Mieszkanie jako forma inwestycji
Inwestować można na wiele sposobów, począwszy od giełdy, poprzez inwestycje w kruszce, kończąc na inwestowaniu w nieruchomości. Ta ostatnia forma niezmiennie cieszy się dużą popularnością. Posiadając mieszkanie do wynajęcia można, w prosty sposób, uzyskać dodatkowy dochód. Od razu nasuwa się pytanie - ile to kosztuje? Wszystko zależy od ceny zakupu nieruchomości oraz formy jej finansowania. W przypadku starszych mieszkań, będących już naszą własnością, można powiedzieć, że jedynymi kosztami będą koszty remontu oraz home stagingu w celu poprawienia jakości mieszkania. Angażując zgromadzoną gotówkę lub posiłkując się kredytem warto zwrócić uwagę na całkowity koszt zakupu, w tym w szczególności na koszty kredytu. Jeżeli inwestujesz w nieruchomości i chcesz z tego uczynić główne zajęcie zawodowe, możesz dodatkowo skorzystać z pomocy profesjonalisty na rynku nieruchomości, który nie tylko pomoże przy formalnościach, ale również na bieżąco będzie szukał dla Ciebie najlepszych okazji. Jeśli inwestycja w nieruchomości ma być nie angażująca, dobrym rozwiązaniem będzie skorzystanie z usługi zarządzania najmem.
Polecamy: RODO w marketingu
Dochód pasywny
Wynajem mieszkań stał się bardzo popularną formą inwestycji oraz pasywnego dochodu. Jak sama nazwa wskazuje, ten dochód ma być pasywny. Oznacza to, że inwestor ma docelowo nie wykonywać żadnej akcji, żeby ten dochód uzyskać. Przenosząc to na grunt rynku nieruchomości, właściciel nieruchomości inwestuje kapitał w lokal mieszkalny i przekazuje go w zarządzanie w celu wynajmu, po czym czerpie z niego korzyści finansowe. Jedyną aktywnością jest pierwotny zakup mieszkania.
Koszty wynajmu vs dochody, czyli jak ustalić wysokość czynszu, żeby się opłacało?
Zanim zaczniemy zarabiać na wynajmie, należy wziąć pod uwagę inne koszty, takie jak:
- podatek od czynności cywilnoprawnych, który zapłacimy przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym i wynosi on 2% wartości nieruchomości; np. 2% z
500 000 PLN to 10 000 PLN; - opłata notarialna za akt notarialny kupna - sprzedaży nieruchomości uzależniona jest od wartości nieruchomości, ale przy nieruchomości o wartości od 60 000 zł do
1 000 000 PLN wynosi ona maksymalnie 1010 PLN + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 PLN + 23% VAT, czyli np. przy 500 000 zł to łącznie 3 407,10 PLN; - wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 PLN;
- wpis hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej (w przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem) – 200 PLN;
- prowizja agenta nieruchomości (w przypadku korzystania z usług biura nieruchomości);
- podatek od nieruchomości i ew. opłaty przekształceniowe (dawniej za użytkowanie wieczyste)
Wiedząc już jakie ponieśliśmy koszty oraz jakie prognozowane będą nasze przychody, wydawałoby się, że ustalenie wysokości czynszu będzie bardzo łatwe. Nie do końca tak jest. Do ustalenia wysokości czynszu najmu należy wziąć pod uwagę również aktualne ceny rynkowe. Aktualne średnie ceny wynajmu mieszkań w 3 największych miastach w Polsce kształtują się następująco:
Kolejną kwestią są sprawy podatkowe: czynsz z wynajmowanego mieszkania podlega opodatkowaniu PIT. Należy pamiętać, aby ten element również wkalkulować do czynszu najmu. Ostatnia sprawa, to ewentualne koszty napraw i remontów w mieszkaniu oraz okresy bezczynszowe. Każdy z tych czynników wpływa na ostateczną wysokość czynszu najmu.
Przykładowo:
Mieszkanie do wynajęcia, Kraków
42 m2, 2 pokoje z kuchnią, wysoki standard
Stopa zwrotu na poziomie 5% jest w bieżącym roku bardzo dobrym wynikiem. Najwyższymi wartościami mogą pochwalić się takie miasta jak Gdańsk, Wrocław, Kraków i oczywiście Warszawa. Tam rentowność inwestycji sięga prawie 7%. Najmniej zarobimy w Poznaniu, Szczecinie i Białymstoku - nie więcej niż 4,5%.
Ile kosztuje “święty spokój”, czyli usługa zarządzania najmem
Zarządzanie nieruchomością przeznaczoną na wynajem wymaga dużej inwestycji finansowej. Każdorazowy dojazd do mieszkania w celu jego prezentacji lub wtedy, kiedy mamy jakąś usterkę w lokalu zabiera prywatny czas właściciela, który mógłby spędzić np. z rodziną. Również odbieranie telefonów od najemców w ciągu dnia, bo coś nie działa, coś się wydarzyło może dezorganizować życie zawodowe właściciela nieruchomości. Oddając mieszkania specjaliście ds. zarządzania najmem właściciel nie musi martwić się opłatami czynszowymi, opłatami na rzecz dostawców mediów oraz bieżącymi sprawami najemców lokalu. Dedykowany zarządca dokonuje rutynowych kontroli lokalu, by sprawdzić jego stan. To zarządca będzie pierwszym kontaktem dla lokatorów, a właściciel dostaje tzw. “święty spokój”. Koszt takiej usługi wliczony jest w cenę najmu, więc właściciel nie narusza swojego budżetu.
Autor: Elżbieta Jachymczak www.nowodworskiestates.pl