Wprowadzona w życie w zeszłym roku ustawa deweloperska, zapewniła kupującym mieszkania dodatkowy zakres ochrony prawnej. Jednak tegoroczna kontrola Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta dowodzi, że na krajowym rynku nadal można trafić na firmy deweloperskie, które stosują niedozwolone klauzule umowne – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.
W ciągu ubiegłego roku UOKiK zakwestionował aż 135 wątpliwych klauzul, które stosowali niektórzy z rodzimych deweloperów. Większość z nich dotyczyła tak naprawdę kilku kluczowych kwestii. Warto zatem przeanalizować te niedozwolone zapisy, które mogą pojawić się w umowie.
Zobacz także: Rynek nieruchomości: mieszkanie lepiej kupić czy wynająć?
Ograniczone prawo do odstąpienia od umowy
Według Andrzeja Brudzyńskiego z Conse Doradcy Finansowi, jednym z najczęstszych przewinień deweloperów jest próba ograniczania prawa klienta do ewentualnego odstąpienia od umowy. – Jest to sposób na zabezpieczenie się inwestorów przed ryzykiem błędów wykonawcy, a także wzrostem kosztów budowy – mówi Brudzyński.
Dobrym przykładem takiego ograniczania możliwości odstąpienia od umowy, jest klauzula wykryta przez UOKiK. Pewna firma, chcąc uniknąć skutków podwyżki podatku VAT, zawarła w umowie klauzulę, że klient musi zobowiązać się do zakupu mieszkania, które nie odpowiada wcześniejszym ustaleniom cenowym. Mimo że deweloper zastrzegł, że taka podwyżka jest możliwa wyłącznie po ew. wzroście stawki podatku VAT, nie uchroniło go to przed sankcjami ze strony UOKiK-u.
Zobacz także: Ile zyskujemy na kupnie nieruchomości?
Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi zwraca uwagę, że klient w omawianej sytuacji nie jest zobowiązany do sfinalizowania umowy deweloperskiej, zwłaszcza jeśli inwestor modyfikuje samowolnie jej istotne warunki. Według UOKiK taka niezgodność wcześniejszych ustaleń co do ceny, metrażu czy rozkładu mieszkania stanowi przesłankę wystarczającą do odstąpienia od umowy.
Zobacz także: Krakowski rynek nieruchomości: gdzie szukać tanich mieszkań?
Kary umowne
Jeśli podpisujemy umowę deweloperską, trzeba niestety liczyć się z tym, że nieprzestrzeganie wcześniejszych ustaleń może skutkować utratą części wpłacanych środków. Jednak bardzo istotną kwestią jest sprecyzowanie kwoty, jaką deweloper może ewentualnie zatrzymać. Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi zwraca uwagę, że ważny jest sposób obliczania kar umownych.
– Niestety, nierzetelni deweloperzy starają się zarezerwować sobie prawo do późniejszego ustalenia wartości zatrzymywanej zaliczki, a takie postępowanie jest niedozwolone. Na początku roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta wymierzył pewnej poznańskiej spółce dotkliwą karę, argumentując, że taka sankcja za ew. niedotrzymanie umowy nie może być określona w formie przedziału procentowego (na przykład od 0%–8% zaliczki) – mówi Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.
Ważną kwestią jest też wysokość kar umownych. Według UOKiK nie mogą one generować dodatkowego zysku dla przedsiębiorcy. Przykładem może być jeden z krakowskich deweloperów, który na początku bieżącego roku został ukarany za chęć pobierania 5% wartości mieszkania od osób, które zdecydowały się zrezygnować z zakupu mieszkania. W uzasadnieniu czytamy, że taka stawka jest po prostu rażąco wysoka.
Zobacz także: Jak kształtuje się rynek mieszkaniowy w Poznaniu?
Nieterminowe ukończenie budynku
Kolejnym newralgicznym elementem umów deweloperskich jest odpowiedzialność za nieterminowe ukończenie budynku. Inwestorzy zwykle starają się stosować zapisy, które będą ograniczały ich odpowiedzialność finansową w przypadku ewentualnych opóźnień na placu budowy. Jednak warto jest sprawdzić, czy czasem lista czynników, które zezwalają na przedłużanie prac budowlanych jest precyzyjna.
Zobacz także: Apartament na wakacje – odpoczywać czy wynajmować?
– Według UOKiK deweloperzy powinni wymienić wszystkie przesłanki wyłączające ich odpowiedzialność w ramach zamkniętego katalogu. Ogólniki są niedopuszczalne. Jedna z ukaranych przez UOKiK firm deweloperskich na liście sytuacji, które wyłączają ją z odpowiedzialności za opóźnienia w budowie, wymieniła „inne zdarzenia pogodowe”. Zapis taki pozwalał na bezkarne uchylanie się od konsekwencji, które wynikają z nieterminowego realizowania inwestycji – wyjaśnia Andrzej Brudzyński z Conse Doradcy Finansowi.
Niestety, jak podkreślają eksperci firmy Conse Doradcy Finansowi, w umowach deweloperskich można niestety znaleźć wiele innych „haczyków”. Omówienie wszystkich jest niemożliwe. Dlatego planując zakup mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, warto skonsultować wzorzec umowy deweloperskiej ze specjalistą, który posiada odpowiednią wiedzę prawną – podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.
Zobacz także: Rynek mieszkaniowy we Wrocławiu