Zgodnie z art. 4 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, członkowie spółdzielni, jak i inne osoby którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat. Dokładne zasady pobierania opłat powinny być uregulowane w statucie spółdzielni.
Zwiększenie opłat eksploatacyjnych (tzw. czynszu) przez spółdzielnie musi być uzasadnione wzrostem kosztów eksploatacji bieżącej nieruchomości lub podniesieniem stawek za dostawę mediów. Podwyżka nie może być uzasadniona tylko potrzebą środków finansowych przez spółdzielnię.
Opłaty eksploatacyjne nie mogą przewyższać kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości spółdzielczych. Ponieważ w przeszłości nie wszystkie spółdzielnie przestrzegały tej zasady, ostatnia nowelizacja Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wprowadziła nowy zapis zgodnie z którym spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków.
Spółdzielnia jest obowiązana, na nasze żądanie przedstawić kalkulację wysokości opłat.
O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić nas co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.
W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody oraz odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić nas co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.
Przysługuje nam prawo do zakwestionowania zasadności zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponosimy opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.
Czy lokal usługowy jest droższy w utrzymaniu
W wielu spółdzielniach mieszkaniowych w przypadku lokali użytkowych czynsze ustalane są na wyższym poziomie niż w przypadku lokali mieszkalnych. Regulaminy niektórych spółdzielni przewidują, że opłaty za lokale użytkowe mają pokrywać pewien procent kosztów spółdzielni. Szereg użytkowników lokali użytkowych godzi się z wyższymi kosztami, jednak wielu z nich kwestionuje wysokość opłat. Dzięki niektórym z nich kwestia ustalania przez spółdzielnie opłat od lokali użytkowych została przeanalizowana przez Sąd Najwyższy.
Sąd Najwyższy uznał, że w spółdzielniach mieszkaniowych opłaty eksploatacyjne za lokale użytkowe (podobnie jak w przypadku lokali mieszkalnych), powinny odpowiadać rzeczywistym kosztom ich utrzymania. Zdaniem Sądu Najwyższego, jeżeli charakter lokalu lub rodzaj prowadzonej w nim działalności powoduje wyższe koszty dla spółdzielni, musi ona przedstawić kalkulację która uzasadni wyższe opłaty. Spółdzielnia nie może ustalać tych opłat w sposób subiektywny i dowolny.
Według Sądu Najwyższego opłat nie wolno ustalać na poziomie np. dwukrotnie wyższym tylko dlatego, że chodzi o lokale użytkowe.
Zdaniem Sądu Najwyższego, ocena wysokości opłat jest możliwa, mimo że nie zaskarżono uchwały spółdzielni ustalającą wysokość opłat. Przy ocenie tej uchwały, a więc wysokości opłat, ma zastosowanie art. 58 Kodeksu Cywilnego. Ostatecznie to sąd ocenia więc, czy uchwała spółdzielni była sprzeczna z prawem i zasadami współżycia społecznego i jest przez to nieważna.
Zobacz też serwis: Nieruchomości