Sprawdź status nieruchomości i wymagane dokumenty
W pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy wszystkie rejestry odnoszące się do naszej nieruchomości odpowiadają stanowi rzeczywistemu – i czy dysponujemy odpowiednimi dokumentami związanymi z prawem własności.
Polecany produkt: Testamenty, spadki, darowizny - PDF
Polecany produkt: Rozwód - opieka nad dziećmi, podział majątku
Polecany produkt: Emerytury na nowych i starych zasadach
Rejestry:
Najważniejszym rejestrem do sprawdzenia są księgi wieczyste. Treść księgi można sprawdzić online na stronie: http://ekw.ms.gov.pl (o ile znamy księgę wieczystą).
Aktualność księgi wieczystej – jest o tyle istotna, że domniemuje się aktualność i prawdziwość danych tam zawartych (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).
Brak aktualnych danych w księdze nie jest przeszkodą do dokonania darowizny – może jednak wskazywać, że nie wszystkie procedury związane z nabyciem zostały dopełnione.
Drugim istotnym rejestrem jest ewidencja gruntów i budynków (rejestr dostępny w starostwie) – który jest istotny w przypadku np. nowowydzielonych nieruchomości i nieruchomości, dla których nie jest prowadzona księga wieczysta (wypis i wyrys z ewidencji można otrzymać za opłatą w starostwie powiatowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości).
Dokumenty:
W zakresie niezbędnych dokumentów najbardziej istotnymi są dokumenty stwierdzające nabycie przez nas własności nieruchomości – te mogą być trojakie:
- umowy (np. umowa darowizny, umowa sprzedaży)
- orzeczenia sądów (np. stwierdzenie nabycia spadku, zasiedzenie, zniesienie współwłasności)
- decyzje administracyjne (np. podział nieruchomości)
Jeśli nieruchomością władamy bez odpowiedniego tytuły prawnego – np. nigdy nie przeprowadzono postępowania spadkowego, czy stwierdzenia zasiedzenia) – konieczne będzie przeprowadzenie odpowiednich postępowań – ponieważ notariusz nie mając pewności czy jesteśmy właścicielami (w oparciu o dokumenty) – nie dokona czynności.
W przypadku otrzymania nieruchomości w spadku/darowiźnie/drodze zasiedzenia
Jeśli otrzymaliśmy własność nieruchomości w sposób podlegający opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn- musimy dysponować zaświadczeniem z Urzędu skarbowego o uiszczeniu podatku, zwolnieniu od podatku lub jego przedawnieniu odnośnie tej czynności.
Więcej o obowiązku posiadania zaświadczenia: czytaj
Forma umowy i notariusz
Jeśli dysponujemy potwierdzeniem posiadania własności nieruchomości, którą chcemy darować powinniśmy umówić wizytę u notariusza. Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu cywilnego – przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy wymaga zachowania formy aktu notarialnego – pod rygorem nieważności umowy. Innymi słowy – przekazując nieruchomość w innej formie (np. pisemnej aby zaoszczędzić na kosztach) – nie będzie skutecznym przeniesieniem własności.
Wybierając kancelarię notarialną powinniśmy w pierwszej kolejności kierować się… wygodą, nie musimy dokonywać czynności w miejscu położenia nieruchomości – może być dokonana w dowolnym miejscu w kraju.
Przed udaniem się do notariusza musimy umówić się na odpowiedni termin i wskazać jaką umowę chcemy zawrzeć. W przypadku standardowych umów możemy oprzeć się na wzorze z reguły zapewnianym przez notariusza. Możemy również przedstawić własny wzór, który notariusz po odpowiednich modyfikacjach zastosuje przy konstruowaniu aktu notarialnego.
Przebieg zawierania umowy
Aby zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego należy posiadać komplet niezbędnych dokumentów w postaci:
- dokumentu nabycia nieruchomości (do okazania)
- dokumentów tożsamości wszystkich stron umowy
- wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków (jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej).
- Pełnomocnictwa notarialnego (jeśli jedna ze stron umowy darowizny jest reprezentowana przez pełnomocnika) do dokonania tej czynności.
W przypadku darowizn na rzecz dzieci – może być konieczne orzeczenie sądu rodzinnego w przedmiocie wyrażenia zgody na:
- dokonanie czynności przez rodziców dziecka w jego imieniu (w przypadku dzieci poniżej 13-go roku życia)
- wyrażenie zgody na czynności przez rodziców dziecka (w przypadku dzieci powyżej 13-ego roku życia).
Zgoda sądu wymagana jest dla czynności rodziców przekraczających zwykły zarząd majątkiem dziecka –w przypadku przyjęcia darowizny nieruchomości (która generuje koszty związane z jej utrzymaniem, czy podatkiem od nieruchomości) – notariusz może uznać, że zachodzą przesłanki do konieczności jej uzyskania.
Po odczytaniu aktu notarialnego (musi mieć to miejsce, nawet jeśli umowa jest prosta i znana stronom)- składamy podpis na oryginale aktu notarialnego. Co istotne oryginał zawsze pozostaje w kancelarii notarialnej – strony umowy mogą uzyskać jedynie równoważne z oryginałem odpisy aktu.
Wszystkie czynności notariusza (w tym wydanie odpisów aktu) obłożone są taksą notarialną (proporcjonalną do wartości umowy – odnośnie samej darowizny i sztywnymi w przypadku innych czynności – jak wydanie odpisów, czy dokonanie zgłoszenia do ksiąg wieczystych.
Formalności w urzędach i podatki
Podatki
W przypadku umowy darowizny – obdarowany musi liczyć się z możliwością zapłacenia podatku od spadków i darowizn.
W zakresie najbliższej rodziny – tj. zstępnych, wstępnych (także w przypadku przysposobienia), rodzeństwa i małżonka – można liczyć na zwolnienie zupełne, w innych przypadkach nierzadko można skorzystać także z innych zwolnień przedmiotowych i podmiotowych.
Więcej: https://www.infor.pl/prawo/darowizny/podatki
Wszystkimi kwestiami związanymi z podatkiem zajmuje się notariusz jako płatnik podatku (dokonuje zarówno poboru podatku jeśli uzna, że czynność nie korzysta ze zwolnienia, jak i składa odpowiednie deklaracje i zgłoszenia do Urzędu Skarbowego).
Formalności
Notariuszowi można (za opłatą) zlecić złożenie wniosków do ksiąg wieczystych – oraz ewidencji gruntów i budynków. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie aby wnioski w zakresie zmian właścicielskich w odpowiednich organach złożyć samodzielnie: