Porównanie do prawa własności i lokatorskiego prawa do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbliżone do prawa własności ponieważ jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców, podlega egzekucji oraz można dla niego założyć księgę wieczystą. Są to zarazem cechy odróżniające to prawo od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.
W odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, uprawnionym do własnościowego prawa do lokalu może być nie tylko osoba fizyczna ale także osoba prawna.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w przeciwieństwie do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym, co zbliża je dodatkowo do prawa własności. Oznacza to m. in., że do jego ochrony stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.
Zakres uprawnień
Na treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu składają się dwa podstawowe uprawnienia:
• prawo do korzystania z przydzielonego członkowi lokalu,
• prawo do rozporządzania swoim prawem
Obydwa wymienione uprawnienia podlegają istotnym ograniczeniom. W pierwszym przypadku członek spółdzielni powinien korzystać ze swojego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, a użytek taki powinien być wykonywany przez członka dla zaspokojenia swoich osobistych i rodzinnych potrzeb mieszkaniowych. Również lokale użytkowe powinny być wykorzystywane zgodnie z ustalonym dla nich przeznaczeniem.
Natomiast, jeśli chodzi o uprawnienie do rozporządzania swoim prawem - członek spółdzielni ma prawo do przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu na inną osobę poprzez jego zbycie (wymagane jest także uzyskanie przez nabywcę członkostwa), a także rozporządzać nim na wypadek śmierci. W braku rozporządzenia testamentowego spółdzielcze prawo do lokalu przechodzi na spadkobierców zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego.
Podmiotem własnościowego prawa do lokalu może być tylko członek spółdzielni. W przypadku małżeństwa wystarczy aby członkiem spółdzielni było jedno z małżonków.
Zbywalność prawa własnościowego
Jako że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne, umowa przenosząca przysługujące członkowi spółdzielni prawo obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie zbycie samego wkładu jest nieważne. Umowa zbycia własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Warunkiem zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest przyjęcie nabywcy w poczet członków spółdzielni. Niewątpliwie wadą zbywalności własnościowego prawa do lokalu (w porównaniu do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu) jest to, ze podlega ono egzekucji za długi członka spółdzielni.
Wynajem lokalu własnościowego
Członek spółdzielni może wynająć lub oddać swój lokal w bezpłatne używanie bez konieczności uzgadniania tego ze spółdzielnią. Wyjątkiem jest wynajęcie lokalu na cele inne niż mieszkaniowe (np. na biuro), co wiązałoby się ze zmianą przeznaczenia lokalu lub zmianą sposobu użytkowania lokalu. Podobnie członek spółdzielni musi zawiadomić pisemnie spółdzielnię gdyby wynajęcie mieszkania miało doprowadzić do zwiększenia kosztów użytkowania mieszkania, a co za tym idzie również czynszu (np. gdyby w lokalu miała zamieszkać większa liczba osób).
Prawo na wymarciu?
Warto wspomnieć, że ustawa z 14 czerwca 2007 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw zniosła możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Prawa te będą więc jeszcze przez jakiś czas funkcjonować w obrocie ale wyraźnie preferowane przez ustawodawcę zaczyna być prawo odrębnej własności lokalu.
Zobacz też serwis: Nieruchomości