Przed rozpoczęciem budowy inwestorzy dokładnie sprawdzają działkę, na której chcą postawić swój wymarzony dom. Obowiązujące przepisy nie ułatwiają tego zadania, a cały proces wymaga czasu i cierpliwości. W tym zamieszaniu często zapominają o tej jednej podstawowej sprawie.
- Majątek wspólny i majątek odrębny małżonków
- Stracisz dom wybudowany na takiej działce
- Część pieniędzy można odzyskać, ale to nie jest proste
Majątek wspólny i majątek odrębny małżonków
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zasada ta wynika z art. 31 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. W dalszej części regulacji ustawodawca doprecyzował, że do majątku wspólnego należą w szczególności: pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków, czy dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków. A co nie jest objęte wspólnością ustawową?
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:
- przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
- przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
- prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
- przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
- prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
- przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
- wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
- przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
- prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
- przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Polecamy: Kalendarz 2026
Stracisz dom wybudowany na takiej działce
I choć posiadanie majątku osobistego jest sprawą całkowicie naturalną, to w niektórych przypadkach może stać się źródłem wielu problemów. Mowa o sytuacji, w której małżonkowie podejmują decyzję o wybudowaniu domu na gruncie należącym do jednego z nich. Pozornie może wydawać się, że taka sytuacja nie jest niebezpieczna – grunt co prawda należy tylko jednego z małżonków, jednak dom budują już ze wspólnych środków objętych wspólnością ustawową. Często też biorą na niego kredyt. Zapominają przy tym, że zgodnie z art. 47 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Taką częścią jest wszystko, co nie może być od rzeczy odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Innymi słowy, dom dzieli los gruntu, bo jest jego częścią składową. Niezależnie od tego, kto sfinansował jego budowę, pozostaje więc własnością właściciela gruntu. To zaś oznacza, że jeśli współmałżonkowie, którzy go zbudowali się rozstaną, jedno z nich straci do niego prawo.
Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki. Prawidłowe zapisy. Przykładowe wzory
Część pieniędzy można odzyskać, ale to nie jest proste
Oczywiście biorąc pod uwagę fakt, że budowa domu była finansowana ze wspólnych środków finansowych, współmałżonek niebędący właścicielem nieruchomości będzie mógł domagać się odpowiedniej spłaty z tytułu nakładów, które poniósł, jednak należy pamiętać, że do tego niezbędne będzie przeprowadzenie odpowiedniego postępowania dowodowego i przedstawienie niezbędnych dowodów, co po pewnym czasie od zakończenia budowy może w praktyce okazać się trudne. Przede wszystkim zaś nie zwróci małżonkowi kosztów jego pracy własnej i czasu poświęconego na budowę i urządzenie wspólnego domu. Warto więc przed rozpoczęciem tego rodzaju inwestycji dokładnie zapoznać się z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i podjąć w pełni świadomą, zdroworozsądkową decyzję.
art. 47 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071)
art. 31 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (j.t. Dz.U. z 2023 r. poz. 2809)