Nie trzeba chyba nikogo przekonywać, że epidemia koronawirusa w bardzo krótkim czasie mogła zmienić położenie wielu potencjalnych nabywców mieszkań (zarówno nowych, jak i używanych). Nie chodzi wyłącznie o to, że w odpowiedzi na kryzys gospodarczy banki znacząco zaostrzyły swoją politykę kredytową. Utrata pracy lub pewności zatrudnienia również mogła skutkować radykalną zmianą mieszkaniowych planów wielu osób. Trudno się zatem dziwić, że już w marcu i kwietniu 2020 r. coraz więcej osób zaczęło wyszukiwać informacje o możliwości odzyskania zadatku. Taka perspektywa może wydawać się odrobinę nieracjonalna, ponieważ zadatek z zasady jest bezzwrotny. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą jednak, że osoba domagająca się zwrotu wspomnianej kwoty ma możliwość powoływania się na brak swojej odpowiedzialności za fiasko transakcji. Przyszłych nabywców lokali i domów warto natomiast uczulić na konstrukcję umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej i umowy przedwstępnej.
Decydujące znaczenie posiada artykuł 394 paragraf 3 KC …
W ramach wstępu, z pewnością warto przypomnieć, że zasady funkcjonowania zadatku zostały uregulowane przez artykuł 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93). Wspomniany przepis mówi, że w razie braku innego rozstrzygnięcia umownego lub zwyczaju strona przyjmująca zadatek może go zachować w przypadku niewykonania umowy z winy kontrahenta. Nierzetelność strony przyjmującej zadatek, która skutkowała fiaskiem kontraktu, uprawnia natomiast drugiego kontrahenta do żądania zwrotu dwukrotności przekazanej kwoty (o ile strony nie postanowiły inaczej). Artykuł 394 KC mówi również, że w przypadku wykonania umowy zadatek jest zaliczany na poczet ceny kupowanego dobra lub usługi. W kontekście obecnej sytuacji, szczególnie ciekawy wydaje się paragraf 3 analizowanego przepisu. Wskazuje on, że: „w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.
Teraz bardzo wiele będzie zależało od orzecznictwa sądów
Cytowany powyżej przepis wskazuje na dwie możliwości odzyskania zadatku. Pierwszym wariantem jest po prostu rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Istnieją jednak uzasadnione wątpliwości, czy wielu niedoszłych sprzedawców mieszkań zgodzi się na taką opcję i dobrowolnie zrezygnuje z całkiem sporej kwoty. Można zatem przypuszczać, że część osób domagających się zwrotu zadatku będzie powoływała się na epidemię jako wyjątkowy stan, który skutkował zmianą planów mieszkaniowych (bez ich winy). Zgodnie z taką argumentacją, żadna ze stron nie jest odpowiedzialna za niedojście transakcji do skutku, co oznacza konieczność zwrócenia zadatku. W analizowanej sytuacji, ciężar dowodu spoczywa oczywiście na osobie domagającej się wypłaty przekazanego wcześniej zadatku (zgodnie z zasadą określoną przez art. 6 kodeksu cywilnego). W praktyce wiele będzie zależało od linii orzeczniczej, którą przyjmą sądy cywilne. Niedoszli nabywcy mieszkań na pewno mogą powoływać się na korzystny dla nich Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2001 r. (sygn. akt II CKN 314/99) oraz Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. (sygn. akt IV CK 212/03).
Nabywca może się zabezpieczyć przed odmową kredytu …
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają również, że aktualna sytuacja powinna stanowić przestrogę dla wszystkich osób zamierzających kupić nieruchomość. Przede wszystkim takie osoby muszą sprawdzić, czy podpisywana przez nie umowa przewiduje sposób funkcjonowania zadatku na identycznych zasadach, jak te określone przez kodeks cywilny (patrz art. 394 KC par. 1 - 3). Warto także pamiętać o możliwości wprowadzenia klauzuli przewidującej obowiązek zwrócenia zadatku lub opłaty rezerwacyjnej w razie niemożliwości sfinalizowania umowy na skutek sytuacji niezależnych od potencjalnego nabywcy „M”. Taka zabezpieczająca klauzula najczęściej dotyczy negatywnej decyzji kredytowej. Druga strona umowy oczywiście może np. zastrzec, że przed zwrotem zadatku niedoszły kontrahent przedstawi dowody świadczące o nieuzyskaniu kredytu w kilku bankach.