Koniec minionego roku zbiegł się z ostatecznym zamknięciem „Rodziny na Swoim”, dziś niemal już kultowego programu kredytów preferencyjnych. Po sześcioletniej rynkowej misji RnS same nasuwają się pytania o celowość tego typu rządowej inicjatywy, jej zasługi i skutki uboczne, czy wreszcie ewentualne problemy w przyszłości – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Historia „Rodziny na Swoim”
RnS został powołany do życia jeszcze za czasów poprzedniej koalicji rządzącej. Sam projekt „Rodziny” wywodził się z dziś już chyba nieco zapomnianej, za to dość oryginalnej inicjatywy „3 milionów mieszkań” lansowanej w ówczesnym programie wyborczym Prawa i Sprawiedliwości, a wzorującej się na głośnej idei American Dream – domu dla każdego Amerykanina.
Zobacz także: Podsumowanie 2012 roku na rynku nieruchomości i prognoza na 2013 rok
Przyjęta we wrześniu 2006 r. ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania zaadresowana została do małżeństw lub osób samotnie wychowujących dziecko. Z czasem, za sprawą nowelizacji do grupy beneficjentów dołączyły osoby samotne. Uprawnione osoby, posiadające zdolność kredytową, mogły więc przystąpić do zaciągania kredytów hipotecznych, których około połowę odsetek przez osiem lat miało finansować państwo. Oczywiście kredytobiorca nie mógł być właścicielem innej nieruchomości. Limit na metraż kupowanego mieszkania wynosił 75 m kw., domu – 140 m kw. Jednak dopłaty państwa ograniczone zostały odpowiednio do 50 m kw. i 70 m kw.
Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” – analiza
Program długo odznaczał się bardzo słabą efektywnością z uwagi na niskie dopuszczalne limity ceny metra kwadratowego, po których można było nabyć nieruchomość, zwłaszcza w odniesieniu do dużych miast. Jednak nowelizacja ustawy, która weszła w życie z początkiem 2009 roku, podniosła ogłaszane przez wojewodów limity poprzez korektę wskaźnika z 1,3 do 1,4-krotności wartości odtworzeniowej budynków podawanej przez GUS, co w zestawieniu z korektą cen nieruchomości mieszkaniowych znacznie poprawiło efektywność programu. Niemal z dnia na dzień istotnie wzrosła liczba lokali mieszkalnych, które można było zakwalifikować do kredytowania z państwową dopłatą. W efekcie w roku 2009 liczba udzielonych kredytów preferencyjnych osiągnęła poziom prawie 31 tys., a więc dokładnie 3-krotnie wyższy niż w latach 2007 i 2008 razem wziętych – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Zobacz także: Moda na ekologiczne domy
Od początku 2009 roku z miesiąca na miesiąc liczba chętnych na kredyt z dopłatą rosła w takim tempie, że pojawiły się spekulacje nt. terminu wyczerpania środków budżetowych przeznaczonych na finansowanie dopłat. Rzecznik Banku Gospodarstwa Krajowego, dysponenta finansów „Rodziny”, ocenił wówczas możliwości systemu na ok. 17 tys.(!) kredytów. W przypadku wyczerpania puli pieniędzy zasygnalizował jednak możliwość ich uzupełnienia przez ministra infrastruktury. Jednak w środowisku „kryzysu stulecia” wiara w tego typu ewentualność wśród potencjalnych kredytobiorców okazała się niewielka, w związku z czym wyścig po kredyt z dopłatą przybierał na sile. Jednym z ciekawszych symptomów wzrostu popularności RnS była szybko rosnąca liczba decyzji o zawarciu związku małżeńskiego w celu znalezienia się w grupie ustawowo uprzywilejowanej. Dziś wiemy, że ówczesne szacunki rzecznika BGK co do „możliwości systemu” zostaną przekroczone ponad jedenastokrotnie, co niewątpliwie należy uznać za niekwestionowany sukces autorów „Rodziny”.
Zobacz także: Dlaczego warto inwestować w nieruchomości energooszczędne?
