Sprzedaż mieszkania może wydawać się dla nas bardzo skomplikowanym procesem, dlatego, że sami mamy możliwość wyboru spośród kilku rozwiązań dotyczących takich transakcji. Możemy dokonać tego samodzielnie, z pośrednikiem, z notariuszem lub po prostu podpisać umowę przedwstępną w formie zwykłej. Możemy mieć też do czynienia z zadatkiem bądź zaliczką.
Każdy z powyższych wyborów niesie za sobą pewne ryzyko. Jeżeli chodzi o warunki standardowe, kolejne etapy zależą głównie od tego jak finansowana będzie transakcja. Zdarza się jednak i tak, że sprzedający jest w trakcie transakcji zamiany mieszkania, bądź zależy mu na optymalizacji podatkowej. Z takich okoliczności wynikać mogą niestandardowe rozwiązania podczas przeprowadzania transakcji. Wszystko zaczyna się jednak od negocjacji nabywcy ze sprzedającym.
Zobacz także: Czy można szybko i dobrze sprzedać mieszkanie?
Następnym etapem do jakiego dochodzi w czasie sprzedaży to zawarcie umowy przedwstępnej między sprzedającym a kupującym. Okres między podpisaniem umowy przedwstępnej i umowy końcowej jest czasem, w którym kupujący ma czas na zaciągnięcie kredytu. Etap ten może zostać pominięty, jeżeli nabywca dysponuje odpowiednią ilości gotówki. Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie zwykłej lub notarialnej. Głównymi cechami różnicującymi te umowy jest fakt, że w przypadku formy notarialnej strony stwierdzają, że akt ten zastępuje wyrok sądu. Jeżeli sprzedający nie dotrzyma warunków umowy sąd może wystąpić o egzekucję i nadanie klauzuli wykonalności. Umowa finalna zawsze musi zostać podpisana przed notariuszem. Tylko wtedy nadaje ona prawo do nieruchomości.
Zobacz także: Czy warto zamienić mieszkanie na większe?
Jak z takiej sytuacji uzyskać model optymalny podatkowo? Jak tłumaczą analitycy Home Broker, Sprzedający nabył prawo do nieruchomości przed 1 stycznia 2007, ale po 1 stycznia 2006 roku i chciałby uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania o cenie 500 tys. zł. Warto się nad tym zastanowić tym bardziej, że potencjalny podatek wyniósłby 50 tys. zł. Rozwiązanie jest proste. Wystarczy zawrzeć umowę finalną najwcześniej 1 stycznia 2012 roku. Wtedy to bowiem mija pięć lat podatkowych od nabycia nieruchomości, co zwalnia z podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że tego dnia trzeba rozpocząć transakcję. Można bowiem zawszeć umowę przedwstępną przed tą datą – najlepiej w bezpieczniejszej formie notarialnej z pełnomocnictwem nieodwołalnym i niewygasającym do zawarcia umowy finalnej 1 stycznia 2012 roku. Dzięki takiemu pełnomocnictwu notarialnemu kupujący będzie mógł przenieść na siebie własność mieszkania nawet gdy sprzedający w międzyczasie się rozmyśli, a nawet umrze. Z takim zabezpieczeniem kupujący może zapłacić za mieszkanie i otrzymać klucze do mieszkania już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Trzeba jednak być świadomym ryzyka – faktyczne przeniesienie własności nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy finalnej.