Czy problemy wynajmujących nieruchomości o charakterze mieszkaniowym mają szansę się zmniejszyć? Do Sejmu trafił projekt przepisów, które miałyby zliberalizować rynek pracy i zwiększyć ochronę prawa własności właścicieli nieruchomości.
- Koniec problemów z niepłacącymi takimi lokatorami?
- Liberalizacja przepisów się przyda, ale czy aż taka?
Koniec problemów z niepłacącymi takimi lokatorami?
Problemy z lokatorami niepłacącymi czynszu, wpędzającymi wynajmujących w długi i niszczących nieruchomości, które wynajmują, to temat często poruszany w przestrzeni publicznej. Wypowiedzenie umowy, pozew o eksmisję i egzekucja przez komornika to procedury, które choć formalnie dostępne, to jednocześnie długotrwałe i często generujące kolejne koszty. To dlatego wynajmujący próbując bronić swoich interesów często podejmują działania na granicy prawa czy po prostu sprzeczne z prawem.
W odpowiedzi na te narastające na rynku nieruchomości problemy, Klub Konfederacji złożył w Sejmie projekt ustawy, która miałaby zliberalizować rynek najmu nieruchomości i ułatwić wynajmującym obronę ich praw. Z przewidzianych w nim rozwiązań wynika np., że w przypadku zwłoki w uiszczaniu opłat związanych z korzystaniem z lokalu lub nieopłacania należności za wykorzystane media, odpowiedzialność z tego tytułu miałaby spadać na najemcę. Dodatkowo podstawą do wypowiedzenia umowy miałaby być zwłoka w zapłacie czynszu bądź innych opłat już za jeden pełny okres płatności, a nie jak obecnie, za trzy takie okresy.
Liberalizacja przepisów się przyda, ale czy aż taka?
Przepisy w takim brzmieniu wydają się być rygorystyczne i można mieć uzasadnione obawy co do tego, czy nie uderzą zbyt mocno w osoby, które nie ze swojej winy znalazły się przejściowo w trudniejszej sytuacji życiowej. Istotne byłoby więc odróżnienie takich przypadków od tych, w których najemcy celowo wykorzystują ochronną funkcję obowiązujących regulacji prawnych by nie regulować obciążających ich należności, a dodatkowo działają na szkodę właściciela nieruchomości nie dbając o nią odpowiednio.
Przypomnijmy, że na gruncie obecnie obowiązujących przepisów nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz.U. z 2023 r. poz. 725)