Zobacz najnowsze GALERIE na serwisie Infor.pl
Problem z legalizacją samowoli budowlanej może pojawić się nie tylko w przypadku, kiedy postawimy budynek nie dopełniając wszystkich formalności. Problem, może pojawić się również w sytuacji, kiedy kupimy od kogoś dom, który powstał bez pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji, to na nas spoczywa obowiązek wyjaśnienia całego zamieszania. Jeśli nie podejmiemy walki o zalegalizowanie samowoli budowlanej, może okazać się, że będziemy musieli zburzyć budynek.
Polecany produkt: Jak bronić swoich praw przed bankiem, komornikiem, nieuczciwym sprzedawcą?
Polecany produkt: Utrzymanie czystości i porządku w gminach - Poradnik
Polecany produkt: Zwrot VAT za materiały budowlane - Poradnik
Czym jest samowola budowlana?
– Przepisy nie wprowadzają definicji samowoli budowlanej i oficjalnie nie istnieje takie pojęcie. W praktyce za nielegalną uznaje się budowę, przebudowę lub rozbiórkę obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu przez urząd, istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę oraz przystąpienie do użytkowania obiektu bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Niedopuszczalna jest również zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, czyli np. zrobienie kawiarni z budynku mieszkalnego – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Zobacz także: Jak odrolnić działkę?
Legalizacja samowoli budowlanej
– To, czy uda nam się zalegalizować samowolę, zależy od wielu czynników. Inaczej rozpatrywane są sprawy dotyczące budynków wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. (czyli przed wejściem w życie nowego prawa budowlanego) inaczej postawionych po tym terminie, a jeszcze inaczej nielegalnych zmian w projekcie podczas trwającej inwestycji. W wielu wypadkach legalizacja nie jest taka prosta, często też trzeba za nią słono zapłacić – podkreśla Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com.
Zwolnienie z opłat legalizacyjnych może ominąć nas jedynie w przypadku, kiedy sprawa dotyczy budynku wybudowanego przed 1 stycznia 1995 r. Stosuje się wtedy przepisy prawa budowlanego z 1974 r, które umożliwiają legalizację samowoli, ale pod warunkiem, że wybudowane bez pozwolenia budynki znajdują się na działce, która zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym, jest przeznaczona pod zabudowę tego rodzaju i nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia.
– Aby zalegalizować taką samowolę, trzeba wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że obiekt nadaje się do użytku – mówi analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, Jarosław Jędrzyński.
– Największą trudnością może być udowodnienie, że budowa zakończyła się co najmniej 17 lat temu. Nie zawsze zachowały się bowiem archiwalne dokumenty w urzędach. Warto odszukać stare rachunki za prace i materiały budowlane, zeznania świadków, jako dowód mogą też posłużyć archiwalne zdjęcia lotnicze – zauważa Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com.
Zobacz także: Na jakie prace nie potrzeba pozwolenia?
Legalizacja samowoli budowlanej budynków wybudowanych po 1994 roku
Legalizacja samowoli budowlanej, której budowę zakończono po 1994 r., możliwa jest tylko wtedy, gdy spełnione są dwa warunki: zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Gdy te warunki nie są spełnione budynek czeka rozbiórka.
Jeśli budynek jest w trakcje budowy, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych i rozpocznie się procedura legalizacyjna. Aby wszystko przebiegło pomyślnie, powinniśmy zebrać komplet dokumentów. Będzie nam potrzebne
zaświadczenie o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego. Jeśli takiego planu nie ma, powinniśmy postarać się o decyzję o warunkach zabudowy. Dokument ten możemy dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego także w trakcie postępowania. Potrzebować będziemy również będą cztery kopie projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Zobacz także: Dział - Umowy
Ile to wszystko kosztuje?
Warunkiem niezbędnym procesu legalizacji samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej.
Wylicza się ją według następującego wzoru: stawkę 500 zł mnożymy przez 50 i przez odpowiedni współczynnik, który zależy od kategorii obiektu i jego wielkości. Opłaty nie są małe, dla przykładu w przypadku domu jednorodzinnego będzie to kwota 50 tyś zł, legalizacja garażu lub budynków gospodarczych kosztuje 25 tys. zł.
– Zasadnicza różnica pomiędzy legalizacją budowy wymagającej pozwolenia a budowy na zgłoszenie dotyczy opłaty legalizacyjnej. W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia opłaty są dużo niższe i wynoszą 2,5 lub 5 tys. zł. – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Po wniesieniu opłaty legalizacyjnej nadzór budowlany zatwierdza projekt i zezwala na wznowienie robót budowlanych (jeśli samowolna budowa nie została zakończona). Obowiązkiem Inwestora jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jeśli obiekt jest ukończony, nadzór budowlany ograniczy się do zatwierdzenia projektu.
Zobacz także: Dział - Dom i Działka
Zmiany w projekcie podczas jego budowy
Samowola budowlana to także dokonane zmiany w projekcie podczas budowy lub przebudowy domu, bez uzyskania na nie zgody. Niestety, przepisy prawa nie definiują precyzyjnie i jednoznacznie granicy między istotnym a nieistotnym odstępstwem od projektu. Upraszczając można przyjąć, że istotne zmiany to te, które wymagają pozwolenie na budowę.
– W takiej sytuacji musimy wstrzymać inwestycję (jeśli jeszcze się toczy), złożyć wniosek o legalizację, dołączyć do niego nowy projekt zamienny i czekać na decyzję o zatwierdzeniu projektu i wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Na koniec inwestor musi dodatkowo uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu – podsumowuje Krzysztof Jóźwiak z portalu RynekPierwotny.com.
Zobacz najnowsze GALERIE na serwisie Infor.pl
Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com