Czy to już przesilenie na rynku najmu mieszkań?

Czy to już przesilenie na rynku najmu mieszkań?

W poprzednich raportach sygnalizowaliśmy, że dynamiczne wzrosty czynszów najmu się zakończyły i stawki się ustabilizowały. Dane z marca mogą sugerować, że być może zaczyna się tendencja spadkowa. Aż w 10 miastach odnotowaliśmy bowiem obniżki stawek, a tylko w 4 wzrosty. Przypomnijmy, że w lutym też przeważały spadki (8 miast spadek, 6 wzrost). Średnio w marcu stawki spadły o 0,24%, a w lutym o 0,39%.

Oczywiście dwa miesiące z rzędu niewielkich obniżek nie muszą o niczym świadczyć. Oprócz tego mamy jednak do czynienia z wysypem nowych ogłoszeń o wynajmie. W 16 badanych przez nas miastach w marcu opublikowano 19 272 nowych, unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń o wynajmie. To największa liczba od kwietnia 2021 r. Z kolei aktywnych (niezależnie od daty dodania) było 36 889 ogłoszeń, czyli o 13% więcej niż przed wojną w Ukrainie. 

W jakich miastach stawki czynszu spadły w I kwartale, a w jakich wzrosły?

Oprócz ogólnego spojrzenia warto też zwrócić uwagę na sytuację w poszczególnych miastach. Ciekawostką jest zachowanie rynków najmu w Toruniu i Bydgoszczy. Stawki w tych bliskich siebie miastach zawsze były bardzo zbliżone. W marcu różnica wzrosła jednak do rekordowego poziomu. W Toruniu mieliśmy do czynienia z dwoma miesiącami spadków, po których przeciętna stawka wynosi 39 zł za m2. Z kolei w Bydgoszczy przeciętny koszt najmu wzrósł do rekordowego poziomu 45 zł za m2. 

Z kolei na największym rynku najmu w Polsce, czyli Warszawie średnia stawka w grudniu 2022 r. wzrosła do 75 zł za m2 (rekordowy poziom) i od tamtego czasu utrzymuje się na tym poziomie. 

Tanieje najem małych mieszkań

W danych kwartalnych sytuacja wygląda dużo bardziej stabilnie ponieważ spadki stawek z lutego i marca rekompensują wzrosty ze stycznia. Te dane dają nam możliwość spojrzenia na to, co się dzieje w poszczególnych segmentach rynku. W przypadku małych lokali (poniżej 35 m2) mamy niewielką przewagę spadków. W porównaniu z IV kw. 2022 r. stawki spadły w sześciu miastach, w wzrosły w  pięciu. Dla średniej wielkości lokali (35-60 m2) mamy po 8  miast ze wzrostem i spadkiem stawek. Tylko w przypadku dużych lokali (powyżej 60 m2) wciąż mamy przewagę wzrostów. W 11 miastach koszty najmu wzrosły, a tylko w 3 spadły.

Rentowność wynajmu małych mieszkań jak lokata na 7,3%

Rentowność wynajmu jest porównywalna do tej sprzed kwartału i waha się delikatnie w zależności od segmentu. Średnia rentowność brutto w I kw. 2023 r., w przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy pełnym obłożeniu, wyniosła dla małych mieszkań 7,4% (-0,2p.p.), dla średnich 6,8% (+0,8p.p.), a dla dużych na 6,1% (-0,8p.p.). Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%), przeciętna rentowność 30-metrowego mieszkania wyniesie 5,9% netto. Dla 50-metrowego mieszkania będzie 5,5% netto, a dla 70-metrowego 4,9% netto. Są to odpowiedniki lokaty bankowej z oprocentowaniem odpowiednio 7,3%, 6,8% i 6,1%. 

Należy też dodać, że jeśli spadki stawek najmu będą kontynuowane w kolejnych miesiącach lub jeśli ceny mieszkań zaczną rosnąc, to rentowność tego rodzaju inwestycji będzie spadała.

Dobre wiadomości dla osób, które najmowane mieszkanie chcą zamienić na własne

Z punktu widzenia osoby mieszkającej w najmowanym mieszkaniu spadki stawek w lutym i marcu mają niewielkie znaczenie. Najem wciąż jest bowiem o 24% droższy niż przed wojną w Ukrainie.

Nie powinno więc dziwić, że wielu najemców chętnie przeniosłoby się do własnego mieszkania. Niestety w ostatnich miesiącach było to bardzo trudne, ponieważ dostępność kredytów hipotecznych była bardzo słaba. 

Dzięki złagodzeniu Rekomendacji S przez KNF i spadkowi oprocentowania dostępna kwota kredytu wzrosła w porównaniu ze styczniem aż o 20%. Dla przykładu para z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto w styczniu mogła liczyć przeciętnie na 281 036 zł, a obecnie banki są gotowe przyznać im średnio 338 320 zł. Ponadto od lipca na ruszyć program „Bezpieczny kredyt 2%”, w ramach którego zdolność kredytowa może być jeszcze wyższa i dodatkowo znacząco spadnie wysokość raty.