Obecny trend promocyjny na rynku pierwotnym nie bazuje już na bonusach, ale na konkurencyjnych cenach ofertowych. Spadek zdolności kredytowej kupujących oraz rosnąca oferta rynkowa przy stałym poziomie popytu to główne powody walki cenowej o klienta. Na dzisiejszym konkurencyjnym rynku nowych mieszkań elastyczna polityka cenowa jest najskuteczniejszą metodą na sprzedaż.
Deweloperzy dostosowują ceny do wymagań obecnego rynku. W największych miastach (Warszawa, Poznań, Gdańsk, Wrocław, Kraków, Katowice i Łódź) od 2008 roku stale maleją różnice cen ofertowych w porównaniu z transakcyjnymi. Jak obliczają analitycy CEE Property Group, w IV kwartale 2008 r. różnica ta sięgała 1000 zł za 1 mkw., a w I kw. 2011 r. wynosiła już tylko około 300 zł/mkw.
Dzielnice z najtańszymi mieszkaniami
Najmniejsza różnica w cenie pomiędzy najtańszym obszarem a średnią dla całego miasta w II kw. br. występowała w Poznaniu, w którym przeciętnie za nowe lokum trzeba było zapłacić 6,7 tys. zł/mkw. Z raportu Emmerson wynika, że dzielnicą z najtańszymi lokalami mieszkalnymi jest tam Nowe Miasto (6,3 tys. zł/mkw.), gdzie znaleźć można rekordową ilość mieszkań – ponad 17 proc. całej oferty poznańskiego rynku pierwotnego.
Zobacz także: Rynek pierwotny popularniejszy od rynku wtórnego
Z kolei w Krakowie (średnia dla miasta 7,2 tys. zł/mkw.) chętni na lokale położone w rejonie najtańszych Wzgórz Krzesławickich (średnia cena 5,1 tys. zł/mkw.) nie mogą raczej przebierać w ofertach, bo mieszkań do kupienia jest tam niewiele. We Wrocławiu (średnio 6,8 tys. zł/mkw.) standardowo najtaniej jest na Psim Polu (średnio 5,6 tys. zł/mkw.), a kupujący mają w tej dzielnicy do dyspozycji ponad 8 proc. całej oferty nowych mieszkań.
Niska cena nowych mieszkań w tych rejonach miast to nie przypadek. Wymienione obszary, z wyjątkiem Nowego Miasta w Poznaniu, znajdują się w peryferyjnym położeniu. Inwestorzy mogą tam kupić taniej grunty pod inwestycje. W niektórych przypadkach wiąże się to jednak z ograniczoną dostępnością komunikacyjną i brakiem zaplecza społecznego i handlowo-usługowego.
Mieszkania w Warszawie
W Warszawie najtańsza jest Białołęka, która zajmuje czołowe miejsce wśród stołecznych dzielnic pod względem wielkości oferty stanowiącej tu ponad 16 proc. rynku pierwotnego. Według raportu Emmerson średnia cena dla Warszawy w II kw. br. wyniosła 8,6 zł/mkw., podczas gdy w Białołęce tylko 6,2 tys. zł/mkw.
W stolicy jest tylko kilka dzielnic, w których w ofercie deweloperskiej przeważają najbardziej poszukiwane przez kupujących mieszkania w cenie do 7,5 tys. zł/mkw. We wspomnianej wcześniej Białołęce na portalu Tabelaofert.pl w 30 inwestycjach jest do kupienia ok. 1650 i niemal wszystkie mieszczą się w cenie do 7,5 tys. zł. Cała oferta deweloperska nie przekracza takiej stawki tylko w Wesołej. Innymi dzielnicami z przewagą ofert do 7,5 tys. zł/mkw. są: Praga Północ (83 proc. nowych mieszkań), Ursus (83 proc.), Wawer (86 proc.) i Włochy (65 proc.).
Poza Włochami kupujący nie mają w wymienionych dzielnicach zbyt dużego wyboru. Inwestycje w Wesołej i na Pradze Północ można policzyć na palcach jednej ręki. Teraz to jednak zaczyna się zmieniać w związku z budową drugiej linii metra.
Zobacz także: Deweloperzy obniżają ceny na gotowe mieszkania
– W maju br. rozpoczęliśmy realizację inwestycji Nowa Wileńska usytuowanej na warszawskiej Pradze przy alei Solidarności. W tym rejonie miasta niewiele się buduje i nowych mieszkań jest tu jak na lekarstwo. Możemy pochwalić się dużym zainteresowaniem ze strony kupujących. Projekt cieszy się powodzeniem ze względu na niską cenę 1 mkw. od 7 tys. zł i strukturę mieszkań, która opiera się głównie na niewielkich lokalach dwupokojowych – twierdzi Michał Wilczewski z firmy Budrem.
Tani rynek mieszkaniowy w Polsce
Według danych zawartych w raporcie Emmerson w II kw. 2011 roku na warszawskim rynku pierwotnym mieszkania w cenie do 5 tys. zł/mkw. można znaleźć tylko w ilości śladowej (0,3 proc.). Blisko połowa mieszkań deweloperskich mieści się tu w przedziale cenowym od 7 do 9 tys. zł/mkw. W Krakowie jest zaledwie 2,5 proc. mieszkań w najtańszym przedziale do 5 tys. zł, ale lokale w cenie 5–7 tys. zł/mkw. stanowią tym mieście większość (ponad 57 proc.) w całej ofercie deweloperów.
Zobacz także: Pesymistyczne nastroje na rynku mieszkaniowym
Pod względem ilości mieszkań do 5 tys. zł prym wiedzie Gdańsk, gdzie takie mieszkania to prawie jedna trzecia całej oferty. We Wrocławiu można znaleźć 4,5 proc. mieszkań w cenie do 5 tys. zł/mkw. a tych w droższym przedziale cenowym 5–7 tys. zł./mkw. jest tam prawie 67 proc. Najwięcej lokali od 5 do 7 tys. zł/mkw. jest jednak w Poznaniu, bo ponad 74 proc., a mieszkania w cenie do 5 tys. zł/mkw. stanowią jedynie 1,8 proc rynku pierwotnego.