Początki „Rodziny na Swoim”
Od samego początku funkcjonowania „Rodziny na Swoim” nie brakowało głosów krytycznych pod adresem programu dopłat. Przede wszystkim zarzuty dotyczyły faktu urzędowej deregulacji rynkowego procesu gry podaży i popytu, a w efekcie „konserwowania” zawyżonych cen mieszkań przynajmniej do czasu nowelizacji ustawy z 2011 roku, kiedy to wskaźnik wartości odtworzeniowej dla odmiany został drastycznie obniżony – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Zobacz także: Rynek pierwotny w Katowicach
Bardzo długo głównym i „powszechnym” zarzutem „Rodziny” było dotowanie publicznymi środkami banków i deweloperów, których wskazywano jako głównych i faktycznych beneficjentów programu. Natomiast korzyści, jakie miały być udziałem nabywców mieszkań oceniane były często jako problematyczne lub wręcz pozorne, z uwagi na zawyżone – także, a być może przede wszystkim za sprawą wysokich limitów RnS – ceny mieszkań.
Często krytykowano też możliwości obejścia przepisów ustawy w punkcie zakazującym posiadania mieszkania przez osoby zamierzające skorzystać z programu kredytów preferencyjnych. Trudno jest dziś ocenić skalę procederu, polegającego na przenoszeniu własności posiadanej nieruchomości mieszkaniowej na członków rodziny, np. na dzieci, w celu dokonania typowo inwestycyjnego nabycia mieszkania w ramach programu RnS. Z pewnością jednak musiała być ona znacząca, skoro ustawodawca w kolejnej nowelizacji stanowczo zakazał wynajmu mieszkań zakupionych w RnS-ie.
Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” – co nowego?
Swego czasu poważne wątpliwości budził też sam fakt narzuconej odgórnie „solidarności obywatelskiej”, polegającej na tym, że ogół podatników został ustawowo zobowiązany do swoistej darowizny, czyli bezinteresownego współfinansowania zakupu mieszkań przez uprzywilejowaną grupę beneficjentów RnS, w dodatku osób raczej nieźle lub wręcz dobrze sytuowanych, bo przecież posiadających udokumentowaną pełną zdolność kredytową.
Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” pozostawia wątpliwości
Plusy RnS
Abstrahując od zasadności zarzutów oponentów „Rodziny na Swoim”, niewątpliwie stanowiła ona element aktywnie wspomagający rodzimą mieszkaniówkę, zwłaszcza w najtrudniejszych okresach, do których zaliczyć należy przełom lat 2008/2009, czy nawet drugie półrocze minionego roku – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że rola RnS była często mocno przeceniana, jako czynnika, bez którego rynkowi mieszkań w Polsce miało by być trudno w ogóle sprawnie funkcjonować. Program RnS nigdy w trakcie swej sześcioletniej historii w istocie nie kreował osobnego popytu mieszkaniowego, choć na pewno mógł robić takie wrażenie. W rzeczywistości środkami budżetowymi wspierał finansowo już istniejący popyt efektywny, a więc te osoby, które i tak były zdecydowane na zakup własnego lokum oraz posiadające konieczną zdolność kredytową. RnS był więc raczej czynnikiem przyśpieszającym (ułatwiającym) decyzję o zakupie własnego M lub nieznacznie podnoszącym parametry poszukiwanego lokum, aniżeli czymś w rodzaju panaceum na rzeczywiste problemy krajowej mieszkaniówki.
Zobacz także: Za ile można kupić apartament w górach?
RnS po 2012 roku
Po zamknięciu z końcem 2012 roku „Rodziny na Swoim”, program będzie jeszcze przez 8 lat żył w postaci budżetowych dopłat do kredytów udzielonych w jego ramach. Jednak już dawno, jeszcze w czasach początków funkcjonowania „Rodziny” pojawiały się pierwsze głosy zwracające uwagę na ryzyko niewypłacalności osób czy gospodarstw domowych spłacających kredyty w ramach RnS, kiedy 8-leni okres dopłat się zakończy, a kredyt preferencyjny stanie się kredytem komercyjnym. Niestety ten czas nieubłaganie nadchodzi.
