W poniższej analizie sprawdzono, jak kształtują się warunki kredytu hipotecznego w wypadku raty stałej oraz malejącej dla młodej rodziny 2+1, która dysponuje dochodami równymi dwóm przeciętnym wynagrodzeniom brutto w sektorze przedsiębiorstw za listopad 2010 r. Obliczony na tej podstawie łączny dochód netto wynosi 5 047 zł. W omawianym wypadku rodzina ta chce uzyskać kredyt hipoteczny w wysokości 300 tys. zł, stanowiący 80% wartości mieszkania, na okres 30 lat. Założono brak innych obciążeń kredytowych oraz brak negatywnej historii kredytowej.
Zobacz także: Czy 16-latek dostanie kredyt mieszkaniowy?
Prezentowana tabela przedstawia warunki kredytowe, jakie można było uzyskać w najkorzystniejszych ofertach dla raty stałej oraz malejącej, wyselekcjonowane spośród 16 największych banków działających na polskim rynku w pierwszej połowie grudnia 2010 r., wychodząc od najniższej łącznej wysokości odsetek. W obu przypadkach był to kredyt denominowany w walucie europejskiej.
Porównanie warunków kredytu hipotecznego dla raty stałej oraz malejącej
| Rata stała | Rata malejąca | ||
| Wartość mieszkania (zł) | 375 000 | Wartość mieszkania (zł) | 375 000 |
| Wartość kredytu (zł) | 300 000 | Wartość kredytu (zł) | 300 000 |
| Wkład własny (%) | 20 | Wkład własny (%) | 20 |
| Okres kredytowania (lata) | 30 | Okres kredytowania (lata) | 30 |
| Wysokość raty (zł) | 1 359 | Wysokość pierwszej /ostatniej raty (zł) | 1 704 / 896 |
| Suma spłaconych rat (zł) | 489 597 | Suma spłaconych rat (zł) | 467 910 |
| Różnica pomiędzy kredytem z ratą stała a kredytem z rata malejącą | 21 687 | ||
Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A. na podstawie danych udostępnionych przez firmę Emmerson Finanse.
Jak wynika z powyższego zestawienia, łączna suma spłaconych rat okazuje się mniejsza w wypadku kredytu z ratą malejącą, a dokładna różnica wynosi 21 687 zł. Na tej podstawie można sformułować tezę, że to właśnie takie kredyty są korzystniejsze. W tym miejscu należy jednak podkreślić specyfikę takiego rozwiązania. Po pierwsze, wysokość raty w pierwszym miesiącu wynosi w tym wypadku 1 704 zł, a pierwsza miesięczna opłata na rzecz banku niższa od stałej (1 357 zł) występuje dopiero w 155 miesiącu okresu kredytowania. W tej sytuacji trzeba przez 13 lat liczyć się z większymi obciążeniami finansowymi. Oczywiście po upływie tego czasu wydatki ulegną zmniejszeniu (ostatnia rata jest dwukrotnie niższa od pierwszej), jednak wybierając kredyt z ratą zmienną, należy się zastanowić, czy aby na pewno domowy budżet będzie w stanie udźwignąć spore wydatki w pierwszych latach spłat.
Zobacz serwis: Finanse
Wybierając pomiędzy kredytem z ratą stałą a malejącą, warto wziąć pod uwagę jeszcze jeden czynnik – koncepcję tzw. kosztu utraconych możliwości. Przez 13 lat modelowa rodzina będzie musiała sięgać głębiej do portfela, realizując comiesięczne zobowiązania kredytowe. W tym czasie pieniądze stanowiące różnicę pomiędzy ratą zmienną oraz stałą mogłyby być odkładane i pracować na korzyść właścicieli, choć oczywiście takie samo podejście można przyjąć dla okresu, kiedy to rata zmienna znajdzie się już na niższym poziomie. Możliwości lokowania kapitału jest oczywiście bardzo dużo – rynek finansowy oferuje obecnie wiele alternatywnych sposobów zagospodarowania wolnych środków, począwszy od zwykłych lokat, poprzez fundusze oraz powiązane z nimi różnego rodzaju produkty inwestycyjne, na bezpośrednim inwestowaniu na giełdzie kończąc. Naturalnie, z racji nieustannie zmieniającej się sytuacji gospodarczej, nie da się ze stuprocentową dokładnością wyliczyć spodziewanych obciążeń z tytułu kredytu ani też dochodów z poszczególnych inwestycji kapitałowych. Takie podejście pokazuje jednak, jak wiele czynników należy wziąć pod uwagę, rozważając wybór pomiędzy stałymi a malejącymi płatnościami. Decyzja taka powinna opierać się głównie na przewidywanym kształtowaniu się zestawienia dochodów oraz wydatków w czasie spłacania obciążeń wobec banku.
Należy również zaznaczyć, że podpisując umowę kredytową, której skutki będą odczuwalne najczęściej przez kolejnych kilkadziesiąt lat, czy to w euro, franku szwajcarskim, czy w złotówce, trzeba również uwzględnić uwarunkowania, które nie zostały rozpatrzone w przedstawionej analizie. Do takich czynników należy zaliczyć ryzyko kursowe, koszty ubezpieczenia kredytu, wymóg zakupu dodatkowych produktów banku (karta kredytowa, otwarcie ROR-u) itp.
Podsumowując, można stwierdzić, że ostateczna decyzja odnośnie do wyboru określonych parametrów kredytu powinna zostać poprzedzona możliwie dokładnymi obliczeniami oraz wynikać z możliwości finansowych gospodarstwa domowego i podejścia jego członków do ryzyka.