Właściciele i zarządcy nieruchomości mają obowiązek, narzucany przez prawo budowlane, prawidłowego administrowania obiektami budowlanymi. Oznacza to, że muszą prowadzić książki obiektu budowlanego i przeprowadzać okresowe kontrole stanu technicznego elewacji. Jednak nie odnosi się to do budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budownictwa zagrodowego i letniskowego.
Właściwa eksploatacja wiąże się z utrzymaniem wymaganego i należytego stanu technicznego i estetycznego budynku, w czasie jego użytkowania. Okresowe kontrole umożliwiają podjęcie decyzji o przeprowadzeniu prac zaradczych: bieżących napraw i konserwacji. Wszelkie kwestie z tym związane reguluje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Okresowe kontrole mogą wykonywać osoby, które posiadają uprawnienia budowlane. Rozporządzenie określa częstotliwość kontroli:
1. Co najmniej raz w roku - sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu;
2. Co najmniej dwa razy w roku - w terminie do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2
3. Co najmniej raz na 5 lat - sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia.
Zobacz także: Remont starego mieszkania
Profesjonalna kontrola
Niezwykle ważne jest, aby kontrola została przeprowadzona w sposób fachowy. Dzięki temu można usunąć nieodpowiednią estetykę elewacji, ale też pozwala to: na zapobieganie jej negatywnemu oddziaływaniu na zdrowie, potencjalnemu skażeniu czy uniknięcie katastrof budowlanych.
Proces kontroli stanu technicznego obejmuje:
1. Zewnętrze warstwy elewacji: warstwy systemu znajdujące się płytach termoizolacyjnych – powłoka malarska, wyprawa tynkarska, warstwa szpachlowa zbrojona siatką, elementy ścian zewnętrznych: attyki, filary, gzymsy, balustrady, loggie, balkony.
2. Urządzenia i elementy zamocowane do ścian i dachu budynku: mocowania bilbordów, reklam, tablic informacyjnych, krat, rolet, instalacji antenowych, opraw oświetleniowych.
3. Elementy odwodnienia oraz opaski budynku.
4. Obróbkę blacharską.
5. Pokrycia dachowe.
6. Przejścia przyłączy instalacyjnych przez system ociepleniowy i ściany budynku.
Po każdej kontroli powinien powstać protokół, którego kopia powinna być bezzwłocznie przesłana do właściwego organu. Osoby odpowiedzialne za naprawy muszą usunąć wykryte uszkodzenia i braki, które mogą spowodować zagrożenie życia, zdrowia, bezpieczeństwa mienia czy katastrofę budowlaną.
Książka obiektu budowlanego
Jest to jedna z obowiązkowych form dokumentowania stanu technicznego budynków mieszkalnych. Wzór książki obiektu budowlanego i sposób jest prowadzenia jest określony w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. Powinny się w niej znaleźć zapisy dotyczące przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy w okresie użytkowania budynku.
Zobacz także: Dokumenty potrzebne do pozwolenia na rozbiórkę
Dokumentacja dodatkowa dołączona do książki obiektu budowlanego:
• protokoły z kontroli obiektu budowlanego,
• oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego,
• opracowania projektowe,
• dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania,
• dokumentacja budowy i dokumentacja powykonawcza,
• inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji,
• obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.
Dokumentacja użytkowania budynku mieszkalnego powinna być systematycznie gromadzona i przechowywana.