Polski rynek mieszkaniowy od lat zmaga się z problemem dostępności mieszkań dla szerokiej grupy społeczeństwa. Z powodu nielicznych programów wsparcia, wiele osób wciąż nie może sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. Aby sprostać różnorodnym potrzebom mieszkaniowym, krajowy system mieszkaniowy powinien odpowiednio wspierać pozyskanie mieszkania w trzech głównych sektorach rynku. Wsparcie każdej z grup powinno być dostosowane do ich specyficznych potrzeb i możliwości finansowych, w zamian oferując adekwatne udogodnienia, produkty i prawa.
- Trzy formy pozyskania mieszkania na polskim rynku mieszkaniowym = trzy sektory polskiego rynku mieszkaniowego
- Sektor pierwszy - budownictwo społeczne
- Sektor drugi - mieszkania lokatorskie z możliwością dojścia do własności
- Sektor trzeci - mieszkania na własność: rynkowy zakup
- Spółdzielnie znów budują
- Co z propozycjami zmian w prawie?
- Podsumowanie
Istotnym czynnikiem porządkującym i wspierającym rodzimy rynek mieszkaniowy jest wzmocnienie jego „środka”, a więc budowy nowych mieszkań lokatorskich: dla osób zbyt zamożnych na mieszkania komunalne, a mających za niską zdolność kredytową na zakup na wolnym rynku. Mieszkania lokatorskie coraz mocniej przyczyniają się do rozwiązania problemów mieszkaniowych największej i jednocześnie niezagospodarowanej do tej pory innymi programami grupy społeczeństwa.
Trzy formy pozyskania mieszkania na polskim rynku mieszkaniowym = trzy sektory polskiego rynku mieszkaniowego
Aby programy mieszkaniowe przynosiły skutek w postaci zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych całego rynku, należałoby je podzielić ze względu na stopień zaangażowania finansów publicznych w ich powstanie. Logicznym wydaje się stwierdzenie, że mieszkania finansowane w głównej mierze ze środków budżetu Państwa powinny należeć do budżetu Państwa, natomiast zakupione ze środków własnych – powinny pozostać własnościowe (odrębna własność). Niestety w tej chwili system tak nie wygląda, co rodzi szereg patologii i brak społecznego zrozumienia idei ich budowania i wspierania przez środki publiczne. W sumie daje to brak motoru do powstawania odpowiednich mieszkań dla poszczególnych sektorów rynku. Efekty w postaci przerostu popytu nad podażą oraz królowania na rynku firm deweloperskich widać na każdym kroku.
Sektor pierwszy - budownictwo społeczne
Pierwszy sektor obejmuje mieszkania komunalne i socjalne, budowane przez gminy, TBS i SIM oraz mieszkania spółdzielcze w najmie. Są one w większości dotowane z budżetu państwa i przeznaczone dla osób o bardzo niskich dochodach, które nie mają zdolności kredytowej ani możliwości wniesienia wkładu własnego. Kredyt dla instytucji gminnych czy spółdzielni budujących takie mieszkania powinien być jak najtańszy i mieć spłatę rozłożoną na wiele lat, np. 1% na 50 lat, a także niski lub zerowy wkład własny najemców. Takie mieszkania powinny pozostać w zasobie państwowym. Obecnie możliwość ich wykupu rodzi szereg patologii i naraża budżet państwa na straty i niegospodarne wydatkowanie środków publicznych na budowanie mieszkań, które „publicznymi” nie pozostają.
Sektor drugi - mieszkania lokatorskie z możliwością dojścia do własności
Drugi sektor stanowią mieszkania lokatorskie, które można przekształcić w odrębną własność po 5 latach użytkowania. Budowa tych mieszkań nie jest finansowana z dotacji budżetowych, a ze środków lokatorów (wkładu własnego oraz całkowitej spłaty zaciągniętego kredytu). Są one przeznaczone dla osób o przeciętnych i niskich dochodach, z niską zdolnością kredytową, ale z możliwością wniesienia wkładu własnego i opłacania stałych rat. Z różnych szacunków wynika, że grupa społeczna zainteresowana taką formą budownictwa to obecnie nawet 60% poszukających mieszkania Polaków.
