Ochrona Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego - dla kogo
Ochrona DFG to nowość na polskim rynku. Przepisy dotyczące ochrony DFG zostały wprowadzone ustawą o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, (tzw. nowa ustawa deweloperska) i weszły w życie 1 lipca 2022 roku. Jak przypomniał Damian Ziąber z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG), uruchomiony w lipcu 2022 r. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) obejmuje ochroną nabywców domów i mieszkań z rynku pierwotnego kupowanych na podstawie umowy deweloperskiej.
"Dotyczy to inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się nie wcześniej niż 1 lipca 2022 r. Pozostałe mogą być oferowane na starych zasadach jeszcze przez 2 lata, tj. do 30 czerwca 2024 roku włącznie" - zaznaczył.
Dodał, że informacji o tym, czy dany lokal podlega ochronie DFG, należy szukać w prospekcie informacyjnym otrzymanym od dewelopera.
Upadłość i inne kłopoty dewelopera
Ekspert zwrócił uwagę, że kupujący ma prawo do zwrotu wpłaconych na zakup mieszkania pieniędzy nie tylko w sytuacji, gdy deweloper ogłosi upadłość. "Jeśli tak się stanie i Kowalski zostanie bez kluczy do wymarzonej nieruchomości oraz nie odzyska pieniędzy, może zawnioskować o zwrot środków z DFG" - wskazał.
Jak zaznaczył, upadłość dewelopera nie zawsze musi oznaczać, że inwestycja nie zostanie ukończona. "Może ją kontynuować inny podmiot, np. syndyk, i w rezultacie nabywcy, którzy zawarli umowy z upadłym deweloperem, będą mogli uzyskać klucze do swoich mieszkań" - zauważył Ziąber.
Dodał, że z drugiej strony nawet dobra kondycja finansowa dewelopera nie zawsze gwarantuje ukończenie inwestycji. "Mogą się pojawić inne problemy, np. cofnięcie pozwolenia na budowę, a co za tym idzie – niedotrzymanie przez dewelopera terminu przeniesienia własności na nabywcę we wskazanym w umowie terminie. W takiej sytuacji nabywcy również są chronieni. Dzięki DFG mają gwarantowany zwrot 100 proc. wpłaconych pieniędzy" - wyjaśnił.
UFG: nie tylko upadłość dewelopera daje prawo do zwrotu z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Według eksperta problemy dewelopera to jednak tylko jedna z okoliczności, w których można liczyć na zwrot z DFG. "Fundusz zabezpiecza wpłaty nabywców na mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) także na wypadek upadłości banku, w którym prowadzony jest ten rachunek" - powiedział Ziąber.
Jak przypomniał, środki osób fizycznych zgromadzonych w bankach co do zasady podlegają ochronie Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, jednak gwarancja BFG dotyczy tylko kwoty o równowartości 100 tys. euro na wszystkie środki klienta w danym banku. "Jeśli wartość zgromadzonych na rachunku powierniczym środków przekroczyła kwotę gwarantowaną przez BFG, różnicę pokryje właśnie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny" - wyjaśnił.
Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej
Nowa ustawa deweloperska wskazuje szereg okoliczności, w których nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i uzyskać zwrot wszystkich wpłaconych środków. Jeśli środki zostaną już wypłacone przez bank na rzecz dewelopera, do dokonania zwrotu zobowiązany jest deweloper, który ma na to 30 dni. Jeśli jednak nabywca nie uzyska w tym czasie wszystkich wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy pieniędzy, może wystąpić o zwrot z DFG.
Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy w następujących sytuacjach:
- Deweloper nie przekazał nabywcy prospektu informacyjnego – obowiązkowego dokumentu, który musi otrzymać każdy klient przed zakupem domu lub mieszkania.
- W umowie deweloperskiej znalazły się informacje, które nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym.
- W prospekcie informacyjnym znalazły się informacje, które nie są zgodne ze stanem faktycznym albo prawnym w dniu zawarcia umowy.
