Na rynku mieszkaniowym nastał pat. Trudniej dostępne kredyty, wysokie ceny, oferty uszczuplone przez Bezpieczny Kredyt 2%. W efekcie w większości miast ceny z rynku pierwotnego zostały dogonione przez oferty mieszkań z drugiej ręki. Wbrew pozorom to stwarza więcej okazji do kupna po atrakcyjnej cenie.
- Mieszkanie używane tańsze od nowego: gdzie jeszcze można kupić
- Różnice cen mieszkań nowych i używanych zwykle są standardem
- Okazja na tanie mieszkanie: ale na rynku wtórnym i za gotówkę
To trochę jak w pokerze. Ceny metra kwadratowego osiągnęły niebywale wysokie poziomy, ale mieszkania sprzedają się dużo wolniej. Nie brakuje, zwłaszcza na rynku wtórnym sprzedających, którym pilno. By spieniężyć mieszkanie gotowi są na duże upusty w cenie.
To warunek pierwszy – mieszkanie z rynku wtórnego. A drugi – znacznie trudniejszy do spełnienie, to posiadanie gotówki. Okazja nie będzie bowiem czekać miesiąc, nawet z dużym zadatkiem, aż bank rozpatrzy wniosek o kredyt hipoteczny.
Mieszkanie używane tańsze od nowego: gdzie jeszcze można kupić
W niektórych miastach ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym są… niemal takie same!
Największe różnice sięgające blisko 4 tysięcy złotych za metr kwadratowy mają miejsce w Katowicach oraz w Szczecinie.
Za to w Trójmieście, Warszawie czy w Krakowie ceny niemal się zrównały. Jeszcze ciekawsza sytuacja ma miejsce w Rzeszowie, gdzie według informacji NBP ceny transakcyjne w przypadku rynku wtórnego są wyższe niż rynku deweloperskiego.
– Informacje dotyczące rynku transakcyjnego w kontekście nieruchomości za II kwartał roku 2024 pokazują, że ceny na rynku wtórnym i pierwotnym niemal zrównały się w miastach, w których wartość nieruchomości jest najwyższa – komentuje mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
– To może oznaczać, że podaż nowych mieszkań i ich dostępność w tych miastach jest mniejsza, co generuje duży wzrost zainteresowania mieszkaniami z rynku wtórnego – dodaje ekspert.
Różnice cen mieszkań nowych i używanych zwykle są standardem
Eksperci przyznają, że naturalnym jest, że między cenami na rynku wtórnym, a pierwotnym utrzymuje się pewna różnica. Nowe mieszkania prosto od deweloperów zwykle są droższe od tych, jakie kupujemy od prywatnych właścicieli, którzy już użytkowali lokal.
Za standard uznaje się różnicę na poziomie ok. 20-25%.
W wielu miastach w Polsce taka różnica właśnie występuje. Zrównanie cen transakcyjnych na rynku wtórnym i pierwotnym na największych rynkach w Polsce należy uznać za sytuację, która jasno i wyraźnie pokazuje, że wzrost cen mieszkań jest faktem, a jednocześnie nie brakuje osób zainteresowanych zakupem.
– Wahania cen na rynku pierwotnym i wtórnym wydaje się być zjawiskiem coraz częstszym.
Jeszcze rok temu w niektórych miastach różnica w cenach przekraczała nawet 5 500 złotych, co uznawaliśmy za ewenement i dowód na to, jak mocno ceny na rynku deweloperskim uciekały rynkowi wtórnemu. Obecnie widzimy wyrównanie. W większości miast różnica ceny na rynku wtórnym i pierwotnym nie przekracza 2 tysięcy złotych za metr kwadratowy – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Największe dysproporcje widać w miastach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, a jednocześnie wzrost cen najbardziej dynamiczny.
– W Krakowie, Gdyni, Gdańsku czy w Warszawie mieszkania na rynku wtórnym kosztują niemal tyle samo, co na rynku pierwotnym. Właściciele mieszkań na sprzedaż wiedzą, jakie jest zapotrzebowanie i nie zamierzają obniżać cen – mówi Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.
Na drugim biegunie są mniejsze miasta.
– W Szczecinie czy w Bydgoszczy różnice sięgają od czterech do pięciu tysięcy złotych. Wynika to z faktu, że zasób ofert sprzedaży na rynku pierwotnym jest relatywnie mniejszy. Wiele także zależy od standardu mieszkań, jakie są dostępne na rynku. Można spodziewać się, że z powodu zapowiedzi programu kredyt #naStart wiele ofert zniknęło z rynku – mówi Mirosław Król.
Okazja na tanie mieszkanie: ale na rynku wtórnym i za gotówkę
Czy najbliższy czas może przynieść korekty cen mieszkań? Eksperci rynku nieruchomości nie mają wątpliwości, że ceny nagle nie zaczną spadać. Wiele zależy od dostępności do kredytów hipotecznych oraz podaży ofert – zarówno w kontekście mieszkań od deweloperów jak i ofert z rynku wtórnego.
– Mieszkania na rynku deweloperskim sprzedają się słabiej, ale w interesie deweloperów nie jest obniżanie ich cen. Wiele firm, mając naprawdę wysokie marże, zamiast obniżać ceny, woli po prostu czekać na czas, gdy ceny będą rosnąć lub gdy możliwości konsumentów wzrosną – tłumaczy ekspert.
– W tym względzie rynek wtórny jest bardziej nieprzewidywalny. Na rynku pojawiają się atrakcyjne oferty, zwykle, gdy sprzedający jest po prostu zmuszony do zbycia nieruchomości – podkreśla Mirosław Król.
Szacuje się, że do końca roku wzrost cen powinien być zahamowany, ale dynamika sytuacji na rynku nieruchomości w dużej mierze uzależniona jest od tego czy program kredyt #naStart wejdzie w życie czy nie.