Służebność to prawo, według którego zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości może obciążyć inną. Powstaje albo na drodze dobrowolnej umowy pomiędzy właścicielami nieruchomości, na skutek zasiedzenia, albo z orzeczenia sądu.
Może być:
• czynna – gdy ktoś korzysta stale z przysługujących mu praw (najczęściej z drogi koniecznej);
• bierna – gdy nie jest wykorzystywana stale, ale istnieje zakaz do określonych zachowań, które mogłyby tę służebność utrudnić, np. zakaz budowy.
Rodzaje służebności
Gruntowa – jest zbywana wraz ze zbyciem nieruchomości. Obciąża się nią nieruchomość (obciążaną) w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (władnącej) – najczęściej chodzi tu o służebność przejazdu albo przechodu. Powinna być ustalona tak, aby możliwie jak najmniej ograniczała prawa właściciela obciążanej nieruchomości. Może dotyczyć dostępu do czerpania wody albo dostępu do światła (zakaz sadzenia wysokich drzew, krzewów mogących ograniczyć dostęp światła, zakaz rozbudowy domu).
Zobacz także: Mostki termiczne
Drogowa – szczególny przypadek służebności gruntowej. Ma miejsce, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, jedynie przez inną nieruchomość.
Służebność gruntowa może wygasnąć, jeśli:
• nie jest wykonywana przez dziesięć lat,
• właściciel nieruchomości władnącej zrzeknie się prawa,
• zaistnieje konfuzja (jedna osoba stanie się właścicielem obu nieruchomości),
• na mocy orzeczenia sądowego (gdy służebność nie jest konieczna właściciel obciążonej nieruchomości może zażądać wynagrodzenia za dalsze korzystanie z niej).
• na mocy decyzji administracyjnej, czyli wywłaszczenia służebności.
Osobista – jest niezbywalna i wygasa ze śmiercią osoby uprawnionej. Jest to służebność gruntowa, ale na rzecz konkretnej osoby fizycznej (oraz jej ewentualnych bliskich osób), a nie na rzecz nieruchomości. Może to być np. prawo dożywotniego zasiedzenia, prawo zbioru owoców, służebność przechodu, służebność mieszkania, tzn. uprawnienie do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości (cały budynek, bądź tylko wyznaczone pomieszczenia).
Przesyłu – określa zakres w jakim przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości, na której znajdują się (lub są planowane) jego urządzenia przesyłowe - wszelkie konstrukcje i instalacje tworzące linie do doprowadzania i odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia o podobnym przeznaczeniu. Dla służebności przesyłu powinna zostać sporządzona odpowiednia umowa szczegółowo określająca zakres czynności, które przedsiębiorca przesyłowy może wykonywać w stosunku do nieruchomości (czyli działania, o które nie możemy mieć pretensji). W umowie należy też ustalić wysokość i zasady wynagrodzenia za służebność. Gdy przedsiębiorca przesyłowy lub właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy (na przykład, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii jej warunków) można ustanowić służebność przesyłu w drodze orzeczenia sądowego.
Zobacz także: Układanie papy