Zwykły zarząd
Czynności zwykłego zarządu to wszelkiego rodzaju czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków i dochodów, drobnymi remontami i konserwacją. W zakres tych czynności wchodzi także wytoczenie powództwa o eksmisję, o zapłatę czynszu lub dochodzenie zapłaty odszkodowania z tytułu uszkodzenia budynku lub z ubezpieczenia.
W sprawach zwykłego zarządu decyduje większość właścicieli zgodnie z posiadanym przez nich udziałem w nieruchomości wspólnej.
W sytuacji, gdy nie ma możliwości uzyskania zgody większości właścicieli w istotnych sprawach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną lub jeżeli większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, sąd może ustanowić zarządcę przymusowego w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali.
Zobacz również serwis: Nieruchomości
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Rozporządzenia, obciążanie nieruchomości wspólnej, modernizacja i większy remont, nadbudowa i przebudowa oraz podział nieruchomości i łączenie lokali są to czynności przekraczające zwykły zarząd, wymagające zgody wszystkich właścicieli lokali.
Podział działki gruntu zabudowanej budynkiem lub części wspólnych budynku, o ile jest dopuszczalny, będzie stanowił czynność przekraczającą zwykły zarząd, ponieważ w znaczący sposób wpływa na wykonywanie przez właścicieli lokali ich praw do korzystania ze wspólnej nieruchomości.
W przypadku braku zgody wszystkich właścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd może zostać ona zastąpiona orzeczeniem sądu. Takie rozwiązanie jest możliwe w sytuacji, gdy właściciele lokali, których łączny udział w nieruchomości wspólnej wynosi co najmniej połowę, wystąpią do sądu z wnioskiem o wydanie postanowienia w zakresie spornej czynności. Sąd rozstrzyga w przedmiocie tej czynności biorąc pod uwagę jej cel oraz interesy członków wspólnoty mieszkaniowej.
Każde z wyżej wymienionych postępowań sadowych toczy się w trybie nieprocesowym, przed sądem rejonowym.
Zarząd przymusowy
W sytuacji długotrwałej niezdolności do decydowania przez właścicieli lokali o sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub w przypadku naruszeniu zasad prawidłowego zarządu przez większość właścicieli lub krzywdzenie mniejszości może spowodować wprowadzenie przez sąd zarządu przymusowego. Dzieje się tak tylko na wniosek zainteresowanego właściciela. W praktyce oznacza to, że zarząd przechodzi w ręce jednego ze współwłaścicieli nieruchomości lub innej osoby wyznaczonej i kontrolowanej przez sąd, za wynagrodzeniem obciążającym właściciel lokali.
Zarządca nieruchomości ustanowiony przez sąd jest obowiązany niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Z chwilą ustanowienia zarządcy, współwłaściciele mogą jedynie współdziałać w zarządzie w sposób nie naruszający kompetencji ustanowionego zarządcy. On też reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, także w postępowaniu sądowym. Nie narusza to praw właścicieli lokali wynikających z tytułu własności.
Zarządca jest odpowiedzialny wobec wszystkich właścicieli za należyte pełnienie swych obowiązków oraz w oznaczonym terminie powinien składać sprawozdania z zarządu. W przypadku, gdy bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w terminie sprawozdania lub nie wykonał poleceń, wydanych przez sąd – może zostać obciążony grzywną.
Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa