Jedynie we Wrocławiu przez cały przyjęty okres średnia stawka ofertowa mkw. powierzchni lokalu z rynku wtórnego była wyższa od stawki na rynku wtórnym. W Warszawie na przestrzeni pięciu lat tylko w ciągu trzech kwartałów było inaczej. Z kolei w Krakowie w okresie od III kwartału 2006 r. do III kwartału 2011 r. to średnie ceny nowych jednostek mieszkalnych przeważnie były wyższe od stawek dla mieszkań z drugiej ręki. Taki stan rzeczy może wynikać z kilku czynników.
Zobacz także: Sprzedajesz mieszkanie? Przygotuj się na rabat
Różnica między średnimi cenami ofertowymi z rynku wtórnego i z rynku pierwotnego (zł)
Opracowanie własne na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego, http://nbp.pl
Zobacz także: Znalezienie taniego mieszkania nie musi być trudne
Po pierwsze warto zauważyć, że w Warszawie i w Krakowie największe różnice na korzyść nowych mieszkań miały miejsce w kryzysowych latach 2008 i 2009, kiedy to pogarszająca się sytuacja gospodarcza odbiła się na rynku nieruchomości. Jednak dostosowania na rynku nieruchomości mają w pierwszej kolejności charakter ilościowy, a dopiero później stopniowo przekładają się na poziom cen. Takie wyjaśnienie znajduje oparcie w postępowaniu deweloperów, którzy w 2008 roku i jeszcze na początku 2009 roku niechętnie zgadzali się na obniżki i próbowali przeczekać kiepski okres. Można uznać, że w tamtym czasie właściciele mieszkań z drugiej ręki byli bardziej skorzy do obniżenia cen. Dopiero po pewnym czasie, gdy liczba klientów zainteresowanych nowymi lokalami wyraźnie się obniżyła, również deweloperzy zaczęli obniżać ceny.
Zobacz także: Luksusowe dzielnice w Polsce
Ze względu na charakter inwestycji mieszkaniowych musi minąć trochę czasu zanim firmy dostosują swoją ofertę do zmieniających się upodobań klientów. Zgodnie z tym, o ile na początku kryzysu na rynku pierwotnym znajdowało się sporo droższych lokali o podwyższonym standardzie, o tyle wraz z upływem czasu coraz większą część oferty stanowiły tańsze mieszkania z segmentu popularnego. Widać to zwłaszcza na wykresie dla Krakowa, gdzie od końca 2009 roku „przewaga” cenowa nowych mieszkań zaczęła się kurczyć. Z kolei z przebiegu wykresu dla Wrocławia można wnioskować, że w tym mieście już od końcówki 2008 roku ceny mieszkań z drugiej ręki spadały szybciej niż ceny nowych lokali.
W przypadku niższej klasy budynków, które wykazują wyraźne oznaki technicznego zużycia, wykończenie i umeblowanie mieszkania wliczone w cenę często nie rekompensuje klientowi gorszego standardu w stosunku do tego, co oferują mu deweloperzy.
Zdarza się również, że deweloper proponuje mieszkania w standardzie „pod klucz”, a wówczas główna przewaga rynku wtórnego, czyli brak kosztów wykończenia, zostaje zniwelowana.
Zobacz także: Najwięcej mieszkań powstaje na Białołęce