Regulacja dotycząca służebności przesyłu i innych form posiadania czy korzystania z nieruchomości istnieje od dawna. Pomimo to, wiele przedsiębiorstw przesyłowych (energetyczne, gazowe, telekomunikacyjne, wodociągowe) w dalszym ciągu korzysta z cudzych nieruchomości bez tytułu prawnego. Jednocześnie, wielu właścicieli nieruchomości nie ma wiedzy jak uregulować taki stan rzeczy. Czy przysługuje im z tego tytułu jakiekolwiek roszczenie?
- Roszczenie o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości
- Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
- Czy właścicielowi nieruchomości w przypadku utraty własności rzeczy na skutek zasiedzenia przysługują jakieś roszczenia?
Często zdarza się, że urządzenia przesyłowe wybudowane zostały na gruncie kilkadziesiąt lat temu, kiedy przepisy o służebności przesyłu nie istniały, a kwestie formalne były uznawane za „zbędne”. Zdarzało się, że ustalenia związane z prowadzonymi inwestycjami były dokonywane ustnie. Niejednokrotnie przedsiębiorstwa nie dbały o dokumenty z czasu budowy, a decyzje administracyjne wydawano wybiórczo. Z takimi okolicznościami wiążą się dzisiejsze problemy właścicieli nieruchomości dotyczące służebności przesyłu.
Roszczenie o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości
W roszczeniu o zapłatę z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości kluczowy jest fakt korzystania z nieruchomości bez tytułu prawnego. Nie ma znaczenia, czy z tego tytułu właściciel poniósł szkodę, czy też nie. Podstawą prawną roszczenia są art. 224 k.c. i 225 k.c.
Roszczenia takie mają na celu przywrócenie właścicielowi równowagi ekonomicznej naruszonej bezprawną ingerencją w sferę jego własności, której nie gwarantuje roszczenie windykacyjne, przywracające jedynie władztwo nad rzeczą. Konstrukcja takich roszczeń składa się z:
- określenia kwoty pieniężnej, której zasądzenia na swoją rzecz domaga się powód (wynikająca z opinii rzeczoznawcy majątkowego lub oferty wynajmu takiej nieruchomości);
- wskazania w uzasadnieniu pozwu okresu, którego dotyczy żądanie.
O wielkości roszczenia decyduje właściciel w oparciu o kryteria obiektywne, w szczególności cen rynkowych dla danej nieruchomości.
Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnia się z upływem sześciu lat (art. 118 k.c.). Termin ten liczy się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli od dnia, w którym właściciel mógł domagać się zapłaty za dany okres bezumownego korzystania.
Problemy z bezumownym korzystaniem często mogą wiązać się z zasiedzeniem nieruchomości. Zasiedzenie nieruchomości, to utrata własności przez właściciela nieruchomości, w wyniku upływu odpowiedniego okresu czasu. Okres ten wynosi 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat w przypadku złej wiary, o ile w trakcie biegu tego terminu, właściciel nie doprowadził do zwrotu rzeczy. Uznając, że przedsiębiorstwo przesyłowe uzyskało tytuł prawny w związku z zasiedzeniem, właściciel często jest w przekonaniu, że nie warto podejmować żadnych działań. Czy aby na pewno?
Czy właścicielowi nieruchomości w przypadku utraty własności rzeczy na skutek zasiedzenia przysługują jakieś roszczenia?
Takie sprawy w ostatnich latach były przedmiotem różnych rozstrzygnięć sądowych. W przeszłości bywało, że sądy nie przyznawały racji właścicielom nieruchomości, np. oddalając ich roszczenia. Aktualnie właściciele mają lepszą pozycję procesową. Zgodnie bowiem z najnowszą uchwałą siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r., sygn. III CZP 103/22, utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia. Spełnianie przesłanek zasiedzenia, nie wyklucza skorzystania z roszczeń z art. 224 – 225 k.c., które stanowią uzupełnienie roszczenia windykacyjnego. Wydana uchwała w tym składzie, ma moc zasady prawnej.
Powyższe, otwiera drogę właścicielom nieruchomości do dochodzenia swoich praw w oparciu o roszczenie z tytułu bezumownego korzystania, mimo upływu terminu zasiedzenia na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego.
Posiadacz samoistny będący w złej wierze zobowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia przez cały okres bezumownego władania nieruchomością (art. 225 k.c.), natomiast posiadacz samoistny w dobrej wierze ma obowiązek zapłaty wynagrodzenia dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości (art. 224 § 2 k.c.).
Obecnie można zaobserwować, że spory o bezumowne korzystanie są jednym z częstych tematów w sądach w sprawach z udziałem przedsiębiorstw. Zazwyczaj dopiero pozew mobilizuje przedsiębiorstwo do zawarcia umowy i wypłaty wynagrodzenia. Obserwując doktrynę i orzecznictwo sądów w tym zakresie, właściciele nieruchomości nie są na pozycji przegranej, mogą dochodzić swoich praw również, mimo upływu terminu zasiedzenia. Podjęcie takiego działania, może okazać się impulsem do uregulowania tytułu prawnego przez przedsiębiorstwo, czy to w postaci ustanowienia służebności przesyłu czy też stwierdzenia zasiedzenia.