Nie można jednoznacznie powiedzieć, który rodzaj umowy jest dla klienta lepszy, ponieważ to decyzja indywidualna. Jednak czym różni się umowa otwarta od umowy na wyłączność?
Wyłącznie na wyłączność
Niektóre biura w ogóle nie podpisują innych umów niż umowy typu wyłącznego. Dlaczego tak się dzieje? Zacznijmy od istoty umowy wyłączności, którą jest umowne zastrzeżenie, że pośrednik będzie jedynym zleceniobiorcą w zakresie pośredniczenia na rzecz sprzedaży lub wynajęcia oznaczonej nieruchomości. Mówiąc prościej, agent nieruchomości zastrzega, że tylko i wyłącznie on będzie wykonywał czynności na rzecz zbycia/wynajęcia Twojej nieruchomości. Ma więc zagwarantowaną pracę, a co za tym idzie – wynagrodzenie. Jaka jest tego konsekwencja? Zawierając umowę na wyłączność z biurem nieruchomości, nie możemy zlecić swojej nieruchomości do oferty innego biura (nie możemy z innym biurem zawrzeć umowy pośrednictwa). Konsekwencja ta jest jednak dużo bardziej daleko idąca – jeżeli sami pozyskamy kontrahenta na naszą nieruchomość lub na przykład stwierdzimy, że sprzedajemy ją (lub wynajmujemy) sąsiadowi lub znajomemu, który był nią od dawna zainteresowany, obowiązani jesteśmy przekierować tę osobę do agenta nieruchomości, który dalej zajmie się prowadzeniem transakcji (dlatego, że ma zastrzeżoną wyłączność pracy). Ominięcie w takim przypadku pośrednika i sprzedaż lub wynajęcie za jego plecami będzie skutkowała zapewne zapłatą kary umownej lub odszkodowania za zerwanie klauzuli wyłączności.
Zobacz także: Upewnij się, czy pośrednik podejmuje właściwe działania
Takie rozwiązanie ze strony klienta nie jest dla niego korzystne, więc lepiej nie próbować omijać pośrednika, ale nie oznacza to wcale, że umowy na wyłączność są niekorzystne. Taka umowa ma wiele plusów – przede wszystkim zlecamy nieruchomość do jednego biura nieruchomości. Nie musimy więc biegać po wszystkich biurach, które znajdują się w naszym mieście, i z każdym z tych biur zawierać umowy pośrednictwa. To, że nieruchomość jest zlecona w jednym biurze nie oznacza, że będzie gorzej promowana. Większość biur nieruchomości ma zawarte ze sobą umowy o współpracy i należy do międzyregionalnego systemu wielokrotnego oferowania. Oznacza to, że zlecając ofertę do jednego biura i tak w konsekwencji trafi ona do biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z całej Polski. Jeżeli pośrednik, któremu zleciliśmy naszą nieruchomość, skorzysta z pomocy innego pośrednika z terenu Polski przy sprzedaży lub zbyciu Twojej nieruchomości, będzie musiał podzielić się swoim wynagrodzeniem z tym pośrednikiem (są to wewnętrzne rozliczenia między pośrednikami, które nas jako klientów nie dotyczą – płacimy prowizję temu pośrednikowi, z którym zawarliśmy umowę i we wcześniej ustalonej wysokości). Poza tym, umowę wyłączności charakteryzuje inna cecha – pośrednik nie boi się zaangażować w pracę na rzecz Twojej nieruchomości, bo wie, że ma zagwarantowane wynagrodzenie. W jego interesie jest więc inwestowanie w reklamę i ciężką pracę, aby jak najszybciej doszło do transakcji. Może również bez obawy polecać nieruchomość innym pośrednikom. Istotne jest to, że w ogłoszeniach może zamieścić ofertę nieruchomości z pełnym adresem, wyraźnym zdjęciem i ceną, może także wywiesić baner reklamowy bezpośrednio na nieruchomości. Klient więc, znając pełen adres nieruchomości, może trafić wprost to właściciela tej nieruchomości, omijając pośrednika, a pośrednik i tak w takim przypadku ma zastrzeżoną wyłączność – właściciel obowiązany jest przekazać kontrahenta pośrednikowi. Najczęściej umowy na wyłączność zawierane są na czas oznaczony i cechują się większą ilością oferowanych przez pośrednika usług na rzecz zleceniodawcy. Dlatego też umowy te nazywane są gdzieniegdzie umowami ekskluzywnymi.
