Umowa najmu powinna zabezpieczać najemce jak i właściciela mieszkania. Pierwszy może stracić dach nad głową drugo zaś czas i pieniądze.
Co powinno znajdować się w umowie o wynajem mieszkania?
• Dane osób zobowiązanych umową,
• Opis przedmiotu,
• Wysokość opłat i termin kiedy powinny być dokonywane,
• Czas trwania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia,
• Prawa i obowiązki stron,
• Wysokość i sposób rozliczania kaucji
Przede wszystkim, sprawdźmy, czy osoba z która podpisujemy umowę jest faktycznie właścicielem mieszkania. Dokumenty które potwierdzą ten stan jest księga wieczysta i tytuł prawny nabycia lokalu. Pamiętajmy przy podpisywaniu umowy co jest opłatą z tytułu najmu a co kosztem ponoszonym przez najemce z tytułu użytkowania (gaz, woda, prąd, czynsz). Na przykład gdyby strony umówiły się, że co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu, to opłata na rzecz właściciela w umowie powinna być określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC. Umowa może być zawarta na okres określony lub nieokreślony. Warto ustalić termin wypowiedzenia. Właściciel może mieć też prawo rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji gdy:
• najemca zakłóca porządek domowy,
• dewastuje lokal,
• podnajmuje mieszkanie bez zgody właściciela,
• zalega z opłatami
To prawo wynika wprawdzie z Kodeksu Cywilnego więc nie ma obowiązku wpisywania go do umowy, ale warto to zrobić w charakterze ostrzeżenia dla najemcy. Zwróćmy teraz uwagę na ostatni punkt. Właściciel może zerwać umowę ze względu na niepłacony czynsz w momencie gdy najemca zalega w opłatach za dwa miesiące. Po tym okresie właściciel dodaje miesiąc na oddanie zaległego czynszu i może dokonywać formalności eksmisyjnych. Nieodzownym elementem umowy najmu jest kaucja wpłacana przez najemcę. Standardowo jest to kwota odpowiadająca wysokości jednomiesięcznego czynszu, ale w przypadku mieszkań lepiej wyposażonych często jest to kwota wyższa. Zadaniem kaucji jest zabezpieczenie właściciela przed ewentualnymi zniszczeniami lokalu lub jego wyposażenia. Jako ostatni etap tworzenia umowy o wynajem mieszkania jest sporządzenie protokołu zdawczo - odbiorczego, w którym znajdzie się opis stanu technicznego mieszkania i znajdujących się w nim sprzętów. Na podstawie protokołu będziemy rozliczać kaucję pod koniec trwania umowy. Dobrym pomysłem jest załączenie do niego zdjęć mieszkania i jego wyposażenia.