Otrzymanie pozwolenia na budowę na zakupionej działce zależy m.in. od jej dostępu do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio np. przez drogę prywatną. Jednak sam fakt istnienia drogi nie zapewnia bezpieczeństwa ani komfortu dojazdu do własnej nieruchomości w przypadku jej zakupu. W naszym kraju sprawy związane z drogami dojazdowymi są często skomplikowane i problematyczne, dlatego warto wiedzieć na ten temat jak najwięcej, aby uniknąć problemów i dodatkowych kosztów.
Właściciel drogi
Kiedy udaje się dojechać do działki, aby ją obejrzeć, wydaje się, że wszystko jest w porządku. Może się jednak okazać, że po jakimś czasie ktoś zażąda opłaty za przejazdy, w ogóle ich zabroni lub stan drogi dojazdowej będzie uniemożliwiał jej użytkowanie. Może także się zdarzyć, że choć do działki można bez problemu dojechać, są problemy z uzyskaniem pozwolenia na budowę, ponieważ działka nie ma prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi. W wielu miejscach bowiem ludzie ciągle poruszają się drogami wytyczonymi na sąsiednich działkach korzystając latami z sąsiedzkiej grzeczności. Problem z taką drogą, którą nazywa się zwyczajową, pojawia się, gdy grzeczność się kończy z powodu zmiany właściciela nieruchomości lub sposobu jej użytkowania. Dlatego już na etapie oglądania działki koniecznie trzeba dowiedzieć się, kto jest właścicielem drogi, która do niej prowadzi, i co z tego wynika.
Polecany produkt: Jak bronić swoich praw przed bankiem, komornikiem, nieuczciwym sprzedawcą?
Polecany produkt: Utrzymanie czystości i porządku w gminach - Poradnik
Polecany produkt: Zwrot VAT za materiały budowlane - Poradnik
Zobacz także: Podłączenie prądu do domu jednorodzinnego (wykonanie przyłącza do sieci energetycznej) – Poradnik
Droga publiczna
Do dróg publicznych zaliczane są drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne, może z nich korzystać każdy zgodnie z ich przeznaczeniem. Drogi publiczne stanowią własność Skarbu Państwa lub samorządu województwa, powiatu lub gminy, zatem o tym, czy droga jest publiczna decyduje to, czyją jest własnością. Z punktu widzenia osoby, która zamierza zakupić działkę pod budowę domu, najbardziej pożądany jest jej bezpośredni dostęp do drogi gminnej. W takim wypadku bowiem to na gminie spoczywa obowiązek utwardzenia, oświetlenia, odśnieżania, czyli dbania o zachowanie tej drogi w dobrym stanie a do tego można z niej korzystać bez żadnych ograniczeń.
Prawnie zagwarantowany dojazd
Niestety nie każda działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W takim wypadku konieczne jest uzyskanie dostępu do drogi publicznej przez inne nieruchomości. Bez tego działka jest praktyczne bezużyteczna, nie można na niej nic wybudować, spada więc także jej wartość. Taką działkę można kupić w okazyjnej cenie, jednak przed transakcją należy dobrze przemyśleć swoje dalsze kroki i koszty związane z uzyskaniem dostępu do drogi.
Istnieje kilka sposobów uzyskania dostępu z działki do drogi publicznej:
- ustanowienie służebności przejazdu
- kupno na współwłasność wydzielonej drogi dojazdowej
- zakup działki sąsiedniej, która posiada dostęp do drogi publicznej.
Zobacz także: Kredyt na budowę domu. Poradnik
Ustanowienie służebności przejazdu
Dostęp do drogi publicznej można uzyskać dzięki ustanowieniu służebności gruntowej. Zgodnie z art. 285 §1 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości w ten sposób, że właściciel jednej nieruchomości (władnącej) może korzystać w określonym zakresie z drugiej nieruchomości (obciążonej). Służebność gruntowa (w odróżnieniu do służebności osobistej) jest związana z własnością a nie właścicielem i przysługuje każdemu kolejnemu właścicielowi danej nieruchomości. Służebność gruntowa może dotyczyć rożnych kwestii, także przejazdu. Pozwala na długoterminowe rozwiązanie sprawy korzystania z cudzej nieruchomości i uzyskania dostępu do drogi publicznej.