- W prospekcie informacyjnym, na podstawie którego podpisano umowę deweloperską, nie zawarto danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego.
- W umowie deweloperskiej brakuje określonych w ustawie elementów – ich katalog znajdziemy w art. 35 ust. 1 nowej ustawy deweloperskiej.
W powyższych sytuacjach nabywca może odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia, a zwrot pieniędzy następuje bezpośrednio z mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP).
- Deweloper nie przeniósł na nabywcę własności lokalu w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej.
W takim przypadku nabywca, zanim złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy, musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin. Jeśli po upływie tego czasu deweloper nie przeniesie własności, to nabywca ma prawo odstąpić od umowy i otrzymać pełny zwrot wpłaconych środków.
- Deweloper nie założył nowego mieszkaniowego rachunku powierniczego (MRP) w innym banku po tym, jak dotychczasowy bank rozwiązał z nim umowę o prowadzenie takiego rachunku - prowadzenie MRP jest bowiem obowiązkiem dewelopera.
Jeśli deweloper nie przedstawi dotychczasowemu bankowi oświadczenia z nowego banku o założonym rachunku powierniczym, to bank, który wypowiedział umowę, zwraca zgromadzone na MRP środki klientom w ciągu 60 dni. Po otrzymaniu tych środków nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i domagać się zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy (włącznie z tymi, które zostały już przekazane przez bank deweloperowi, jeśli do tego doszło).
- Deweloper musiał zmienić bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy z powodu upadłości dotychczasowego banku i nie poinformował nabywcy o tej zmianie.
W takim przypadku nabywca może odstąpić od umowy w terminie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o upadłości.
- Deweloper ustanowił hipotekę na nieruchomości (np. na rzecz banku) i brak jest zgody wierzyciela hipotecznego (tego banku) na przeniesienie na nabywcę własności mieszkania bez hipoteki.
Nabywca ma wówczas prawo do odstąpienia od umowy w ciągu 60 dni od dnia jej zawarcia.
- Dom lub mieszkanie posiada wadę istotną, a deweloper jej nie usunął.
Istnienie wady istotnej należy wpisać do protokołu odbioru. Deweloper może ją uznać (wówczas ma obowiązek ją usunąć) bądź odmówić jej uznania (wówczas nabywca może zlecić rzeczoznawcy budowlanemu wykonanie opinii, a w przypadku potwierdzenia przez niego istnienia wady istotnej – może odstąpić od umowy).
W przypadku skorzystania z umownego prawa odstąpienia ochrona DFG nie zadziała
Umowa pomiędzy nabywcą a deweloperem może dodatkowo przewidywać inne przypadki, kiedy nabywca może odstąpić od umowy (umowne prawo odstąpienia). Należy jednak pamiętać, że w przypadku umownego prawa odstąpienia ochrona DFG nie zadziała. Dotyczy ona tylko przypadków wskazanych w ustawie.
System DFG – zwrot środków bez wychodzenia z domu. Wniosek online
– Warto podkreślić, że w razie konieczności złożenia wniosku o zwrot środków z DFG nabywcy będą mogli to zrobić w 100% zdalnie, bez wychodzenia z domu. Będzie to możliwe dzięki zbudowanemu przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny systemowi informatycznemu DFG, który umożliwia również gromadzenie danych na temat inwestycji deweloperskich, zawartych umów i wpłat nabywców – mówi Damian Ziąber z Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny m.in. prowadzi ogólnopolską bazę danych dotyczących ubezpieczeń komunikacyjnych OC i AC, z której korzystają m.in. zakłady ubezpieczeń do celów taryfikacji umów. UFG stworzył również system Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, dzięki któremu informacje o zawartych umowach deweloperskich, wpłatach na rachunki powiernicze i składkach odprowadzonych na DFG trafiają do Funduszu w 100 proc. zdalnie. System jest współfinansowany ze środków unijnych. (PAP)
autorka: Longina Grzegórska-Szpyt
lgs/ mk/