Ogólna zasada
Każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Powyższe uprawnienie przysługuje każdemu ze współwłaścicieli, co oznacza, że żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje z tytułu udziału we własności prawo do wyłącznego korzystania (posiadania) z jakiejś określonej części rzeczy.
Umowne określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej
Określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy, o ile współwłaściciele są zgodni w powyższej kwestii. Zawierając taką umowę współwłaściciele mogą postanowić, że zarząd rzeczą wspólną będzie sprawował w imieniu wszystkich jeden z nich albo osoba trzecia. Mogą również wskazać rodzaj czynności prawnych lub faktycznych, do których dokonania potrzebna będzie zgoda wszystkich lub tylko większości współwłaścicieli. Powyższa umowa może zostać zmieniona bądź rozwiązana (wypowiedziana). W przypadku, gdy współwłaściciele nie uregulowali ww. kwestii, to przesłanką wypowiedzenia lub zmiany jest istotna zmiana okoliczności. Zmiana lub powstanie nowych okoliczności niewątpliwie może usprawiedliwiać odmienne uregulowanie zarządu lub korzystania z rzeczy wspólnej na żądanie każdego ze współwłaścicieli. Prowadzi to do powstania sporu między współwłaścicielami odnośnie zarządu rzeczą wspólną. Spór taki rozstrzyga sąd.
Zobacz: drogi koniecznej – dostęp do drogi publicznej" class="art-inner-link"> Służebność drogi koniecznej – dostęp do drogi publicznej
Sądowe określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej
Zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody, każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Ponadto każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, o ile nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo w sytuacji, gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Sądowe zniesienie współwłasności
W przypadku braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami, co do sposobu korzystania z rzeczy wspólnej, każdy z nich może żądać zniesienia współwłasności przez sąd. Kodeks cywilny wyróżnia trzy sposoby zniesienia współwłasności:
– przez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
– przez podział nieruchomości,
– przez sprzedaż nieruchomości.
Podział nieruchomości
Zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział, o ile nie byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo nie pociągałby za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości. Przy podziale gruntu sąd może dodatkowo obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Jeżeli nieruchomości nie uda się podzielić, może zostać przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana.
Zobacz serwis: Dom i działka
Podstawa prawna