Zmiany w przepisach
Ustawodawca postanowił kolejny raz znowelizować przepisy dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Zniesieniu uległa ulga meldunkowa- która wbrew pozorom niosła ze sobą wiele mankamentów m.in.:
- obowiązek meldunku (przy kilku nieruchomościach nie można było z niej de facto skorzystać)
- nie obejmowała gruntów – zwolnieniu podlegał tylko przychód uzyskany ze sprzedaży lokalu lub budynku mieszkalnego – działka na której się znajdował (czy udział w nieruchomości wspólnej przy odrębnej własności lokalu) – nie podlegała zwolnieniu od podatku.
- niejasność przepisów- m.in. tego kiedy należało liczyć rok meldunku, od jakiej daty naliczać okres itp.
Z uwagi na zasadę ochrony praw nabytych – z ulgi meldunkowej nadal mogą skorzystać osoby, które nabyły nieruchomość w latach 2007-2008 i chcą ją sprzedać. Nie obejmą ich jednak nowe zasady, nawet jeśli były by dla nich korzystniejsze.
Osoby, które nabyły nieruchomość przed 2007r. – opodatkowane są przy sprzedaży na jeszcze innych zasadach.
Co nie zmieniło się przepisach
Bez zmian pozostała wysokość i podstawa opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Nadal opodatkowaniu podlega co do zasady osiągnięty dochód (a nie przychód jak przed 2007 r.) – stawka podatku wynosi zaś 19%. Oznacza to m.in. to, że jeśli w wyniku transakcji ponieśliśmy stratę- sprzedaż nie będzie opodatkowana- nie osiągniemy bowiem dochodu.
Ustawodawca nadal pozostawił furtkę w postaci zniesienia opodatkowania sprzedaży nieruchomości nabytych ponad 5 lat przed sprzedażą. Okres ten liczy się do końca roku podatkowego, którym upłynęło 5 lat.
Jan K. kupił mieszkanie 15.01.2009r. – będzie mógł sprzedać je – bez potrzeby rozliczania się z fiskusem dopiero po 01.01.2015 r.
Przeznacz pieniądze ze sprzedaży na nowe mieszkanie aby uniknąć podatku
Sprzedając nieruchomości nabyte po 31.12.2008 r. można skorzystać ze zwolnienia od podatku – o ile pieniądze ze sprzedaży przeznaczymy na inne cele mieszkaniowe.
Wykorzystanie pieniędzy na przedstawione poniżej cele musi nastąpić w ciągu 2 lat, licząc od końca roku w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.
W przypadku skorzystania z ulgi, wolna od podatku ta jest część dochodu, która odpowiada stosunkowi wydatków na cele mieszkaniowe do przychodu ze sprzedaży.
Wysokość dochodu opodatkowanego można opisać za pomocą wzoru:
Dochód x Wysokość wydatków na cele mieszkaniowe / przychód= Dochód podlegający opodatkowaniu.
Przychód z odpłatnego zbycia 200 000 zł
Koszty uzyskania przychodu 150 000 zł
Dochód 50 000 zł
Wydatki na cele mieszkaniowe 180 000 zł
Dochód podlegający zwolnieniu 45 000 zł = 50 000 zł ×
× 180 000 zł/200 000 zł
Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie 5000 zł.
Podatek wyniesie: 5000 zł x 19% = 950 zł
Jeśli całość przychodu ze sprzedaży będzie wykorzystana na cele mieszkaniowe – całość dochodu będzie korzystać ze zwolnienia. Podobnie, gdyby wartość przychodu ze sprzedaży była niższa niż kosztów jego uzyskania (sprzedaż nieruchomości ze stratą)- podatek nie byłby naliczony- nie było by dochodu.
Na co można przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży aby zwolnić się od podatku
Definicja inwestycji zwalniających od podatku znajduje się w art. 21 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zalicza się do nich:
- nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub, także na nabycie gruntu, lub jego użytkowania wieczystego związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- jak również nabycie części lub udziałów ww. budynkach lub prawach.
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takich prawach,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat od daty sprzedaży podlegającej opodatkowaniu, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
Powyższe nieruchomości nie muszą być położone Polsce –ale także w innym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
Zwolnieniu podlega również część dochodu przeznaczona na rzecz podatnika na spłatę::
- kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na cele określone w poprzednim wyliczeniu,
- kredytu (pożyczki) i odsetek od kredytu refinansującego ww. kredyt (pożyczkę),
- spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w punktach poprzedzających.
Kredyt musi być zaciągnięty przed dniem sprzedaży nieruchomości podlegającej opodatkowaniu.
Kredyt (pożyczka) może być zaciągnięty banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Szwajcarii.
Wyjątki:
- Spłata kredytu, który tylko w części odpowiada warunkom przedstawionych w częściej- obniża dochód tylko w części w jakiej odpowiada wymaganiom ustawy.
- Nie podlega zwolnieniu dochód przeznaczony na rzecz nabycia gruntu lub budynku o charakterze rekreacyjnym
- Zwolnienie związane ze spłatą kredytu, nie ma zastosowania do tej części wydatków, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (również w przypadku kredytu refinansowego).
Zasady korzystania z ulgi
W odróżnieniu od poprzednich zwolnień w przypadku sprzedaży nieruchomości (opisanych w niniejszym artykule) – nie jest konieczne oddzielne zawiadomienie urzędu skarbowego o chęci skorzystania z ulgi.
Ewentualne wskazania wysokości zwolnienia (a więc wielkości dochodu ze sprzedaży nieruchomości od którego nie będzie naliczony podatek) nastąpi podczas składania deklaracji za dany rok podatkowy – na druku PIT 39.
Podatnik nie będzie musiał składać sprawozdania z wykorzystania zadeklarowanych środków – bez wezwania urzędu skarbowego.