Pomoc Państwa przy budowie tych mieszkań ogranicza się do obniżenia oprocentowania zaciągniętego na ich budowę kredytu i umożliwienia jego spłaty przez 30 lat. Z racji minimalnego obciążenia budżetu państwa istnieje możliwość wykupienia ich na własność, po całkowitej spłacie zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu. Tak było do tej pory, ale czy możliwość dojścia do własności tych mieszkań zostanie utrzymana? Czekamy na wycofanie się Ministerstwa Rozwoju i Technologii z propozycji blokady własności mieszkań lokatorskich finansowanych preferencyjnym kredytem w nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Kredyt preferencyjny dla spółdzielni obecnie wynosi 2% bez marży banku, a jego spłata jest rozłożona na 30 lat, z około 25% wkładem mieszkaniowym.
Korzystniejsze warunki wejścia, czyli niższy wkład własny lokatorów czy rozłożenie kredytu na 50 lat (dające obniżenie miesięcznych kosztów) umożliwiłyby jeszcze szerszej grupie społeczeństwa skorzystanie z tej formy dojścia do własnego mieszkania niż obecnie. Alternatywą dla osób z tego sektora jest obecnie jedynie najem komercyjny, nie dający możliwości dojścia do własności oraz bezpieczeństwa i stałości lokalizacji dla gospodarstw domowych.
Sektor trzeci - mieszkania na własność: rynkowy zakup
Trzeci sektor obejmuje mieszkania kupowane na rynku przez osoby o średnich i wysokich dochodach, które mają odpowiednią dla swoich potrzeb zdolność kredytową. Kredyt rynkowy to obecnie wyjątkowo wysoki WIBOR plus marża banku, a spłata jest rozłożona na maksymalnie 30 lat. Okresowo, przy tak trudnych warunkach rynkowych (wysokich stopach procentowych), sektor ten również jest wspierany przez budżet państwa. Fakt dopłaty do odsetek (Kredyt 2%) nie powoduje w tym przypadku kolizji z własnością takiego mieszkania, o czym zdaje się zapominać MRiT proponując zmiany zapisów we wspomnianej wyżej nowelizacji ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.
Spółdzielnie znów budują
Pomimo wieloletniego zastoju, liczba nowych mieszkań lokatorskich budowanych przez spółdzielnie stale rośnie, odpowiadając na potrzeby mieszkaniowe ogromnej niezagospodarowanej rzeszy Polaków. Obecnie około 10 milionów obywateli mieszka w spółdzielniach, a rosnąca liczba nowych inwestycji świadczy o ich popularności. Nowe mieszkania w spółdzielniach są atrakcyjną alternatywą dla mieszkań deweloperskich głównie ze względu na brak wymaganej zdolności kredytowej lokatorów oraz niskie miesięczne koszty spłaty.
Mieszkania lokatorskie w spółdzielniach mieszkaniowych stanowią również atrakcyjną alternatywę dla wynajmu. Miesięczne koszty związane z mieszkaniem lokatorskim są niższe niż koszty wynajmu, a jednocześnie dają perspektywę własności, co jest szczególnie ważne dla rodzin i singli poszukujących stabilności mieszkaniowej. W ramach tego systemu lokatorzy spłacają swoje mieszkania w czynszu, stopniowo dochodząc do własności.
Taki model spłaty jest korzystny, ponieważ zamiast płacić wysokie stawki najmu, które nie przyczyniają się do nabycia mieszkania, lokatorzy inwestują w swoje przyszłe mieszkanie. Ponadto preferencyjne warunki kredytowe dostępne dla budujących mieszkania lokatorskie (obecnie 0% marży przez 30 lat oraz 2% WIBOR zamrożony na 5 lat) sprawiają, że miesięczne koszty spłaty mieszkania są bardziej przystępne.
