Trochę spóźniony prezent na koniec roku otrzymali wszyscy, którzy zamierzają sprzedać, kupić lub wynająć korzystając z usług pośrednika nieruchomości. W dniu 25 grudnia 2014 r. weszła w życie ustawa konsumencka, która jest uzupełnieniem do poprzedniej ustawy z dnia 20 marca 2000 r. i zgodnie z dyrektywą unijną 85/577/EWG spełnia europejskie normy chroniące konsumenta, zawierającego umowę poza lokalem przedsiębiorstwa. Nowa ustawa jest ważna ponieważ nie ogranicza się wyłącznie do usług świadczonych przez pośrednika nieruchomości. Jej zakres jest znacznie szerszy i obejmuje wszystkie umowy między innymi z zarządcami nieruchomości i deweloperami.
Największa zmiana dotyczy odstąpienia od umowy oraz wymóg spełnienia określonych obowiązków informacyjnych. Zgodnie z nowymi przepisami możemy odstąpić od zawartej umowy w terminie 14 dni bez konieczności uzasadniania tej decyzji. Dodatkowo jeżeli udowodnimy, że pośrednik nieruchomości nie przekazał wszystkich wymaganych przez ustawę informacji okres ten wydłuża się do 12 miesięcy.
Polecany produkt: Jak bronić swoich praw przed bankiem, komornikiem, nieuczciwym sprzedawcą?
Polecany produkt: Utrzymanie czystości i porządku w gminach - Poradnik
Polecany produkt: Zwrot VAT za materiały budowlane - Poradnik
Pamiętaj, że jeżeli pośrednik nieruchomości nie wykonał wszystkich obowiązków nałożonych na niego przez ustawę lub umowę nie należy mu się wynagrodzenie. Warto tutaj być dokładnym i szczegółowo opisać w umowie jego zakres pracy.
Pośrednicy nieruchomości jak zawsze chcą mieć umowę z klientem, która będzie chroniła ich interesy w maksymalnym stopniu. Dlatego by się zabezpieczyć w pierwszych 14 dniach obowiązywania umowy – gdy klient może ją wypowiedzieć – nie będą podejmowali żadnych działań lub wpiszą dokładnie co będą robić i jaki jest tego koszt. Jak zawsze namawiam na szukanie takiego pośrednika nieruchomości, który będzie uczciwy i poinformuje klienta o konsekwencjach takiego lub innego działania.
Jeżeli chcesz wiedzieć jak powinna wyglądać prawidłowa umowa z pośrednikiem nieruchomości przeczytaj artykuły Usługi pośrednictwa - umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości lub Umowa pośrednictwa, a wyłączne prawo do dysponowania naszą nieruchomością
Inny problem wynikający z nowej ustawy to interpretacja często używanych w umowach określeń „termin realizacji zobowiązania”, „termin związania umową” lub „zobowiązuje się do dokonywania czynności”. Większość podobnych zapisów jest umieszczona już w rejestrze klauzul niedozwolonych i przed podpisaniem umowy warto sprawdzić czy nasza ich nie zawiera.
Często w umowach znajdują się zastrzeżenia uniemożliwiające klientowi agencji nieruchomości przez określony czas po rozwiązaniu umowy dokonywania transakcji z ich pominięciem. Teraz nie można jednoznacznie stwierdzić czy zgodnie z nową ustawą konsumencką takie zapisy mogą być nadal stosowane.
Ostatnia i chyba dla klientów agencji nieruchomości najważniejsza kwestia to ustalenie kryteriów oceny stopnia wykonania usługi po której nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy. Zapis ten będzie teraz najczęściej wykorzystywany przez pośredników nieruchomości w nowych umowach. Niestety interpretacja tego zapisu jest niejednoznaczna. Teraz aby uniknąć nieporozumień i problemów z tym związanych należy w umowie dokładnie opisać zakres pracy pośrednika nieruchomości jego wszystkie zadania, obowiązki i terminy.
Obecnie stosowane zapisy w stylu „przedmiotem umowy jest dokonywanie czynności zmierzających do wyszukania nabywcy i przygotowań niezbędnych do zawarcia umowy przeniesienia własności” są niewystarczające by prawidłowo określić kryteria oceny stopnia wykonania usługi. Jeżeli w umowie nie umieścimy wyraźnego zapisu dotyczącego np. wykonania zdjęć mieszkania – domu przez profesjonalnego fotografa to z pewnością zrobi to pośrednik. Jeżeli nie zobowiążemy pośrednika do analizy rynku lokalnego to otrzymamy tylko słowną informację, ile kosztuje nieruchomość w tej okolicy.
Przepaść między profesjonalnym fotografem, a amatorem jest ogromna podobnie jak między pisemną analizą, a luźnym stwierdzeniem. Konkretne zapisy dotyczące ustalenia kryteriów oceny stopnia wykonania usługi powinny być korzystne dla obu stron. Niestety oszczędzając czas i „własne pieniądze” większość pośredników będzie się starała dalej unikać takich zapisów.
Czas pokaże jak nowe możliwości zostaną wykorzystane przez klientów agencji nieruchomości i w jaki sposób będą blokowane i ograniczane przez drugą stronę w „standardowych umowach”.