Zanim komornik przystąpi do licytacji nieruchomości, rzeczoznawca powinien przeprowadzić jej wycenę. Dopiero po wycenieniu ustala się cenę, za jaką można sprzedać nieruchomość. Istotne jest, że każdy dłużnik ma prawo zaskarżyć opinię rzeczoznawcy – często dzieje się tak wówczas, gdy dłużnicy uznają określoną cenę za zbyt niską lub gdy chcą przedłużyć postępowanie egzekucyjne.
Opis i wycena nieruchomości
Opis i wycena nieruchomości zostają rozpoczęte, kiedy dłużnik nie spłaci swego długu w ciągu dwóch tygodni od momentu otrzymania wezwania do zapłaty. Komornik powinien w takiej sytuacji przesłać wniosek o wpis do księgi wieczystej zawiadamiający o rozpoczęciu postępowania. Co istotne, oszacowania nieruchomości dokonuje biegły sądowy, wobec tego wierzyciel - który składa wniosek o egzekucję nieruchomości dłużnika - musi liczyć się z tym, że zostanie obciążony kosztami oszacowania. Jest to przeważnie kwota nie niższa niż tysiąc złotych, przy większych nieruchomościach oczywiście proporcjonalnie rośnie. W sytuacji, kiedy uda się wyegzekwować zapłatę długu, kwota ta zostanie wierzycielowi zwrócona w całości.
Zaskarżenie opisu i oszacowania
Tak jak zostało wspomniane wcześniej, dłużnik ma prawo zaskarżyć oszacowanie i opis nieruchomości należącej do niego. Wówczas w ciągu dwóch tygodni od momentu ukończenia prac biegłego sądowego powinien zaskarżyć daną opinię. Komornik ma obowiązek powiadomić wszystkich uczestników postępowania o dacie rozpoczęcia oszacowania, a gdy oszacowanie nie zostanie zakończone w tym terminie, również o terminie jego zakończenia – przepisy te obowiązują od 3 maja 2012 roku. Zaskarżenie składa się w sądzie rejonowym, pod który podlega komornik prowadzący całą sprawę. Koszt zaskarżenia wynosi 100 zł. Pamiętajmy, że dłużnik musi podać powód zaskarżenia – często jest to na przykład duża różnica pomiędzy wyceną biegłego sądowego a innego rzeczoznawcy. Do 3 maja 2012 roku komornicy nie mieli obowiązku informowania o dniu zakończenia oszacowania, co znacznie utrudniało możliwość zaskarżenia oszacowania.
Licytacja nieruchomości
Po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisania i oszacowania nieruchomości komornik ogłasza datę licytacj przez publiczne obwieszczenie, które musi zawierać wszystkie dane dotyczące licytowanej nieruchomości.
Przed przystąpieniem do licytacji należy złożyć zaliczkę w wysokości 1/10 części sumy oszacowania nieruchomości. Suma, za jaką można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji nie może być niższa niż 3/4sumy oszacowania. W przypadku drugiej licytacji cena wywoławcza obniżona zostaje do 2/3 części sumy oszacowania. Trzecia licytacjia jest niemożliwa i w związku z tym postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone.
Licytacja odbywa się publicznie w obecnośći i pod nadzorem sędziego.i ma charakter ustny.
Jeżeli w toku licytacji nieruchomość znajdzie nabywcę, dokonywane jest tzw. przybicie, którego następstwem jest wydanie przez sąd postanowienia o przysądzeniu własności.
Pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostają podzielone między wierzycieli.
Zobacz także: Nabycie nieruchomości w wyniku egzekucji komorniczej
Zobacz także: Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – na co zwrócić uwagę?