Po latach sporów resort finansów w końcu zabrał głos w sprawie opodatkowania nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W listopadzie 2025 roku wydał interpretację ogólną, która ma pomóc w wymiarze podatku na 2026 rok.
Przedsiębiorcy a podatek od nieruchomości
Ministerstwo Finansów jeszcze przed wymiarem podatku od nieruchomości na 2026 rok zdecydowało się wydać interpretację ogólną w sprawie definicji pojęcia „grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”, zawartego w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (interpretacja ogólna z 27 listopada 2025 r., nr NR DPL2.8401.3.2025). Jak wskazano, jest to konieczne do prawidłowego zaliczenia gruntów i budynków do kategorii przedmiotów opodatkowanych najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości, a w przypadku budowli przesądzenia o ich opodatkowaniu tym podatkiem. Jednak zastosowanie podstawowej w prawie podatkowym wykładni, jaką jest wykładnia językowa prowadzi w tym wypadku do wniosku, że jedyną i wystarczającą przesłanką do uznania gruntów, budynków i budowli za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej jest ich posiadanie przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Taki wniosek jest natomiast nie do pogodzenia z celem, jaki przyświecał ustawodawcy, który przewidział wyższe opodatkowanie majątku wykorzystywanego gospodarczo, dostrzegając uzasadnienie dla takiego podejścia w korzyściach, które wynikają z prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem tego majątku. To dlatego w tym przypadku szczególnie istotne jest to, aby nie ignorować wykładni systemowej lub funkcjonalnej. W tym zakresie autor interpretacji odwołał się do uchwały NSA z 29 września 2021 r. (sygn. akt III FPS 1/21), w której zwrócono uwagę na otwartą tekstowość prawa oraz mnogość wchodzących w grę sytuacji faktycznych.
W interpretacji wskazano, że w przypadku analizowanego pojęcia fakt posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, bez uwzględnienia jego statusu i charakteru prowadzonej działalności, może nie być wystarczający do uznania związku tych przedmiotów opodatkowania z działalnością gospodarczą.
Polecamy: Kalendarz 2026
Co wynika z interpretacji ogólnej MF?
Biorąc pod uwagę wskazane względy i uwzględniając wyrok interpretacyjny Trybunału Konstytucyjnego z 12 grudnia 2017 r. (sygn. akt SK 13/15) oraz stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego przedstawione w wyroku z 15 grudnia 2021 r. (sygn. akt III FSK 4061/217) wyodrębniono trzy grupy przypadków, w których dochodzi do opodatkowania gruntów i budynków (ich części) najwyższymi stawkami podatku od nieruchomości lub do opodatkowania budowli.
Podatnicy będący przedsiębiorcami i prowadzący wyłącznie działalność gospodarczą
W takim przypadku wszystkie grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu podatnika należy uznać za związane z działalnością gospodarczą, niezależnie od skali intensywności ich wykorzystywania do tej działalności. Czasowe wyłączenie z działalności nie wpływa na zmianę ich kwalifikacji dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Do grupy tej należą przede wszystkim spółki prawa handlowego oraz inne osoby prawne, których jedynym celem jest prowadzenie działalności gospodarczej.
Podatnicy występujący w podwójnej roli
W tej grupie podatników można wyróżnić dwie podgrupy. Są to osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, u których można wyróżnić grunty, budynki i budowle związane z tą działalnością oraz te, które stanowią ich majątek osobisty służący do realizacji innych celów niż działalność gospodarcza. W ich przypadku uznać można tylko te grunty, budynki i budowle, które są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane w prowadzonej przez nią działalności. Zwrot „są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane” dotyczy okoliczności, w których grunty, budynki lub budowle są funkcjonalnie powiązane z przedsiębiorstwem prowadzonym przez osobę, w posiadaniu której się znajdują, nawet jeżeli nie zostały uwzględnione w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Zwrot „są wykorzystywane” należy rozumieć jako faktyczne wykorzystywanie do prowadzenia działalności. Natomiast zwrot „mogą być wykorzystywane” należy rozumieć jako realizowanie przez przedsiębiorcę działań mających na celu przygotowanie, zachowanie lub zabezpieczenie gruntu, budynku lub budowli m.in. do przyszłej (planowanej) działalności gospodarczej, bądź do kontynuacji przerwanej działalności gospodarczej, wiążących się z ponoszeniem wydatków rozliczanych w kosztach uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej.
Drugą podgrupę stanowią w tym przypadku osoby prawne (lub inne jednostki organizacyjne), prowadzące oprócz działalności gospodarczej także inną działalność, w której wykorzystują posiadany majątek, w tym grunty, budynki i budowle (np. fundacje, spółki z o.o. prowadzące obok działalności gospodarczej również działalność rolniczą). U takich podatników nie ma uzasadnienia dla uznania wszystkich posiadanych przez podatnika gruntów, budynków i budowli za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, a jedynie tych które w tej działalności są wykorzystywane lub mogą być wykorzystywane.
Podatnicy, których grunty, budynki i budowle są wykorzystywane w działalności gospodarczej innego podmiotu
W tej grupie mamy do czynienia z oddaniem w posiadanie przedsiębiorcy lub innemu podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą gruntu, budynku lub budowli przez osobę, która sama nie wykorzystuje tego majątku do działalności gospodarczej. Takie działanie może wywołać skutki u tej osoby (podatnika podatku od nieruchomości) w postaci zakwalifikowania ich jako związanych z działalnością gospodarczą. W tym przypadku, dla stwierdzenia istnienia tego związku, poza przesłanką posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, należy podobnie jak w wyżej omówionych przypadkach uwzględnić także status posiadacza nieruchomości i charakter jego działalności.