nieruchomość należy oddać w stanie niezmienionym i niepogorszonym, dlatego wszelkie ulepszenia trzeba uzgodnić z właścicielem nieruchomości. W sytuacji, kiedy najmowana rzecz posiada wady najemca może żądać obniżenia czynszu w okresie trwania tej usterki.

Jakie każda ze stron umowy najmu ma obowiązki, z których powinna się wywiązywać?

Do podstawowych obowiązków wynajmującego należy:

• wydanie przedmiotu najmu w stanie przydatnym do użytkowania,
• utrzymywania go w takim stanie przez czas trwania najmu.
• zapewnienia sprawnego działania wszystkich instalacji i urządzeń znajdujących się w nieruchomości w całym okresie trwania umowy najmu.

Do podstawowych obowiązków najemcy należy:

• użytkowanie przedmiotu najmu w sposób zgodny z umową i przeznaczeniem rzeczy,
• zapłata czynszu najmu,
• obowiązek zapłaty opłat dodatkowych, w tym eksploatacyjnych.

Również drobne naprawy wynikające ze zwykłego używania przedmiotu najmu obciążają najemcę. Najemca przez okres obowiązywania umowy najmu powinien używać przedmiotu najmu w sposób określony w umowie, a w przypadku, gdy umowa nie określa sposobu używania rzeczy - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

W jakich okolicznościach możemy rozwiązać umowę najmu?

Każda ze stron, zarówno wynajmujący jak i najemca, może wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie uzależnione jest od czasu na jaki została zawarta. Mianowicie umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć w każdym czasie, natomiast umowę zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w szczególnych sytuacjach.

W przypadku umów bezterminowych zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (art. 673), gdzie jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przykładowo, jeśli najemca chce rozwiązać umowę z dniem 31 grudnia 2019 roku, powinien złożyć wypowiedzenie do dnia 30 września 2019 roku. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, a gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód. W przypadku najmu dziennego wypowiedzenie można złożyć na jeden dzień naprzód.

Najemca może wypowiedzieć umowę zawartą na czas oznaczony , bez zachowania okresów wypowiedzenia, jeżeli wady najętego lokalu są takie, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Przykładem może być ulatniający się gaz lub pękająca ściana w budynku, które stanowią zagrożenie dla zdrowia Art. 682 kodeksu cywilnego). W przypadku wynajmującego zastosowanie mają przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266). Zgodnie z art. 11.2 tejże ustawy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 tejże ustawy.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.2019.1145) Księga Pierwsza TYTUŁ XVII Najem i dzierżawa (art. 659-692)

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266)

Autor: Elżbieta Jachymczak, https://www.nowodworskiestates.pl/

Polecamy serwis: Nieruchomości