Ramy prawne przekazania mieszkania do używania obywatelowi Ukrainy uciekającemu przed wojną w swoim kraju
Każdy Polak, który chce udostępnić mieszkanie ukraińskiemu uchodźcy ma trzy możliwości:
- umowa najmu lokalu mieszkalnego lub umowa najmu okazjonalnego lokalu,
- umowa użyczenia lokalu mieszkalnego,
- instytucja prekarium.
Na czym polega umowa najmu lokalu - plusy i minusy?
Umowa najmu mieszkania polega na tym, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz na najem.
Plusem dla obydwu stron jest poczucie pewności sytuacji prawnej.
Dla wynajmującego wartością dodatnią jest również czynsz płatny przez najemcę. Minusem dla niego jest zaś ryzyko długotrwałej eksmisji ewentualnych lokatorów. Podlegają oni ochronie z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie.
Poza tradycyjną umową najmu, właściciel może również zawrzeć z najemcą lokalu umowę najmu okazjonalnego. Jest ona regulowana ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Jednak możliwość jej podpisania niesie za sobą konieczność spełnienia kilku warunków:
- Umowę najmu okazjonalnego lokalu może zawrzeć tylko właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
- Umowa ta może być zawarta tylko na czas oznaczony, przy czym nie może on być dłuższy niż 10 lat.
- Do umowy musi zostać dołączone m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego oraz wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Ważne! W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy uciekającym przed wojną najemca został zwolniony z obowiązku składania oświadczenia o wskazaniu innego lokalu. Wystarczy zawarcie umowy najmu w zwykłej formie pisemnej oraz podpisanie u notariusza aktu poddania się egzekucji.
Umowa użyczenia lokalu mieszkalnego – na czym polega? Jakie ma plusy i minusy?
Umowa użyczenia jest zezwoleniem na bezpłatne używanie przekazanego mieszkania, czy też domu. Czas jej zawarcia może być oznaczony, bądź nieoznaczony.
Jej plusem, podobnie jak przy najmie tradycyjnym, jest poczucie pewności sytuacji prawnej dla obydwu stron.
Minusem dla właściciela jest narażanie się na ryzyko długotrwałej eksmisji ewentualnych lokatorów, przypadku, gdy po rozwiązaniu umowy użyczenia osoby zamieszkujące nieruchomość nie będą chciały dobrowolnie się z niej wyprowadzić. Podlegają one bowiem ochronie z mocy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Na czym polega instytucja prekarium – jej wady i zalety
Prekarium polega na tym, że jedna osoba, chcąc wyświadczyć przysługę drugiej osobie, goszcząc ją w swoim lokalu. Powody mogą być grzecznościowe, bądź humanitarne. Właściciel lokalu może w każdym momencie wyprosić gości z domu, a gościom nie przysługuje ochrona prawna. Jednocześnie ten stosunek faktyczny ma co do zasady charakter nieodpłatny.
W prawie rzymskim była to umowa przekazania drugiej osobie np. prawa użytkowania ziemi z zastrzeżeniem zwrotu na każde wezwanie, ponieważ przekazanie takie następowało najczęściej na prośbę przyjmującego. Obecnie prekarium to relacja czysto faktyczna, a nie umowa, czy szerzej stosunek prawny.
Zdaniem większości prawników, gdy chcemy udzielić krótkotrwałej i nieodpłatnej pomocy uchodźcom polegającej na zapewnienie im schronienia na kilka tygodni, jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie. Jeśli chcemy jednak udzielić uchodźcom schronienia przez dłuższy czas, warto zawrzeć z nimi umowę najmu lub użyczenia.
Umowa najmu i umowa użyczenia lokalu, a ustawa o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa
Część problemów związanych z umową najmu i umową użyczeniem lokalu pozwala rozwiązać ustawa z 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Jednak należy podkreśli, że dotyczy ona tylko obywateli Ukrainy, którzy przybyli do Polski bezpośrednio z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium Ukrainy, oraz obywateli Ukrainy posiadających Kartę Polaka, którzy wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybyli na terytorium Polski.
Nowe regulacje związane z najmem mieszkań uchodźcom z Ukrainy zawarte w tzw. specustawie
Zgodnie z art. 69 ww. ustawy do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu przez najemcę będącego obywatelem Ukrainy, o którym mowa powyżej, nie wymaga się:
- Wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
- Oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Niewątpliwie przepisy ułatwiają zawarcie umowy najmu okazjonalnego, nadal jednak niezbędna jest przy tej umowie pomoc notariusza. Wymaga się cały czas oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Dokument ten można podpisać tylko w kancelarii notarialnej.
Kolejną zmianą związaną ze specustawą jest przywrócenie możliwości eksmisji lokatorów – ale tylko wskazanych w ustawie. Zgodnie z art. 69 ww. ustawy w przypadku użyczenia obywatelowi Ukrainy, o którym mowa powyżej, budynku lub jego części w celu tymczasowego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, w zakresie tego użyczenia nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 15zzu ust. 1 ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych tj. Ukraińcom biorącym lokal w używanie przysługuje mniejsza ochrona przed eksmisją.
W obecnym stanie prawnym, w przypadku chęci długotrwałej pomocy uchodźcom Ukrainy, najlepszym rozwiązaniem wydaje się umowa użyczenia, z zastrzeżeniem, że co prawda ewentualna eksmisja powinna być szybka, ale będzie i tak dłużej trwała niż eksmisja w przypadku najmu okazjonalnego.
Każdy właściciel lokalu musi zważyć jak bardzo chce pomóc i jakie ryzyko prawne jest gotów ponieść. W obecnej sytuacji wielu radców prawnych lub adwokatów chętnie pomaga pro bono sformułować tego rodzaju umowy, zabezpieczające interesy obydwu stron. Dlatego warto skorzystać z pomocy ekspertów, zwłaszcza władających jednocześnie językiem ukraińskim.