W przypadku braku planu miejscowego, zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy.
Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych odrębnymi przepisami.
Zobacz także: Zgoda na korzystanie z sąsiedniej nieruchomości podczas remontu
Warunki niezbędne dla wydania decyzji
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
• występuje tzw. „dobre sąsiedztwo”, czyli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (wystarczy jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwym gestorem mediów a inwestorem);
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;
Zobacz także: Roboty budowlane a remont
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Zobacz: Problemy z działką? Czy możemy liczyć na odszkodowanie?
Wymogów posiadania „dobrego sąsiedztwa” nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (tzw. zabudowa siedliskowa).
„Dobre sąsiedztwo” i dostęp do drogi publicznej nie są także wymagane dla uzyskania decyzji dla linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.
Co istotne, dla złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie trzeba być właścicielem nieruchomości. Umożliwia to więc na przykład uzyskanie pewności przez potencjalnego nabywcę terenu, że będzie go można zagospodarować w zamierzony sposób, zanim dokona zakupu.
Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu które stosuje się przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy ustalone są szczegółowo w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Możliwość zawieszenia postępowania
Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy może zostać zawieszone na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku.
Postępowanie musi zostać podjęte i zakończone wydaniem decyzji, jeżeli:
Zobacz także: Ogólne wymagania dla budynków użyteczności publicznej
• w ciągu 2 miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo
• w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.
Wyjątek stanowi sytuacja, gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego. W takiej sytuacji postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.
Zobacz także: Formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę
Skutki wydania decyzji
W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Urząd zobowiązany jest doręczyć odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.
Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.
Kiedy decyzja wygasa?
Decyzja o warunkach zabudowy wygaśnie, jeżeli:
• inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;
• dla przedmiotowego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (chyba że została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę).
Zobacz serwis: Dom i Prawo