Kiedy nabycie nieruchomości obciążone jest podatkiem od spadków i darowizn
Co do zasady, podatkiem od spadków i darowizna obciążone jest nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych tytułem:
- dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;
- darowizny, polecenia darczyńcy;
- zasiedzenia;
- nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
- zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
- nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.
W przypadku nabycia własności nieruchomości (ew. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czy użytkowania wieczystego) – najbardziej kłopotliwe może okazać się nabycie w drodze dziedziczenia i zasiedzenia (lub na podstawie innego orzeczenia sądu) – w przypadku przekazania własności w drodze czynności prawnej, notariusz pobiera podatek od spadków i darowizn (lub dokonuje zgłoszenia z uwagi na ulgę podatkową) i możemy mieć pewność, że został on uregulowany.
Zobacz także: Zgoda małżonka potrzebna do dokonania sprzedaży nieruchomości
Co zrobić jeśli podatek został uregulowany (lub uzyskaliśmy zwolnienie)
Jeśli zapłaciliśmy podatek od spadków i darowizn z uwagi na nabycie nieruchomości (lub skorzystaliśmy z jednej z ulg podatkowych) – przed dokonaniem jej zbycia musimy wystąpić do urzędu skarbowego, właściwego z uwagi na miejsce położenia nieruchomości, o wydanie zaświadczenia o tym, że nabycie było zwolnione z podatku, podatek został zapłacony lub się przedawnił.
Zaświadczenie nie ulega „przeterminowaniu”, więc możemy o nie wystąpić, nie planując jeszcze sprzedaży (tak żeby w przypadku transakcji już nim dysponować).
Wydanie zaświadczenia wymaga uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 17zł.
Z uwagi na konstrukcję momentu powstania obowiązku podatkowego, praktycznie niemożliwe jest jego przedawnienie. W przypadku nieuiszczenia podatku przy nabyciu nieruchomości, złożenie wniosku o stwierdzenie jego przedawnienia może spowodować ponowne powstanie obowiązku podatkowego – z uwagi na powołanie się przed organem podatkowym na fakty nabycia (art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn).
Jeśli wniosek sporządziliśmy prawidłowo, a z tytułu nabycia uregulowaliśmy podatek od spadków i darowizn – w ciągu 30 dni od otrzymania wniosku, urząd skarbowy powinien wystawić odpowiednie zaświadczenie.
Zobacz także: Jak przygotować nieruchomość na sprzedaż?
Jeśli podatek nie został uregulowany
Jeśli nabycia nieruchomości, obłożonego obowiązkiem podatkowym, nie zgłosiliśmy do opodatkowania – przed sprzedażą nieruchomości konieczne będzie dokonanie odpowiedniego zgłoszenia (druk SD Z3) – po czym zostanie naliczony podatek od spadków i darowizn, po którego uiszczeniu będziemy mogli otrzymać zaświadczenie opisane powyżej.
W przypadku przekroczenia terminów na skorzystanie z ulg podatkowych (w szczególności z tytułu art. 4a ustawy – tj. zupełnego zwolnienia dla najbliższej rodziny) – nie mogą być one przywrócone (ulga przepada).
Kiedy notariusz nie sporządzi aktu notarialnego
Zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn – notariusz odmawia sporządzenia aktu lub poświadczenia podpisów pod dokumentem, przedmiotem, którego jest zbycie praw do spadku, lub zbycie, lub obciążenie rzeczy, lub praw majątkowych uzyskanych w sposób, który powoduje powstanie obowiązku podatkowego – bez wymaganego zaświadczenia lub zgody naczelnika urzędu skarbowego.
Oznacza to, że nie tylko nieruchomości nie będziemy mogli sprzedać (wymóg aktu notarialnego) – lecz także nie poświadczymy podpisu np. pod zgodą na obciążenie nieruchomości hipoteką. Notariusz nie sporządzi także umów darowizny, zniesienia współwłasności czy ustanowienia służebności odnośnie nieruchomości, której stan podatkowy jest nieuregulowany.