Zobacz także: „Mieszkanie dla Młodych” – różnice w dopłatach w zależności od miasta
Ryzyko związane z kredytami udzielonymi w ramach programu „Rodzina na Swoim”, wynikające ze skokowego wzrostu rat spłaty po 8 latach dopłat wymienia każdorazowo w swoich raportach o sytuacji banków w kolejnych okresach Komisja Nadzoru Finansowego, jako jedno z kilku podstawowych zagrożeń dla funkcjonowania banków w przyszłości i to pomimo faktu, że pierwsze kredyty udzielone w ramach RnS utracą prawo do dopłat dopiero za dwa lata. Czy zagrożenie banków od tej strony jest realne, czy może KNF, tak jak to czasem zdarza się nadzorowi, „dmucha na zimne”? – Pyta Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Dość niepokojące może wydawać się podobieństwo, choć szczęśliwie tylko w pewnych fragmentach, „Rodziny na Swoim” do polityki amerykańskiej administracji, której celem było zapewnienie własnego dachu nad głową wszystkim, także tym mniej zamożnym obywatelom, działającej od dziesięcioleci pod hasłem American Dream. Proces ten przez długie lata funkcjonował w miarę poprawnie, aż do czasu gdy standardy udzielania pożyczek hipotecznych kilkanaście lat temu uległy znacznemu obniżeniu. Rząd USA dopuścił bowiem możliwość pożyczania pieniędzy klientom o niskiej wiarygodności kredytowej (tzw. subprime). By ułatwić im spłatę kredytów przyjęto, że przez pierwsze lata spłacać będą tylko odsetki (tzw. hybrid interest only) od kredytów wziętych według zmiennej stopy procentowej (tzw. Adjustable Rate Mortgage). Gdy po paru latach przyszło do spłacania pełnych rat w okolicznościach gwałtownego wzrostu stóp procentowych (z historycznie niskich poziomów), zaczęły się gigantyczne problemy z wypłacalnością kredytobiorców, których konsekwencją był pamiętny globalny krach na rynkach finansowych z 2008 roku. Czy w związku z tego typu analogią istnieje prawdopodobieństwo „powtórki z historii” w ramach rodzimego systemu bankowego?
Zobacz także: W jakim stopniu „Mieszkanie dla Młodych” pomoże w kupnie pierwszego mieszkania?
Żeby urealnić takie ryzyko z szacowanej sumy 190 tys. kredytów udzielonych w RnS bardzo duży odsetek musiałby zostać zakwalifikowany do kategorii zagrożonych, a na to przynajmniej na razie raczej się nie zanosi. Jak wiadomo zdolność kredytowa określana przez banki dla amatorów programu kredytów preferencyjnych nie uwzględniała państwowych dopłat. Amerykanie dla odmiany, na własne nieszczęście zresztą, zdolność kredytową dla pożyczek hipotecznych subprime liczyli dla rat początkowych, regulowanych bliskimi zeru stopami i nie uwzględniających spłaty kapitału. To fakt przemawiający na korzyść „Rodziny”. Jednak na jej niekorzyść może przemawiać udzielanie kredytów bliżej nieokreślonej liczbie uczestników programu bez zdolności kredytowej, którym nowelizacja ustawy ze stycznia 2009 roku przyznała prawo otrzymania kredytu preferencyjnego po dołączeniu do umowy osób trzecich z rodziny. To te kredyty po zakończeniu okresu dopłat mogą stanowić potencjalne ryzyko dla banków.
Zobacz także: Rynek nieruchomości: prognoza na 2013 rok
Tak czy inaczej przykład amerykański ostrzega przed bagatelizowaniem sytuacji, która nieuchronnie stanie się udziałem krajowego rynku nieruchomości, kiedy to kolejnym tysiącom kredytobiorców hipotecznych „ratka” zamieni się w pełną ratę kredytową. Wtedy dopiero okaże się, czy o „Rodzinie na Swoim” będzie można powiedzieć, że zdała egzamin, a dziesiątki tysięcy uczestników programu faktycznie wyszło na swoje – podsumowuje Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Zobacz także: Jakie działki kupowali Polacy w 2012 roku?