Kto może być właścicielem prawa?
Uprawnionym do własnościowego prawa do lokalu może być zarówno osoba fizyczna jak i prawna (oraz tzw. „Ułomne osoby prawne” np. spółka jawna). W odróżnieniu od lokatorskiego prawa, właściciel nie musi być co do zasady członkiem spółdzielni!
Jedynym wyjątkiem jest tzw. Pierwotne nabycie prawa – jeżeli jako pierwsi nabywamy je od spółdzielni.
Każdy właściciel mieszkania własnościowego może domagać się przyjęcia do spółdzielni, natomiast spółdzielnia nie może zmusić go do wstąpienia.
Zobacz także: Kupno mieszkania od spółdzielni mieszkaniowej
Co daje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Właściciel prawa podobnie jak lokator, jest uprawniony do korzystania z mieszkania i korzysta z takiej samej ochrony jak właściciel nieruchomości.
Spółdzielcze prawo do lokalu może posiadać oddzielną księgę wieczystą.
W przypadku ustalenia przez spółdzielnię na swoją rzecz odrębnej własności lokalu własnościowego, nie może go przekazać na rzecz innej osoby niż właściciel prawa własnościowego.
Co można zrobić ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu?
Własnościowe prawo do lokalu przypomina pełnoprawną własność, zwłaszcza jeżeli właściciel nie jest członkiem spółdzielni. Prawo to jest „zbywalne”, można więc je m.in.:
- Sprzedać
- Darować
- Obciążyć hipoteką!
- Odziedziczyć
- Wynająć/użyczyć
- Ale i utracić w drodze egzekucji!
Prawo własnościowe, w odróżnieniu od lokatorskiego nie jest uzależnione od członkostwa w spółdzielni, pozwala również na swobodny obrót mieszkaniem- tak jakby było naszą własnością. Nie potrzebujemy też zgody spółdzielni mieszkaniowej na wynajem (o ile nie zmieni się sposób użytkowania lokalu).
Zobacz także: Premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej – jak ją otrzymać?
Podobnie jak w przypadku własności lokalu, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego można stracić w wyniku swoich nieprzemyślanych działań.
Kiedy można stracić własnościowe prawo do lokalu?
Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych własnościowe prawo do lokalu można utracić z powodu:
- długotrwałych zaległości z zapłatą opłat,
- rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu
- niewłaściwego zachowania osoby korzystającej z lokalu, uciążliwego dla pozostałych mieszkańców.
Opłaty: w przypadku mieszkania własnościowego obciążają nas te same opłaty jak w mieszkaniu lokatorskim (czynsz i zwracanie kosztów budowy i kredytu)- jedyną różnica dotyczy tych osób, które nie są członkami spółdzielni: nie dotyczą ich opłaty za działalność kulturalno- rozrywkową spółdzielni (o ile w ogóle ją prowadzi).
Zobacz także: Obowiązki właścicieli lokali spółdzielni mieszkaniowej
Zachowanie: określone, zawinione przez korzystającego z mieszkania (a więc nie tylko właściciela ale też jego lokatorów, czy najemców) zachowania mogą skutkować podjęciem przez spółdzielnię działań w celu pozbawienia prawa. Można tu wymienić:
- notoryczne łamanie ciszy nocnej
- zakłócenia spokoju: przez awantury, pogróżki, nachodzenie itp.
- Nie zachowywanie warunków sanitarnych- zarobaczenie mieszkań, fetor.
Generalnie chodzi o takie zachowania, które uniemożliwiają, lub utrudniają mieszkanie innym lokatorom. Zachowania muszą być zawinione (np. płaczące w nocy dzieci, mimo że zakłócają spokój nie mogą być podstawą do usunięcia z lokalu.)
Zobacz także: Kiedy nabywca może uzyskać prawo do korzystania z lokalu?
UWAGA: spółdzielnia nie może sama wygasić prawa własnościowego (jak ma to miejsce w przypadku mieszkań lokatorskich). Musi skierować sprawę do sądu- a to oznacza koszty, oraz mocne oparcie w dowodach. Spółdzielnie rzadko korzystają z ww. uprawnień.
W wyniku postępowania dochodzi do licytacji mieszkania w drodze egzekucji. Poprzedni właściciel otrzymuje zwrot rynkowej własności mieszkania, po potrąceniu nie uiszczonych opłat, kosztów budowy bloku i kredytu, oraz (UWAGA) wartości obciążeń hipotecznych, jeśli hipoteka została ustanowiona.
Zobacz także: Jakie są zasady wydania lokalu na podstawie umowy sprzedaży prawa do lokalu?
Co się dzieje w przypadku śmierci właściciela?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Można je zapisać w testamencie.
W przypadku kilku spadkobierców, powinni oni w ciągu roku wybrać pełnomocnika, który wykonywałby w ich imieniu obowiązki i uprawnienia wynikające z prawa do własnościowego mieszkania.
Czy można je przekształcić w odrębną własność lokalu?
Tak po uregulowaniu wszystkich należności na rzecz spółdzielni, podobnie jak w przypadku mieszkań lokatorskich.
UWAGA: Prawa własnościowe będą zanikać. Jeżeli grunt , na którym spółdzielnia wybudowała blok, należy do niej, bądź jest ona jego użytkownikiem wieczystym, nie można w nim ustanowić praw własnościowych- tylko odrębną własność lokalu, lub mieszkania lokatorskie.
Zobacz także: W jaki sposób należy napisać umowę ustanawiającą prawo lokatorskie do lokalu mieszkalnego?