Na przełomie 2007 – 2008 na polskim rynku można było zaobserwować ogromne zainteresowaniem mieszkaniami. Polacy zrozumieli, że inwestowanie w rynek mieszkaniowy stanowi bardzo dobry sposób na korzystne ulokowanie pieniędzy. Jak pokazują statystyki najatrakcyjniejszy okazał się zakup mieszkania na przyszłe wynajęcie.
Poniżej przedstawiono zestawienie zawierające średnie stawki najmu oraz przeciętne ceny mieszkań dla transakcji zawartych w trzech miastach, w których pośredniczyli przedstawiciele firmy Emmerson S.A. w lutym 2011 r. W przeprowadzonej analizie założono, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy w ciągu roku. Jak widać najkorzystniejsza relacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odzyskanie kapitału w obecnych warunkach zajmuje niewiele ponad 18 lat. Z kolei najgorzej jest w Krakowie, w tym mieście łączne dochody z najmu zrównałyby się z wydatkiem poniesionym na zakup nieruchomości mieszkaniowej po 20 latach i 4 miesiącach. W Warszawie, aby odzyskać ulokowany kapitał trzeba poczekać ponad 19 lat. Należy zaznaczyć, że przeprowadzona symulacja ma charakter orientacyjny.
W przypadku zakupu mieszkania na kredyt z optymalnym stanem mamy oczywiście do czynienia, gdy zyski z najmu są wyższe od rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. W takim wypadku inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe, jednak tak sprzyjające okoliczności należą do rzadkości. W rzeczywistości sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest już bardzo korzystna. Z jednej strony inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.
Zobacz także: Czy mieszkanie może mieć wielkość pokoju a dom mieszkania?
Wady inwestycji
Decydując się na taką formę lokaty nadwyżek finansowych trzeba pamiętać również o jej słabych stronach. Po pierwsze rzadko zdarza się, aby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Oprócz tego w swoich wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu oraz podatek od nieruchomości, które obniżą rentowność tego rozwiązania. Jeśli chodzi o podatek od wynajmu, to w przypadku tzw. najmu okazjonalnego można wybierać między ryczałtową stawką 8,5% lub też opłatami według skali podatkowej. Warto jednak w tym miejscu dodać, że na poziom osiąganego zysku oprócz ceny mieszkania, stawki najmu i opłat na rzecz państwa wpływ mają także inne, często pomijane przy kalkulacji rentowności wydatki. Należy pamiętać o kosztach ewentualnych napraw. Jeśli bieżące nakłady z tym związane wynikają z użytkowania lokalu, to zazwyczaj powinien pokrywać je najemca. W rzeczywistości jednak często zdarza się, że są one opłacane przez właściciela lokalu. Wynikać to może z nieformalnej umowy pomiędzy lokatorami i wynajmującym, który z jednej strony chce w ten sposób uatrakcyjnić swoja ofertę, a poza tym woli kontrolować to, co dzieje się w jego mieszkaniu. Poza tym w perspektywie kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów. Ponadto nieraz zdarza się, że aby przekonać potencjalnych najemców do swojego lokalu mieszkalnego, właściciel w trakcie negocjacji zobowiązuje się do podniesienia standardu mieszkania. Zazwyczaj nie wiąże się to z przebudową samego lokalu, ale przykładowo z kupnem nowej pralki czy lodówki, co także powinno być uwzględnione w rachunku zysków i strat.
Zobacz także: Czy pary, które decydują się na wspólne życie, mają szanse na mieszkanie?