Wiele starszych osób będących na emeryturze posiada mieszkanie, w centrum miasta, niejednokrotnie warte kilkaset tysięcy złotych. Przy tym pobierają niewysoką emeryturę, nie zapewniającą godziwego życia. Jak rozwiązać taką sytuację? Istnieje możliwość zamiany mieszkania na dwa mniejsze i wynajmowanie jednego z nich.
Podjęcie decyzji o zamianie mieszkania jest o tyle korzystne, że miesięczny dochód może przewyższyć zyski z dożywotniej renty lud odwróconego kredytu hipotecznego, a emeryt nie traci prawa własności do swojego majątku. Średnia emerytura w styczniu 2011 roku wynosiła 1613,03 zł brutto, dlatego nie dziwi fakt, że emeryci poszukują dodatkowego źródła dochodów.
Jednym z rozwiązań jest również dożywotnia renta w zamian za oddanie prawa własności do mieszkania, ale w tym przypadku statystyczny emeryt może liczyć na otrzymanie 30 – 40% wartości lokalu zachowując dożywotnie prawo do jego zajmowania. Polega to na tym, że osoba starsza przenosi własność mieszkania na firmę lub osobę, która zobowiązuje się do wypłacania dożywotniej renty. Obecnie działa na tym rynku kilka firm.
Zobacz także: Czy nabywcy mieszkań zapłacą za opieszałość gmin?
Emerytom niedługo zostanie przedstawione jeszcze jedno rozwiązanie, bowiem rząd pracuje nad projektem ustawy o odwróconej hipotece. Zgodnie z szacunkami Home Broker takie rozwiązanie powinno oferować wyższe świadczenia niż w przypadku dożywotniej renty. W efekcie statystyczny emeryt może liczyć na otrzymanie ponad połowy wartości mieszkania. Oba przytoczone rozwiązania charakteryzuje jednak diametralna różnica. W przypadku odwróconej hipoteki własność mieszkania przenoszona będzie na bank dopiero po śmierci osoby otrzymującej rentę. W obecnie oferowanych na rynku rozwiązaniach całą transakcję rozpoczyna przeniesienie prawa do nieruchomości.
Drogi lokal na własność
Z danych GUS wynika, że w Warszawie najwięcej osób w wieku ponad 60 lat mieszka w najdroższych dzielnicach. W Śródmieściu stanowią oni ponad 30% wszystkich mieszkańców, a metr mieszkania jest tam najdroższy – sprzedający żądają średnio ponad 12 tys. zł za m2. Na drugim biegunie znajduje się Białołęka, tam tylko 9% mieszkańców ma 60 lat. Cena ofertowa mieszkań używanych jest tam najniższa w stolicy i nieznacznie przekracza 7 tys. zł za m2. Niestety tak dokładne dane GUS o wieku mieszkańców poszczególnych dzielnic są dostępne jedynie dla Warszawy, ale lokalni doradcy Home Broker z Krakowa, Poznania czy Wrocławia potwierdzają, że w tych miastach osoby starsze także mieszkają częściej w centrum niż na obrzeżach.
Dochód z posiadanego kapitału
Jeśli przyjmiemy, że emeryt mieszka w lokalu o powierzchni 100 m2 w samym centrum miasta, to jego mieszkanie może być warte 1,1 mln zł w Warszawie, 900 tys. zł w Krakowie, 800 tys. zł we Wrocławiu i ponad połowę tej kwoty w Łodzi i w Katowicach. Posiadając tak potężny kapitał zamrożony w nieruchomości warto zastanowić się nad jego uwolnieniem i to niekoniecznie poprzez hipotekę odwróconą lub dożywotnią rentę. Te rozwiązania łączą się bowiem z przeniesieniem prawa własności do nieruchomości za część jego wartości. Alternatywą jest zamiana dużego mieszkania na kilka mniejszych i ich wynajęcie. Największym plusem jest tu to, że właściciel nie traci prawa do nieruchomości i w dalszym ciągu będzie nim mógł rozporządzać wedle swej woli – także po śmierci.
Po pierwsze sprzedaż dużego mieszkania i zakup o połowę mniejszego łączy się z kosztami transakcyjnymi, kosztami przeprowadzki i do tego każdy m2 mniejszego lokalu jest przeciętnie droższy niż tego pierwotnego. Przyjąć więc należy, że zainwestować będzie można około 40% wartości dużego mieszkania. Ponadto rentowność netto wynajmu, a więc faktycznie trafiające do kieszeni właściciela pieniądze po uwzględnieniu podatku i okresu niewynajęcia lokalu, stanowią rocznie około 4% wartości nieruchomości. Gdyby więc osoba starsza sprzedała 100-metrowe mieszkanie w centrum i kupiła dla siebie lokal o połowę mniejszy, a resztę pieniędzy przeznaczyła na zakup lokalu lub lokali do wynajęcia, to miesięcznie mogłaby liczyć na rzeczywisty dochód na poziomie 1,5 tys. zł w Warszawie, 1,2 tys. zł w Krakowie, 1 tys. zł we Wrocławiu i ponad 0,5 tys. zł w Łodzi i Katowicach. Dla porównania dożywotnia renta dla kobiety w wieku 65 lat, która mieszka w lokalu o wartości 400 tys. zł wyniesie około 500 – 600 zł miesięcznie. Wyniki są więc zbliżone. Trzeba jednak zauważyć, że im osoba starsza, tym renta wyższa. Ponadto na wyższe świadczenia mogą liczyć mężczyźni ponieważ przeciętnie żyją oni krócej.
Zobacz także: Na jakie mieszkanie się zdecydować: gotowe czy w trakcie budowy?
Kupno mieszkania pod najem
Jeśli decydujemy się na zakup mieszkania pod wynajem trzeba zwrócić uwagę na to, aby było ono atrakcyjne na rynku. Najkrócej na najemców czekają małe lokale, w dobrej lokalizacji, z relatywnie niskim czynszem.
W Warszawie najpopularniejsze jest Śródmieście; odnowiona kawalerka o powierzchni 19 m2 na trzecim piętrze kamienicy trzeba zapłacić 219 tys. zł. W Krakowie, na Starym Mieście, kawalerka o powierzchni 26 m2 w przedwojennej kamienicy, kosztuje 220 tys. zł. W Łodzi, Bałuty, za niewiele ponad 100 tys. zł można kupić 30 m2, w bloku z wielkiej płyty.