Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w 11 lipca 2025 r., to ważny krok w kierunku większej jawności i przewidywalności rynku mieszkaniowego. Zmiany te wprost odpowiadają na rosnące oczekiwania klientów dotyczące transparentności procesu zakupu. Po raz pierwszy nałożono na deweloperów obowiązek publikowania kompletnych i aktualnych danych o każdej inwestycji - od cen metra kwadratowego, przez dodatkowe koszty, aż po historię zmian. Wszystkie te informacje mają być nie tylko dostępne na stronach internetowych firm, lecz także codziennie przekazywane do centralnego rejestru i publikowane w portalu danych publicznych. 11 września kończy się dwumiesięczny okres przejściowy, który przewidział ustawodawca na dostosowanie się deweloperów do nowych przepisów.
- Nowe uprawnienia klientów deweloperów - pełna wiedza o cenach mieszkań i promocjach
- Koniec strategii pozornych promocji
Nowe uprawnienia klientów deweloperów - pełna wiedza o cenach mieszkań i promocjach
Dla klientów to spora różnica. Do tej pory wiele decyzji podejmowano w oparciu o strzępki informacji – ogłoszenia, rozmowy z handlowcami, niepełne prospekty. Teraz inwestor indywidualny dostaje wreszcie narzędzie, które pozwala mu samodzielnie porównać oferty i sprawdzić, jak zmieniały się ceny. To buduje poczucie kontroli i bezpieczeństwa – a właśnie tego najbardziej potrzebują dziś kupujący. Wysokie ceny i wymagania banków sprawiają, że sama decyzja o zakupie staje się dla wielu jedną z najtrudniejszych finansowych decyzji w życiu. W takiej sytuacji każda dodatkowa warstwa przejrzystości obniża poziom stresu i skraca dystans między marzeniem o mieszkaniu a podpisaniem umowy.
Nie można też zapominać, że większa jawność cen wpisuje się w szerszy kontekst regulacyjny. W życie weszła już dyrektywa Omnibus, która zobowiązuje sprzedających – także w branży nieruchomości – do transparentnego informowania o historii cen i promocjach. W połączeniu z nowelizacją ustawy deweloperskiej daje to klientom zupełnie nowe narzędzie do weryfikacji ofert i eliminuje ryzyko tzw. „pozornych obniżek”. To krok w stronę rynku, w którym decyzje zakupowe opierają się na faktach, a nie na marketingowych trikach. Warto pamiętać, że w realiach, gdzie każdy procent ceny mieszkania ma znaczenie, nawet drobne poczucie niepewności może odsunąć decyzję o zakupie o wiele miesięcy.
Z punktu widzenia klienta kupującego mieszkanie nowe przepisy nie rozwiązują problemu cen czy dostępności kredytu. Ale sprawiają, że proces staje się mniej stresujący i bardziej przewidywalny. W praktyce oznacza to mniej domysłów, a więcej konkretów. Klient może skupić się na ocenie oferty, a nie na zastanawianiu się, czy nie przeoczył dodatkowych kosztów albo czy cena nagle się nie zmieni. To szczególnie ważne wśród młodych, dla których zakup mieszkania to często pierwszy duży krok w dorosłość i decyzja podejmowana z dużymi emocjami.
Koniec strategii pozornych promocji
Z perspektywy rynku finansowego zmiany to realne ułatwienie. Standaryzacja i jawność danych pozwolą szybciej przygotowywać symulacje, porównania i konkretne scenariusze dla klientów. Mniej telefonów do biur sprzedaży, mniej pytań „ile to w końcu będzie kosztować?”, a więcej konkretów już na starcie. To przyspiesza proces i pozwala skupić się na pomocy klientowi w wyborze najlepszego rozwiązania finansowego. Co więcej, jednolite dane w skali całego rynku mogą w przyszłości pozwolić lepiej analizować trendy, co z kolei przełoży się na stabilniejsze decyzje kredytowe banków i mniejszą liczbę rozczarowań po stronie kupujących.
Z perspektywy deweloperów ustawa oznacza nowe obowiązki, ale i nową szansę. Klienci zobaczą, jak zmieniały się ceny, więc "strategia pozornych promocji” przestanie działać. To wyzwanie dla części rynku, ale dla tych firm, które stawiały na uczciwą komunikację, może to być przewaga konkurencyjna. Transparentność staje się dziś walutą zaufania – a to kapitał, którego wielu deweloperom brakuje. Co istotne, w dłuższej perspektywie przejrzystość cen pozwoli samym firmom budować bardziej stabilne strategie sprzedażowe, bo rynek mniej będzie reagował na spekulacje, a bardziej na realną wartość produktu.
Nowelizacja nie rozwiąże strukturalnych problemów: wysokich cen, ograniczonej podaży gruntów czy niskiej zdolności kredytowej Polaków. Ale sprawia, że rynek zmierza w kierunku większej normalności. Klient dostaje jasny obraz, brokerzy mają lepsze dane do pracy, a deweloperzy szansę, by odbudować relacje z kupującymi. Nowelizacja nie zmienia wszystkiego od razu, ale daje klientom poczucie bezpieczeństwa, brokerom lepsze narzędzia, a deweloperom możliwość pokazania, że działają fair. To pierwszy krok w stronę rynku, w którym decyzje o mieszkaniu podejmuje się w oparciu o fakty, a nie domysły.
Tomasz Pilecki, ekspert rynku nieruchomości Lendi
Podstawa prawna: Ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym - Dz.U. 2025 poz. 758.