Umowy otwarte (bez klauzuli wyłączności)
W przeciwieństwie do umowy z zastrzeżeniem wyłączności, w umowie otwartej sami decydujemy, do ilu biur zlecamy ofertę sprzedaży/wynajęcia swojej nieruchomości. Dużo łatwiej jest również wycofać ofertę z takiego biura, ponieważ najczęściej są to umowy zawarte na czas nieoznaczony. Oczywiście cena nieruchomości musi być we wszystkich ogłoszeniach, które składamy do biur, taka sama, ewentualna zmiana ceny ofertowej (a więc ceny, z którą biuro wystawia ogłoszenie o sprzedaży/wynajmie naszej nieruchomości na widok publiczny) również musi trafić do wszystkich biur nieruchomości. Gdyby tak się nie stało, mogłoby okazać się, że ta sama nieruchomość reklamowana jest z jedną ceną przez jedno biuro nieruchomości, a z drugą ceną przez inne biuro i to na przykład na tym samym portalu internetowym. Może się tak zdarzyć, gdyż zlecając ofertę do kilku biur nieruchomości, może się okazać, że zgłoszona nieruchomość jest powielana w kilku ogłoszeniach internetowych lub w anonsach prasowych. Wprowadza to osoby potencjalnie zainteresowane nieruchomością w dezorientację. Wszelkie inne zmiany przedmiotu umowy wymagają jej aneksowania we wszystkich biurach, z którymi mamy zawartą umowę. O sprzedaży lub wynajęciu również informujemy wszystkie biura nieruchomości, z którymi zawarliśmy umowę. Przy umowie typu otwartego płacimy wynagrodzenie tylko temu pośrednikowi, który znajdzie nabywcę lub najemcę na naszą nieruchomość. Jeśli znajdziemy kontrahenta we własnym zakresie, żadnemu pośrednikowi nie należy się prowizja z tytułu sprzedaży lub wynajmu (bo brak jest klauzuli wyłączności).
Zobacz także: Prowizja pośrednika od kupionej/sprzedanej nieruchomości
Nie oznacza to wcale, że nie poniesiemy żadnych kosztów, ponieważ umowa pośrednictwa z natury należy do umów starannego działania, jest również umową odpłatną – pośrednik może więc zażądać zapłaty zryczałtowanych kosztów swojej pracy (oczywiście konieczność zapłaty takiego wynagrodzenia i jego wysokość powinna wynikać z umowy pośrednictwa). W umowie otwartej pośrednik będzie bał się zaangażować środki finansowe w promocję oferty, bo może się okazać, że inne biuro znalazło już kontrahenta i to jemu należy się prowizja z tyłu sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości. Oferty otwarte nie zawierają przeważnie pełnego adresu nieruchomości i zdjęć nieruchomości w portalach internetowych i gablotach reklamowych. Bardzo rzadko pośrednicy korzystają również z wywieszenia firmowego baneru na nieruchomości, informującego o jej sprzedaży lub wynajęciu (z reguły sam właściciel wywiesza plakat reklamowy z numerem telefonu do siebie, aby kontrahent dotarł wprost do gospodarza nieruchomości). Takie ostrożne działania pośrednika mają na celu takie eksponowanie oferty, aby klienci zgłaszali się bezpośrednio do niego, ponieważ kontakt z właścicielem skutkowałby nieotrzymaniem prowizji. Bardzo często zdarza się, że potencjalny klient, który skontaktuje się z biurem nieruchomości w celu poznania szczegółów oferty, zanim je pozna, musi podpisać umowę z pośrednikiem na szukania nieruchomości, za którą to umowę pośrednik także pobierze wynagrodzenie. Za to właściciel działa wprost przeciwnie. Mimo że ma zawartą umowę z agencją, stara się robić wszystko, aby klienci dotarli bez pośrednictwa, a więc bezpośrednio do niego.
Co wybrać?
Wybierając umowę na wyłączność, musimy liczyć się z zapłatą pośrednikowi wynagrodzenia, nawet, jeśli sami znajdziemy kontrahenta. Jednak tego typu umowy bardzo często gwarantują wysoki i pełen zakres usług świadczonych przez pośrednika. Jest bardzo dobrym rozwiązaniem dla osób, które w ogóle nie chcą zajmować się zbyciem lub wynajęciem swojej nieruchomości, a całość pracy zlecają jednemu, wyspecjalizowanemu i zewnętrznemu podmiotowi – profesjonalnej agencji nieruchomości. Z kolei w umowach typu otwartego możemy zaoszczędzić na prowizji, jeśli sami pozyskamy kontrahenta. Nie możemy jednak liczyć na to, że pośrednik zaangażuje się w pracę na rzecz naszej nieruchomości. Umowa typu otwartego wymaga za to wysiłku ze strony właściciela, ponieważ nie obejmuje najczęściej pełnego pakietu usług pośrednictwa jak w przypadku umowy wyłączności. Powyższe porady są tylko pewną ogólną regułą. Niektóre biura same definiują w swoich umowach klauzulę wyłączności lub tworzą umowy pośrednie z elementami wyłączności lub otwartości. Dlatego też zawsze dokładnie przeczytajmy umowę, którą podpisujemy.