Wykup i adaptacja strychu od wspólnoty mieszkaniowej często okazuje się bardzo korzystnym rozwiązaniem zarówno dla inwestora, jak i wspólnoty. Inwestor uzyskuje możliwość powiększenia swojego mieszkania lub stworzenia nowego, za niższą cenę niż nabycie mieszkania na rynku. Dostaje także możliwość ciekawej aranżacji wnętrza. Z kolei wspólnota otrzymuje w zamian za zbycie części wspólnej środki na spłaty kredytów lub przeprowadzenie remontu. Jeżeli członkowie wspólnoty raczej nie korzystają ze strychu, można powiedzieć, że wspólnota otrzymuje te środki „niewielkim kosztem” – poprzez zbycie niewykorzystywanej części budynku. Jednocześnie wspólnota może zażądać, żeby w ramach prowadzonej adaptacji inwestor wyremontował i ocieplił dach budynku.
Należy jednak pamiętać, że proces adaptacji strychu i nabycia powstałego w ten sposób lokalu mieszkalnego wymaga wiele wysiłku, zarówno w kwestiach typowo budowlanych oraz aranżacyjnych, jak i w kwestiach prawnych. Przede wszystkim niezbędne jest uzyskanie pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały właścicieli lokali w przedmiocie udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem. Uchwała musi także obejmować zgodę na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu przebudowanego. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że sprzedaż części wspólnej budynku na rzecz inwestora spowoduje zmianę wysokości udziałów poszczególnych właścicieli w części wspólnej nieruchomości.
Pomimo tak głębokiej ingerencji w prawo własności poszczególnych właścicieli, ustawa i orzecznictwo wskazują, że uchwały w tych przedmiotach wspólnota podejmuje zwykłą większością głosów. Istnieje jednak pewne ryzyko zaskarżenia przedmiotowych uchwał przez niezadowolonego właściciela – członka wspólnoty. Wówczas do oceny sądu pozostanie, czy uchwała nie jest sprzeczna z prawem.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako WłLokU), stanowi, że aby możliwe było wyodrębnienie lokalu i jego zbycie na rzecz inwestora, lokal musi spełniać przesłankę samodzielności. W praktyce określenie, czy dany lokal jest samodzielny, może być problematyczne. Art. 2 ust. 2 WłLokU stanowi: Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Ten przepis stosuje się odpowiednio (czyli nie wprost) do lokali innych niż mieszkalne. Zaświadczenie o samodzielności wydaje starosta właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Powinno ono być przedstawione notariuszowi przy umowie sprzedaży lokalu.
Z uwagi na wymóg samodzielności sprzedawanego lokalu i jego nieprecyzyjność, wykształciła się praktyka zawierania umów przedwstępnych. Zgodnie z tą praktyką, po podjęciu niezbędnych uchwał przez wspólnotę, inwestor zawiera ze wspólnotą umowę przedwstępną, w której zobowiązuje się do adaptacji strychu w określony sposób, natomiast wspólnota zobowiązuje się przenieść własność powstałego w ten sposób lokalu na rzecz inwestora za cenę wskazaną w umowie przedwstępnej. Umowa może zawierać także inne postanowienia, np. wspomniane zobowiązanie inwestora do ocieplenia dachu. W umowie znajduje się także upoważnienie inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, która jest niezbędna do uzyskania pozwolenia na budowę. W ten sposób umowa przyrzeczona – ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu – obejmuje już lokal spełniający warunki samodzielności. Jest już bowiem po adaptacji.
Inną możliwością jest sprzedaż strychu jako lokalu niemieszkalnego. Wymaga to oparcia się na swobodnej interpretacji samodzielności lokalu. Zacytowany artykuł stanowi, że przepis ten stosuje się odpowiednio do innych lokali niż mieszkalne. Odpowiednie stosowanie normy prawnej oznacza, że stosuje się ją albo wprost, albo w sposób zmodyfikowany, albo wcale, w zależności od okoliczności. Można zatem przyjąć, że jedynym wymogiem dla samodzielności lokalu niemieszkalnego byłoby wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami i wykorzystywanie go w celu, do jakiego został przeznaczony. Możliwe jest więc, po powzięciu odpowiednich uchwał przez wspólnotę, zgłoszenie się do starosty o zaświadczenie o samodzielności lokalu niemieszkalnego. Wówczas możliwa byłaby sprzedaż lokalu jeszcze przed jego adaptacją i następnie dokonanie adaptacji już posiadanego lokalu niemieszkalnego. Finalnie inwestor dokonywałby formalności, będąc już w posiadaniu strychu jako lokalu niemieszkalnego.
Radca prawny
Emilia Łobińska-Szyc