Ustanowienie służebności przejazdu może nastąpić na podstawie umowy pomiędzy obiema stronami. Konieczne jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej złożone w formie aktu notarialnego. Właściciele obu nieruchomości powinni u notariusza spisać odpowiednią umowę zawierającą ustalenia dotyczące przebiegu drogi, wysokości wynagrodzenia i jego formy (jednorazowa lub okresowa). Ustanowieniem służebności powinno być również wpisane do ksiąg wieczystych obu nieruchomości, w dziale III kw nieruchomości obciążonej (tej, na której służebność jest ustanowiona), natomiast w dziele I kw nieruchomości władnącej (tej, dla której służebność jest ustanawiana, jako jej usprawnienie).
Zobacz także: Formalności związane z budową domu, które musimy dopełnić
Droga konieczna
Nie zawsze udaje się ustanowić służebność na drodze porozumienia między obiema stronami. W takim wypadku właścicielowi nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi, pozostaje ustanowienie służebności drogi koniecznej na drodze postępowania sądowego. Droga konieczna ustanawiana jest za opłatą dla właściciela nieruchomości, przez którą droga będzie przebiegać. Wysokość tej opłaty ustalana jest na podstawie cen rynkowych, uwzględnia również straty poniesione w związku z ustanowieniem służebności. Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej należy złożyć do właściwego ze względu na położenie działek sądu rejonowego.
Udział w drodze
Rozwiązaniem dostępu do drogi publicznej może być również wspólny zakup drogi dojazdowej wraz z właścicielami sąsiednich działek, którzy także będą z niej korzystać. W takim wypadku każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej drogi a jednocześnie nie ma prawa do żadnej wyodrębnionej części. Każdy z właścicieli może rozporządzać swoim udziałem, sprzedać lub oddać w użytkowanie, natomiast do rozporządzania całością potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Z czasem taka droga może zostać przejęta przez gminę, która zadba o jej utrzymanie i właściwy stan.
Zobacz także: Co można budować na działce bez pozwolenia?
Przejęcie drogi przez gminę
Właściwie to większość dróg powinna mieć status drogi publicznej. Części nieruchomości zajęte przez drogi dojazdowe powinny być przejmowane przez gminy, do których zadań należy dbanie o infrastrukturę. Przejmowanie takiej drogi powinno odbyć się na podstawie umowy sprzedaży z jej dotychczasowym właścicielem lub w drodze wywłaszczenia, jeśli właściciel odmawia sprzedaży.
Szerokość drogi
Znaczenie ma także jakość drogi dojazdowej. Trzeba pamiętać, że po postawieniu domu będzie się nią jeździć nawet kilka razy dziennie, dlatego dojazd powinien być komfortowy. Istotna jest więc zarówno jakość nawierzchni jak i szerokość. Wąska droga będzie spełniać swoje zadanie przy małej gęstości zabudowy, jeśli jednak powstanie osiedle to droga o szerokości 4 m może nie wystarczyć, samochody się nie miną. Szeroka droga daje więcej możliwości, pozwoli w przyszłości na wybudowanie chodników i oświetlenia co zwiększy swobodę oraz bezpieczeństwo poruszania się po osiedlu. Dlatego drogi wewnętrzne powinny mieć minimum 8 m szerokości. Zbyt wąska droga może również w przypadku działek rolnych skutecznie uniemożliwić przekształcenie ich w przyszłości na budowlane.
Zobacz także: Wykonanie przyłącza gazu ziemnego – przewodnik
Kluczowa kwestia
Uregulowana prawnie sprawa dostępu do drogi to kluczowa kwestia, kiedy zamierza się szybko rozpocząć budowę. Koniecznie trzeba się dowiedzieć, kto jest właścicielem drogi, którą dojeżdża się do nieruchomości. Jeśli jest to droga publiczna to dobrze, w przypadku drogi prywatnej należy dowiedzieć czy korzystanie z niej jest zagwarantowane prawnie. Jeśli natomiast w ogóle nie ma drogi dojazdowej należy liczyć się z czasem i kosztami, które będą niezbędne do jej ustanowienia.
www.dzialkanadmorzem.pl