Przedłużający się konflikt w Ukrainie oraz znacznie obniżona zdolność kredytowa ludzi zwiększają popyt na wynajem mieszkań i tym samym wpływają na rozwój rynku PRS w Polsce. Według danych Eurostatu z 2021 roku, w Unii Europejskiej około 30 proc. ludności mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, podczas gdy w Polsce tylko około 13 proc.
- Luka podażowa w budownictwie
- Najem instytucjonalny – Warszawa a miasta regionalne
- Najem instytucjonalny – Wrocław tuż za stolicą
- Przykładowe czynsze
Luka podażowa w budownictwie
Wśród czynników stwarzających dobry grunt dla rozwoju sektora PRS wymienia się także lukę podażową jaką mamy w Polsce. Około 35 proc. osób mieszka w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy w UE wskaźnik ten szacuje się na 17 proc. (na podstawie Eurostat 2021).
Sektor PRS będzie się w Polsce rozwijał, co potwierdzają zapowiedzi inwestorów. W trakcie przygotowań są projekty na 20 - 25 tys. mieszkań na wynajem. Doradcy Avison Young dodają, że ze względu na wczesną fazę rozwoju tego sektora, polski rynek jest atrakcyjny, zarówno dla inwestorów krajowych, jak i zagranicznych, którzy mogą w Polsce uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na rynkach zachodnioeuropejskich.
Najem instytucjonalny – Warszawa a miasta regionalne
Według najnowszego raportu, na koniec 2022 roku w puli mieszkań na wynajem instytucjonalny było w Polsce ponad 9,4 tys. lokali, a kolejne 13 tys. mieszkań znajdowało się w fazie budowy. Około 75 proc. realizowanych aktualnie projektów PRS należy do czterech funduszy inwestycyjnych.
Co ciekawe, według zapowiedzi inwestorów, na mapie PRS niebawem pojawią się również mniejsze miasta regionalne, jak Szczecin czy Zielona Góra.
Około 40 proc. wszystkich istniejących lokali PRS zlokalizowanych jest w Warszawie. Na etapie budowy na warszawskim rynku znajduje się ponad 4000 kolejnych mieszkań w tej formule. Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, natomiast to miasta regionalne odpowiadają sumarycznie za największą ilość nowych projektów PRS – ilość mieszkań w budowie w miastach regionalnych już teraz przekracza ich łączne, istniejące zasoby. To świetnie pokazuje, jak duże zapotrzebowanie i zainteresowanie tym sektorem jest również w miastach regionalnych, nie tylko w stolicy.
Z kolei liderem pod względem udziału lokali PRS w istniejących zasobach mieszkaniowych miasta jest Wrocław z wynikiem 4,2‰; za nim plasuje się Warszawa (3,6 ‰.) i Kraków (3,6‰). Widać jednak wyraźnie, że są to ciągle marginalne udziały, znacznie poniżej 1%. Dla porównania w Berlinie, udział PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych wynosi 30%. Jeśli spojrzeć na liczby, w Warszawie na przełomie roku było prawie 3800 mieszkań na wynajem instytucjonalny, w Krakowie i Wrocławiu po około 1550, w Trójmieście około 1100, w Poznaniu ponad 700, a w Łodzi 550.
Najem instytucjonalny – Wrocław tuż za stolicą
Wrocław jest aktualnie drugim największym po stolicy rynkiem w Polsce pod względem zasobów mieszkaniowych PRS (istniejących i planowanych). Na koniec 2022 roku liczba mieszkań oferowanych na wrocławskim rynku w formule PRS przekroczyła 1500, a kolejne 3100 było w fazie budowy. Wrocław ma 16 proc. udział w funkcjonujących krajowych zasobach mieszkań na wynajem. Od 2020 roku liczba oddanych w mieście lokali PRS podwoiła się.
Oferta mieszkań na wynajem instytucjonalny we Wrocławiu skoncentrowana jest głównie w centrum miasta.
Eksperci zwracają uwagę na ciekawą enklawę mieszkań na wynajem, która powstała w Wojszycach, na południu Wrocławia - dynamiczny rozwój tej okolicy przyciąga nie tylko inwestorów indywidualnych, ale również instytucjonalnych.
Jak duże jest zainteresowanie mieszkaniami w formule PRS we Wrocławiu pokazuje inwestycja, w której w kilka miesięcy wynajęte zostały wszystkie mieszkania od wejścia oferty na rynek w połowie 2021 roku. Podobnie szybko rozeszły się zasoby Funduszu Mieszkań na Wynajem, gdzie nie ma już wolnych lokali.
Przykładowe czynsze
W przypadku mieszkań dwupokojowych czynsze kształtowały się na poziomie 3400 - 3900 zł, a trzypokojowych zamykały się w przedziale 4600 zł - 4900 zł. Jednak stawki te również wzrastają, pod wpływem inflacji i wzrostu kosztów operacyjnych.
Z analizy danych rynkowych wynika, że mieszkania instytucjonalne charakteryzują się we Wrocławiu niższymi o ok. 5% cenami za metr kwadratowy w porównaniu z ofertami prywatnych właścicieli, które jednak średnio mają większy metraż. Należy wspomnieć, że jednostki PRS, w przeciwieństwie do prywatnych mieszkań oferują przy tym dodatkowe usługi, jak profesjonalne zarządzanie i wsparcie operatora.
Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager
Źródło: Avison Young