Budowa domu za Bezpieczny Kredyt 2%? Tak, to możliwe, ale…

Bezpieczny kredyt 2 procent a budowa domu

– W programie Bezpieczny Kredyt 2% najbardziej problematyczną kwestią jest określenie wysokości wkładu własnego w sytuacji, gdy inwestor posiada działkę lub rozpoczął już na niej budowę domu – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I przypomina, że co do zasady rządowy program jest adresowany do młodych ludzi, którzy planują kupno swojego pierwszego mieszkania lub domu, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nie ma znaczenia cena metra kwadratowego. W grę wchodzi też jednak zakup działki i budowa domu wraz z wykończeniem. I najpewniej wiele osób będzie chciało skorzystać z takiej opcji. W najlepszej sytuacji będą ci, którzy już posiadają działkę budowlaną. Może ona bowiem stanowić ich wkład własny. Na budowę domu bank pożyczy maksymalnie 500 tys. zł w przypadku singla. Małżeństwo lub osoba z dzieckiem może liczyć na kredyt w wysokości do 600 tys. zł. Oczywiście w obu przypadkach trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową. Singlowi powinny ją zapewnić miesięczne zarobki netto na poziomie co najmniej 9 tys. zł. Wymagany dochód małżonków to co najmniej 11 tys. zł.

Ceny działek wyeliminują metropolie?

Jednak w uchwalonej już przez Sejm ustawie jest też mowa o tym, że wysokość wkładu własnego nie może przekraczać 200 tys. zł. A co, jeśli działka ma większą wartość? Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które jest autorem projektu ustawy wyjaśnia, że w tym przypadku co najwyżej nie będzie można wnieść „innego wkładu własnego w środkach pieniężnych”. 

Prawdopodobnie w większości przypadków działka nie powinna więc stanowić problemu. Może się jednak zdarzyć, szczególnie w największych miastach, że ceny działek będą barierą uniemożliwiającą skorzystanie z Bezpiecznego Kredytu 2% np. gdy o taki preferencyjny kredyt w maksymalnej wysokości wystąpi rodzina, która dysponuje działką wartą pół miliona złotych. W Warszawie trudno jest znaleźć taką, która kosztowałaby mniej. Niestety, bank najpewniej odprawi taką rodzinę z kwitkiem lub zaproponuje niższą kwotę kredytu. Dlaczego? W ustawie jest bowiem zapis, że w takiej sytuacji łączna wartość wkładu własnego i kredytu nie może przekraczać 1 mln zł.  

– Jak widać program Bezpieczny Kredyt 2% sprawdzi się głównie w mniejszych miastach oraz w miejscowościach okalających metropolie– zauważa ekspert GetHome.pl.

Czy w sytuacji zapaści w budownictwie mieszkaniowym, ceny działek budowlanych mogą zacząć spadać. Marek Wielgo przyznaje, że Polacy już się na nie nie rzucają. Rosnąca liczba ogłoszeń na portalach może zaś świadczyć o zbyt wysokich oczekiwaniach cenowych sprzedających grunty. Oczywiście ich ceny są bardzo zróżnicowane. Zależą m.in. od ich wielkości, dostępu do infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i społecznej.  Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w niektórych miastach, np. w Gdańsku, Krakowie i jego okolicach oraz w Poznaniu uśredniona cena metra kwadratowego działek jest niższa niż przed rokiem. Spadła ona także w okolicach Warszawy. W samej stolicy nie widać jednak na razie tendencji spadkowej. Podobnie jak we Wrocławiu i jego okolicach, a także w Łodzi oraz w okolicach Trójmiasta, Poznania i Wrocławia.

Dokończenie budowy raczej nie wchodzi w grę

W programie Bezpieczny Kredyt 2% sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej, gdy po preferencyjny kredyt zechce sięgnąć ktoś, kto zaczął budowę domu. Dopóki ona trwa, to taka osoba spełnia warunek nieposiadania własnego lokum. Możliwość uzyskania takiego kredytu, np. na wykończenie i wyposażenie domu straci się dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie albo zawiadomieniu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy. Załóżmy jednak, że te formalności inwestor ma jeszcze przed sobą. Zresztą, nierzadko ludzie mieszkają w domach, których budowa formalnie jeszcze się nie zakończyła. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że w tym przypadku „wkładem własnym jest wartość nieruchomości uwzględniająca dotychczas przeprowadzone prace budowlane”. Resort zastrzega, że „kredyt będzie można uzyskać pod warunkiem, że wartość wybudowanego domu w obecnym stanie jest niższa niż 200 tys. zł”, czyli zmieści się w limicie wkładu własnego. 

– Należy to rozumieć tak: zacząłeś budowę domu, to znaczy, że Cię na niego stać. Musisz ją więc dokończyć o własnych siłach. Bezpieczny Kredyt 2% jest bowiem adresowany do tych, którzy bez niego nie podjęliby się budowy domu – komentuje Marek Wielgo.

Przyznaje, że takie podejście może być dla niektórych inwestorów krzywdzące. Szczególnie, jeśli budują oni domy tzw. system gospodarczym, często kosztem ogromnych wyrzeczeń. Preferencyjny kredyt mógłby przyspieszyć oddanie domu do użytkowania.

A może zakup domu wybudowanego przez dewelopera?

Za Bezpieczny Kredyt 2% można też kupić gotowy dom od firmy deweloperskiej, albo finansować jego budowę. W tym przypadku sprawa wydaje się prosta, bo deweloper z góry określa cenę domu wraz działką. Trzeba tylko uważać, żeby wpłaty nie przekroczyły limitu wkładu własnego - 200 tys. zł. Problemem może być natomiast znalezienie domu, którego cena nie przekracza maksymalnej kwoty kredytu i wkładu. Pojedynczy kredytobiorca może wykorzystać na kupno domu od dewelopera maksymalnie 700 tys. zł, a małżeństwo – 800 tys. zł. Oczywiście własny może być mniejszy, np. w przypadku singla o 100 tys. zł.  

Sprawdziliśmy, ile domów w ofercie firm deweloperskich spełnia powyższe warunki cenowe. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że niewiele. Pamiętajmy jednak, że ze względu na wysokie ceny działek deweloperzy wolą budować mieszkania. Jeśli budują domy to głównie na obrzeżach największych  miast i w miejscowościach je okalających. W całym kraju jest więc tylko niespełna 1,1 tys. domów w cenie do 600 tys. zł. Ich liczba zwiększy do ok. 1,5 tys., jeśli kupujący ma do dyspozycji 700 tys. zł. Mając 800 tys. zł można przebierać w ponad 1,9 tys. domów oferowanych przez firmy deweloperskie. A jaki jest wybór w największych miastach i ich okolicach. Najwięcej domów deweloperzy oferują w Warszawie i okolicach. Natomiast w Trójmieście można je policzyć dosłownie na palcach.