Brak marży standardowo doliczanej przez deweloperów do ceny mieszkania sprawia, że mieszkania budowane przez spółdzielnie na potrzeby swoich członków kosztują mniej, a co za tym idzie mniej obciążają budżety gospodarstw domowych w późniejszej spłacie. Dzięki temu coraz więcej Polaków decyduje się na ten model, zamiast na wynajem. Aby mieszkań lokatorskich powstawało więcej w skali całego kraju, potrzebne jest jednak systemowe wsparcie tego sektora i zastosowanie jeszcze korzystniejszych warunków dla lokatorów.
Co z propozycjami zmian w prawie?
Zakończyły się już konsultacje społeczne dotyczące projektu (z 4 kwietnia 2024 r.) ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. W ich trakcie wskazane zostały niezbędne korekty propozycji nowelizacji ustawy. Jedną z nich jest zakaz przekształcania wybudowanych przy pomocy kredytu SBC mieszkań spółdzielczych lokatorskich na własnościowe po upływie 5 lat. Pozostawienie możliwości przekształcenia tych mieszkań na własnościowe jest zgodne z ideą spółdzielczości i znacząco wpływa na atrakcyjność takich lokali dla szerokiej grupy społeczeństwa.
Zakaz przekształcania mieszkań lokatorskich na własność po spłacie kredytu jest niekorzystny z punktu widzenia spółdzielni mieszkaniowych, które działają na zasadzie zrzeszania osób dobrowolnie zaspokajających swoje potrzeby mieszkaniowe. Takie rozwiązanie narusza zasadę współżycia społecznego, stawiając członków spółdzielni w nierównej sytuacji z np. korzystającymi z rządowych dopłat do odsetek kredytów dla mieszkań deweloperskich. Lokatorzy ponoszą pełne koszty budowy swoich mieszkań, ale przyszli członkowie posiadający prawo lokatorskie w inwestycji kredytowanej kredytem SBC byliby wykluczeni z możliwości przekształcenia.
Zakaz przekształcania mieszkań powinien dotyczyć jedynie tych przypadków, gdzie dofinansowanie budowy pochodzi z bezzwrotnych dotacji budżetowych. W sytuacjach, gdzie finansowanie opiera się na wkładach własnych oraz kredycie preferencyjnym, zakaz ten jest nieuzasadniony. Warto zauważyć, że inne programy mieszkaniowe, takie jak "Bezpieczny kredyt 2%" czy "Mieszkanie na start", również bazujące na dopłatach do odsetek, nie ograniczały prawa własności takich mieszkań.
Podsumowanie
Obecne programy rządowe wspierają głównie pierwszy i trzeci sektor rynku mieszkaniowego, ignorując największą grupę społeczeństwa – osoby, które nie mogą uzyskać kredytu na warunkach rynkowych, ale nie kwalifikują się na mieszkania komunalne i socjalne. Proponowane zmiany, w tym obniżenie wkładów własnych i rozłożenie spłaty kredytów na dłuższy okres (np. 50 lat) mogą wypełnić tę lukę, zapewniając wsparcie dla osób, które wciąż pozostają bez odpowiednich rozwiązań mieszkaniowych. Mieszkania lokatorskie w spółdzielniach mieszkaniowych stanowią ekonomiczną i bezpieczną alternatywę dla najmu, umożliwiającą stopniowe dochodzenie do własności i zapewniającą większą stabilność mieszkaniową dla Polaków.
Monika Chełstowska, Dyrektor Zarządzający programu „Mieszkania Lokatorskie”
***
Program “Mieszkania Lokatorskie” to inicjatywa wsparcia spółdzielni mieszkaniowych w całej Polsce w budowie nowych mieszkań, przy wykorzystaniu preferencyjnego finansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego.