Powoli wracają czasy, kiedy decydujący się na zakup mieszkania kupują lokale w budowie a nawet jeszcze przed jej rozpoczęciem. Do zakupu mieszkań w fazie budowy zachęcają atrakcyjne rabaty. Im wcześniejszy etap budowy tym większy upust, może on wynosić nawet 10 czy 20%. Niemniej z zakupem mieszkania na wczesnym etapie budowy wiąże się ryzyko niedotrzymania terminów, błędów przy wykonawstwie a nawet bankructwa dewelopera.
Akt notarialny gwarantem bezpieczeństwa
Co więc powinno znaleźć się w przedwstępnej umowie z deweloperem? W ocenie ekspertów z Home Broker, umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwia dochodzenie roszczeń przez klienta w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy. W umowie powinny znaleźć się oświadczenia składane przez dewelopera:
- Oświadczenie o braku obciążeń nieruchomości, oraz ograniczeń rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich. Jeżeli jednak nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, w oświadczeniu powinien znaleźć się zapis, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bez obciążeniowe wydzielenie lokalu.
- Oświadczenie, o braku obciążeń prawnych na nieruchomości oraz informacja czy deweloper nie został postawiony w stan likwidacji lub bankructwa.
Warto zaznaczyć też, czy spółka nie zalega z podatkami i innymi świadczeniami oraz czy nie istnieją okoliczności które mogą skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.
Zobacz także: O czym pamiętać przy kupnie mieszkanie w wielkiej płycie?
Cena w umowie
Umowa powinna też zawierać zapis o cenie. Cenę nieruchomości powinien stanowić iloczyn metra kwadratowego i powierzchni użytkowej. Pamiętajmy, że balkony nie stanowią powierzchni użytkowych. Umowa powinna zawierać harmonogram płatności czyli, zakres prac dewelopera jakie powinny zostać wykonane w danym etapie budowy, okres kiedy powinno to nastąpić i termin wpłaty każdej transzy przez kupującego nieruchomość. Ostatnią transze powinniśmy zapłacić przy podpisywaniu protokołu kiedy będziemy odbierać mieszkanie przed wcześniejszym upewnieniu się czy nie ma usterek. Wpłacenie każdej transzy powinno być wpisane do dziennika budowy. Umowa przedwstępna powinna zawierać termin podpisania umowy ostatecznej. Powinno to nastąpić niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej. Deweloper powinien udzielić gwarancji na mieszkanie i miejsce postojowe minimum 3 lata oraz, że powinien w przeciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez nas usterki. W umowie przedwstępnej powinna znajdować się także możliwość z odstąpienia od umowy. Są to sytuacje gdy:
• opóźnienie w którymś etapie budowy wynosi więcej niż 30 dni,
• opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego,
• nieusunięcia w terminie wad i usterek,
• niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla,
• nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.
Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.
Zobacz także: Ekspert radzi: jak odebrać mieszkanie od dewelopera?